Страхование титула при покупке квартиры — защита от утраты права собственности

Самое главное по теме: "Страхование титула при покупке квартиры — защита от утраты права собственности" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Титульное страхование квартиры. Страхование риска утраты права собственности.

Титульное страхование квартиры – это страхование интересов покупателя, связанных с потерей права собственности на недвижимость.
Страховка рисков потери права собственности на квартиру, т.н. титульное страхование – это единственно возможная юридическая защита имущественных интересов покупателя, связанных с владением, распоряжением и использованием недвижимостью. Примерно 1% собственников, по информации Департамента муниципального жилья, лишается прав на жилую недвижимость по причинам, которые от него не зависят. Чаще всего по причине недействительности сделки.

Имеется судебная практика применения Статьи 223 части 1 ГК РФ. В этой статье сказано, что: «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации за исключением предусмотренных ст.302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Признание совершённой несколько лет назад сделки с квартирой недействительной служило основанием расторжения всех последующих сделок.

КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка квартиры сопряжена с определёнными рисками, связанными с проверкой юридической чистоты покупаемого объекта и правильностью оформления всех документов. Учитывая стоимость покупки, всевозможные прорехи в законодательстве логично обратиться за консультацией к специалистам.

Пользуясь услугами агентства недвижимости проводить сделку купли-продажи квартиры безопаснее и надёжнее. В отличие от юристов, специализирующихся на гражданском праве, опытные риелторы лучше знают специфику проведения подобных сделок. Они каждый день на практике встречаются с разнообразными нестандартными ситуациями, знают все подводные камни и течения.
В нашей стране отсутствуют правовые механизмы, которые полностью защищали бы собственника, даже если он является добросовестным покупателем. Ст. 302 ГК РФ позволяет истребовать недвижимость даже у добросовестного приобретателя. При покупке квартиры, а также в процессе владения ею, сделка может быть признана недействительной из-за того, что предыдущие переходы права собственности на данную квартиру были проведены с нарушениями. От утраты права собственности на недвижимое имущество страхование титула не убережёт. Страховой полис титульного страхования только позволит вернуть потраченные деньги.

В агентстве недвижимости «КРЕДО», при обнаружении явных, либо завуалированных проблем с квартирой, вам настоятельно порекомендуют воздержаться от такой покупки. Если же вы уверенны в своих силах, и решили проводить сделку самостоятельно, тогда сбор необходимых документов, их анализ, проверка квартиры на юридическую чистоту ложатся на ваши плечи. При этом, даже если история квартиры, на ваш взгляд, чиста как слеза младенца, наш совет – сэкономив на услугах риелтора, не экономьте на страховке. Застрахуйте титул собственности. Хотя бы на пару лет.

ОТ ЧЕГО ЗАЩИЩАЕТ СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Полис страхования риска утраты права собственности, позволяет застраховать риски связанные с признанием вашей сделки недействительной по причинам:
— совершение сделки с недвижимостью с недееспособным гражданином или ограниченно дееспособным, не способным адекватно воспринимать значение своих действий или их последствий;
— заключение соглашение с нарушением норм действующего законодательства;
— несоблюдение условий и формы договора купли-продажи недвижимости;
— купля-продажа недвижимого имущества юридическому лицу, не имеющему на это права;
— купля-продажа объекта недвижимости, без разрешения органа попечительства;
— совершение сделки относительно недвижимости путем обмана, насилия, угрозы и так далее (кабальные сделки);
— совершение сделки с недвижимым имуществом, являющимся общей собственностью, без согласия одного из супругов;
— нарушение прав одного из наследников при разделе имущества;
— нарушение прав третьих лиц при приватизации квартиры;
— совершение сделки купли-продажи по поддельным документам и других случаев.

Многие из перечисленных рисков можно минимизировать, грамотно подойдя к проверке истории квартиры и запросив до выхода на сделку дополнительные документы.
Особенно внимательным нужно быть при покупке квартиры, которая продавцу досталась по наследству, у престарелых собственников, если квартира много раз меняла собственника, если одним из собственников является несовершеннолетний… Так же мы категорически не рекомендуем покупать квартиру если на сделке присутствует не собственник, а его представитель действующий по доверенности.

Обезопасить себя от потери права собственности на приобретенный объект недвижимости можно воспользовавшись титульным страхованием. Если по решению суда у вас отберут купленную квартиру, то страховая компания выплатит вам страховую сумму. Наша задача подобрать вам такую квартиру и организовать её покупку таким образом, что бы судиться не пришлось! Только в крайнем случае, либо слишком осторожным клиентам, мы советуем титульное страхование квартиры.

ЧТО МОЖНО ЗАСТРАХОВАТЬ КУПИВ ПОЛИС НА ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ?
Чтобы обезопасить человека от потери права собственности на недвижимость, существует титульное страхование, которое подразумевает страховку от фактов, которые происходили в прошлом.

Так, объектом титульного страхования могут быть:
— жилые дома, квартиры, комнаты, части дома или квартиры, дачи и т.д.,
— нежилые помещения, сооружения и их части, гаражи, производственные базы и т.д.,
— земельные участки.

Также застраховать можно судебные расходы, включая услуги адвоката, если вдруг спор о правах собственник дойдет до суда.
Страхование титула (титульное страхование недвижимости) не защищает собственника от следующих рисков:
— утрата недвижимого имущества в результате военных действий, всякого рода народных волнений;
— конфискация или арест по распоряжению государственных органов;
— выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
— прекращение права собственности на жилое помещение в результате его бесхозяйственного содержания;
— изъятие земельного участка за его нецелевое использование…

ИПОТЕКА И СТРАХОВАНИЕ РИСКА УТРАТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Некоторые банки, при выдаче ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости, требуют застрахование риска утраты права собственности на этот объект. Подписывает договор со страховой компанией собственник квартиры, банк-кредитор в этом случае будет выгодоприобретателем, т.к. он заинтересован в возврате выданного кредита.

При выдаче ипотечного кредита, заключении договора страхования титула требуется предоставить в банк и страховой компании массу документов на покупаемую недвижимость. Заёмщик при этом полагает, что коль документы приняты, договора подписаны, следовательно, с квартирой всё в порядке, она проверена и можно спать спокойно. Зачастую это не так. Как правило, документы на квартиру проверяют только на их соответствие утверждённому перечню.
Страховка, в размере стоимости квартиры, или размера выданного кредита по договору будет выплачена выгодопреобретателю. Покупатель в этом случае потеряет и деньги и недвижимость. Банк, выдавая ипотечный кредит, ничем не рискует, т.к. он является не владельцем недвижимости, а только залогодержателем. Страховые выплаты у страховщиков учтены в тарифах при получении ежегодной страховой премии…

НА КАКОЙ СРОК ЦЕЛЕСООБРАЗНО СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Договор на титульное страхование можно заключить на срок от 1 года до 10 лет. Всё зависит от конкретной ситуации – истории покупаемой недвижимости, её цены, правоустанавливающих документов, личности продавца, самого объекта…
В соответствии с законодательством РФ исковой срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Исходя из этого, договоры страхования титула, чаще всего, заключают тоже на три года с момента регистрации сделки купли-продажи.
Однако истец в силу объективных причин (уезжал за границу, служил в амии, находился в местах лишения свободы…) мог узнать о том, что с недвижимость, на владение (пользование) которой он имеет право продана без его ведома гораздо позже. В этом случае в судебном порядке срок исковой давности может быть установлен не с момента перехода права (покупки вами квартиры), а с даты, когда истцу об этом событии стало известно.

Читайте так же:  Способы и порядок оформления гаража в собственность

Адвокаты утверждают, и это подтверждается тарифами страховых компаний, что риск утраты права собственности со временем уменьшается. В первый год после совершения сделки он максимален. С другой стороны, если обращение в страховую компанию по поводу страхования титула происходит не сразу после сделки, а через достаточно большой промежуток времени, это вызывает у страховщиков закономерные вопросы.

СТОИМОСТЬ СТРАХОВОГО ПОЛИСА ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ
Страховая премия (тариф страховой компании) рассчитывается индивидуально. Она зависит от объекта недвижимости, характера сделки, заключения юридической экспертизы, от того как давно было зарегистрировано право собственности, на какой срок заключён договор и обычно составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости страховки (стоимости объекта или величины ипотечного кредита). Эта сумма оплачивается страхователем ежегодно.

Заключив договор титульного страхования, вы будете в полной уверенности, что право собственности на недвижимость останется за вами или же вы получите денежную сумму, указанную в договоре.
Специалисты агентства недвижимости «КРЕДО» помогут подобрать квартиру, организуют сделку её купли-продажи. Наши услуги экономят не только ваше время и деньги. Мы заботимся о надёжности инвестиций в недвижимость, о спокойствии наших клиентов.

Новости рынка
недвижимости

15.06 Налоги с недвижимости платить будем по-другому!

В начале июня Правительство РФ направило в Госдуму законопроект о внесении изменений в НК РФ (Проект № 720839-7). Часть из них касается налогообложения сделок с жилой недвижимостью. Кому интересно, предлагаю читать дальше.

08.04 В реновации обнаружилось утроение площади

Столичные власти намерены построить высотные кварталы вместо сносимых пятиэтажек

[1]

21.12 Москва избавляется от коммуналок

В октябре 2018 года московские власти издали Постановление Правительства Москвы № 1285-ПП от 18.10.2018 года «О порядке передачи жителям коммуналок, освободившихся в их квартирах комнат, которые находятся в городской собственности».

Наши партнеры

©2009-2019. Агентство недвижимости «Кредо». Все права защищены.
При перепубликации ссылка на интернет-сайт www.007dom.ru — обязательна.

125047, РФ, Москва, пл. Тверская Застава, дом 3, оф. 234
телефон: +7 495 78 25 007

Страхование титула при покупке квартиры — защита от утраты права собственности

Одним из важных методов защиты прав, как кредитора, так и заемщика, является страхование титула при покупке квартиры. Но при этом большинство клиентов банковских учреждений не понимают, что скрывается под словом «титул», кроме как потребности траты дополнительных финансовых средств. Именно поэтому обязательно следует разобраться в том, какие выгоды может получить заемщик при наступлении страхового случая, если он воспользовался данной услугой.

Особенности титула

Под титулом подразумевается законное юридическое право собственника на то имущество, которое имеет документальную основу. В свою очередь, страхование титула – это страхование от каких-либо событий, что произошли в прошлом, но могут отразиться через некоторое время в будущем. К примеру, данная услуга позволяет приобрести недвижимость, ориентируясь на возмещение убытков в случае, когда договор купли-продажи в связи с определенными обстоятельствами будет судом разорван.

Таким образом, в целом можно сделать следующий итог: страхование титула – это защита человека или кредитора от утраты права собственности на какой-либо конкретный объект недвижимости. То есть услуга может быть доступной и отдельно покупателю, и отдельно банку.

Одна из отличительных черт страхования титула – это то, что событие, являющееся страховым случаем, может произойти в прошлом по сравнению с моментом подписания договора. Таким образом, фактически услуга касается того, что уже произошло на сегодняшний день.

Нередко приобретение недвижимости происходить параллельно со многими разнообразными проверками, которые требуют соответствующих затрат. Но нередко все они вместе не способны подтвердить юридическую чистоту договора. Многие покупатели наивно полагают, что риска утратить свое имущество в будущем не будет. Но на самом деле в некоторых случаях такое случается, поэтому страховать титул все-таки необходимо.

Важно помнить, что ни один банк или же юридическая организация не способны полностью проследить всю подноготную квартиры на уровне вторичного рынка. Всех потенциальных претендентов жилые квадратные метры может вычислить только частный сыщик, если он проведет действительно длительное и серьезное исследование. Но при этом такая услуга стоит немалых денег. Вследствие этого юристы все же отмечают необходимость страхования своего титула при покупке квартиры.

Существует многие нюансы, которые сложно проверить, анализируя лишь имеющиеся документы. Это касается наличия наследственных связей, детей, иных лиц, имеющих право претендовать на собственность, и т.д. К тому же при наличии какого-то мошеннического сговора может со временем выясниться то, что вообще сделка о приобретении квартиры могла оказаться недействительной.

Риски по поводу утраты титула

Страховой случай чаще всего по отношению к недвижимости возникает в виде оспаривания права собственности третьими лицами. Это происходит преимущественно не на словах, а посредством подачи соответствующего судового иска. Они могут быть созданы в двух вариантах: виндикационном и в виде признания сделки ничтожной (то есть такой, которая является недействительной).

Виндикационный иск – это так называемое истребование объекта недвижимости из пользования им чужим человеком, который не имеет соответствующего права на осуществления данного вида деятельности. Вследствие этого обратиться по такому поводу в суд может только законный собственник, который имеет документы, позволяющие доказать это.

Заемщику в случае подачи на него виндикационного иска очень важно доказать в судебном заседании то, что он является добросовестным владельцем объекта имущества, так как он вполне на законных основаниях его приобрел. Параллельно с этим ему нужно доказать, что для этого были использованы личные и заемные средства.

Главным моментом при рассмотрении виндикационного иска является то, что суд должен установить, были ли права у фактического продавца имущества осуществлять сделку. Если же истец был лишен возможности распоряжаться недвижимостью, то данное разбирательство может закончить довольно плачевно для сегодняшнего владельца.

[3]

Признание сделки ничтожной может произойти в том случае, когда договор купли-продажи был заключен мошенническим способом. Чаще всего это происходит вследствие нарушения прав детей, не достигших 18 лет, или же наследников имущества. Но при этом также могут быть и другие формальные поводы признания сделки недействительной.

В наше время действует постановление КС России о том, что не может быть признан договор ничтожным, если покупатель был добросовестным приобретателем. Это же касается только лишь первой сделки о продажи. Если после нее хотя бы один раз недвижимость была перепродана, то окончательный владелец не может быть виноватым в том, что он приобрел данный объект.

Что касается сроков истечения давности исков, как по признанию сделки с недвижимостью ничтожной, так и по виндикационном иске, то они составляют 3 года. Но при этом надеяться только лишь на помощь государства не стоит. Лучше всего, чтобы данные риски не произошли с покупателем в реальной жизни, все же застраховать свой титул, покупая квартиру. Это существенно оберегает от определенных потерь финансовых средств в некоторых неблагоприятных случаях.

При утрате права собственности на жилье необходимо воспользоваться статьей 31.1. Она прописана в Федеральном законе №122-ФЗ. Такой пункт позволяет получить одноразовую компенсацию, которая способна покрыть некоторые расходы. Главное при этом – иметь решение суда о том, что покупатель является добросовестным.

Читайте так же:  Порядок оформления декретных выплат на мужа

Также стоит рассчитать реальный ущерб. Но при этом он ни в коем случае не должен превышать 1 миллиона рублей. В сравнении со стоимостью цен на квартиры в крупных городах данная сумма не способна покрыть всех затрат, но она хоть частично позволяет компенсировать реальные потери.

Заключение

Если анализировать все вышеописанные данные, можно сделать вывод о том, что страхование титула – это не только необходимое действие, но и вполне оправданное. Связанно это прежде всего с тем, что при оформлении данной услуги в неблагоприятном случае компания кажет своему клиенту реальную правовую помощь.

Это касается и защиты его интересов в судебном разбирательстве. Все это связано с четким расчетом: организация не заинтересована в том, чтобы выплачивать страховую выплату, поэтому она сделает все, чтобы доказать невиновность заемщика, который с ней сотрудничает.

Что такое титульное страхование? Как безопасно купить квартиру?

А вы знали, что если вдруг всплывут факты, при которых ваши права на объект недвижимости будут оспорены, то можно лишиться своей квартиры, дома и т.п.

Чтобы обезопасить покупателя, страховые компании предлагают использовать титульное страхование. По договору страхования титула вы получите компенсацию стоимости в полном объеме. Процедура минимизирует риски покупателя, защищает сделку от недобросовестных владельцев и непредвиденных сюрпризов.

Ниже можете ознакомиться более подробно с основными моментами.

Что такое титульное страхование недвижимости?

Титульное страхование – это гарантия защиты права на владение квартирой, коттеджем, участком земли, складским помещением – «титул». При этом страхуется риск материальных потерь, которые может понести покупатель, в случае утраты права собственности на объект недвижимого имущества.

Хорошо помогает понять смысл процедуры сравнение с классическим страхованием имущества, которое охраняет владельца от будущих неприятностей, природных стихий, действий третьих лиц.

Титульное страхование уберегает от случившихся ранее событий, которые могут быть изначально неизвестны. Иногда, даже тщательно проведенная юридическая проверка чистоты сделки может не обнаружить подводных камней, например, серьезные ошибки в документах при регистрации или заключении сделки.

  1. Жилье приобретается частично или полностью на средства ипотечного кредитования. Договор страхования титула в данной ситуации заключается по требованию банка.
  2. Объект покупается на вторичном рынке, имеется долгая история смены владельцев, сама сделка является небольшим звеном в долгой цепочке продаж и покупок. В такой ситуации инициатором титульного страхования может выступить приобретатель.

Кстати, в законе предусмотрена компенсация при утрате права собственности, но размер компенсации ограничен, да и сама процедура ее получения не совсем понятна.

Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение (введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)

  1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
  2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
  3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Предусмотренные статьей 31.1 положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года (пункт 9 статьи 33 данного документа).

В каких ситуациях помогает страхование титула?

Если случится такая неприятность, что ваши права на собственность оспорили третьи лица, то вы будете имеет возможность получить полное возмещение убытков от утраты недвижимого имущества.

Вот пять распространенных ситуаций, которые заканчиваются судебными тяжбами:

[2]

  1. Доказательства мошеннических действий во время проведения покупки-продажи (например, подделка подписей, документов).
  2. Нарушение прав третьих лиц (например, несовершеннолетних, наследников, ранее проживающих в квартире, сейчас отбывающих наказание, отсутствие согласия супруга).
  3. Заключение сделки недееспособными или дееспособными лицами, подписавшими документы под влиянием заблуждений, обмана, насилия, плохо понимавшими значение своего поступка.
  4. Признание судом незаконными действий во время предыдущих сделок продажи или в процессе приватизации объекта недвижимости.
  5. Получение права собственности в результате неправомерного решения суда или допущение грубых ошибок в процедуре регистрации сделки.

В каждом обозначенном случае все последующие покупатели недвижимости по решению суда могут потерять право на владение собственностью!

Действующее законодательство предусматривает следующие виды судебных исков, при которых наиболее вероятны утрата или ограничение титула.

Виндикационный иск является иском собственника недвижимого имущества об истребовании его из чужого незаконного пользования. Виндикационный иск удовлетворяется, если ответчик является недобросовестным приобретателем или приобрел оспариваемое имущество безвозмездно.

Если ответчик является добросовестным приобретателем и возмездно приобрел оспариваемое имущество, то собственник вправе истребовать его только в случае, когда имущество было приобретено у лица, не имеющего права отчуждать данное имущество, и данное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его “владения”.

2. Иск о признании сделки недействительной

Сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть также признана недействительной по ряду причин, указанных в Гражданском кодексе РФ: мошенничество, нарушения прав несовершеннолетних или наследников и др.

В случае признания сделки недействительной она не влечет за собой никаких юридических последствий, и суд обычно применяет двойную реституцию, т. е. возврат обеими сторонами полученного по сделке.

До недавнего времени суды при вынесении решений о недействительности сделок распространяли действие данного решения, в том числе, и на все сделки, заключенные после недействительной сделки.

Таким образом, добросовестные приобретатели не были защищены от возможности потери права собственности на недвижимое имущество, если сделки с недвижимым имуществом, совершенные до момента сделки по приобретению его добросовестным приобретателем, были признаны недействительными.

Ясность в данную ситуацию внесло постановление Конституционного суда от 23 апреля 2003 г. № 6-п, согласно которому иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен к лицам, которых суд признает добросовестными приобретателями. Кроме того, при предъявлении такого рода исков необходимо, чтобы происходило оспаривание факта первой сделки. Если же первая сделка прошла и иск предъявляется, например, к покупателю по третьей сделке, должно использоваться положения по виндикационному иску, который в свою очередь предусматривает истребование имущества у добросовестного приобретателя только в указанных выше случаях.

Читайте так же:  Как получить деньги вместо земли многодетной семье

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной составляет 3 года с момента заключения сделки.

Источник: http://www.rcb.ru/rcb/2006-11/7684/

Что является объектом титульного страхования?

Объектами титульного страхования становится любое недвижимое имущество, на которое у страхователя имеются документы, подтверждающие право собственности.

Например:

  • квартира, комната, частный дом, часть жилплощади;
  • участок земли;
  • коммерческая недвижимость.

Дополнительно можно застраховать судебные издержки, в случае возникновения судебных тяжб.

Как оформляется страховка титула?

Рекомендую посмотреть короткое видео.

  1. При выборе компании страхователя важно проверить наличие лицензии на данный вид деятельности, финансовое состояние организации.
  2. Досконально изучить правила предоставления услуг гражданам, обращая внимание на важные аспекты, такие как особенности получения страхового возмещения.

Эти темы подробно прописаны в следующих разделах договора:

  • Сроки и порядок уведомления страховой компании.
  • Условия, не соблюдая которые, возможно получить отказ в выплатах.
  • Особые указания случаев, при которых возможны затруднения при получении страховки.

Как правило, договор титульного страхования подписывается ещё на подготовительном этапе сделки. Представитель страховщика проводит предварительную экспертизу документов, изучает юридическую сторону вопроса. По результатам экспертной оценки страховая компания выносит решение о возможности сделки.

На какой срок делается титульное страхование?

Срок действия договора обговаривается отдельно, обычно он составляет не более 3 лет .

Именно в этот период обычно оспариваются сделки по купле-продаже недвижимости, действует срок исковой давности. Но, по желанию клиента, срок страхования титула можно увеличить.

  1. Обратите внимание: если вы приобретаете квартиру по ипотеке, то в этом случае титул страхуется до момента окончательного погашения суммы кредита заемщиком.
  2. Срок исковой давности считается НЕ с момента покупки недвижимости, а с момента когда стало известно (могло стать известно) о нарушении прав.

Однако при определении срока исковой давности немаловажно учитывать момент начала его исчисления.

Так, по искам, от подачи которых заемщик обычно страхуется, предусмотрены следующие сроки исковой давности:

  • виндикационный иск – 3 года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права;
  • иск о признании сделки недействительной – 3 года с момента заключения данной сделки.

Исходя из вышеуказанных сроков, 3-годичный срок страхования от потери титула оправдан только в том случае, если первичный кредитор уверен, что к титулу могут быть предъявлены лишь иски по признанию сделки недействительной. Что касается предъявления виндикационного иска, то связка срока исковой давности со сроком страхования является сомнительной.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.rcb.ru/rcb/2006-11/7684/

Как определить страховую сумму и размер компенсации?

Годовой взнос вычисляют в процентах от рыночной стоимости объекта, находится от 0,08%.

Сумма страховки напрямую зависит от истории объекта, особенностей проведения сделки, наличия сомнительных факторов, причин и сроков страхования.

Когда наступает страховой случай, страхователь обращается к компании-страховщику, чтобы получить положенную ему компенсацию. Для этого необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих право на получение выплаты.

Обычно список документов выглядит так:

  • удостоверение личности;
  • договор страхования титула;
  • решение суда о признании сделки не действительной.

Страховая компания выплачивает возмещение ущерба в размере суммы, прописанной договором.

Она зависит от нескольких факторов:

  • заключения независимой экспертизы,
  • соглашения страхователя и страховщика,
  • договора купли продажи.

Но, согласно действующему законодательству РФ, не может быть выше действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости.

Итог: как безопасно купить квартиру в 2019 году?

  1. Заключение договора титульного страхования защищает покупателей недвижимого имущества от мошенников, минимизирует риски остаться без жилья.
  2. Из-за высокой стоимости страхового взноса и нестабильности на рынке страхования (периодическое банкротство компаний) услугой чаще всего пользуются при покупке недвижимости по ипотечному кредиту.
  3. Не пренебрегайте данным инструментом. Лучше переплатить за страховку, чем остаться без денег, квартиры и бегать по судам.

И напоследок рекомендую посмотреть видео где рассказаны основные правила безопасной покупки квартиры.

Страхование титула при покупке квартиры – как защитить интересы нового владельца

Страхование титула при покупке квартиры: нюансы, подводные камни, причины отказа в выплате компенсации, рекомендации специалистов

Покупая квартиру, человек подвергает себя и свои деньги определенному риску. Уже после совершения сделки и уплаты им запрашиваемой продавцом суммы могут выясниться обстоятельства, которые позволят суду отменить договор купли-продажи.

Страхование титула при покупке квартиры является своего рода гарантией защиты материальных интересов покупателя. Однако даже наличие полиса не сможет обеспечить 100-процентной защиты, если не учесть все нюансы и не подойти к данному делу взвешенно и профессионально.

Страхование титула при покупке квартиры: ошибки страхователей

Приобретая полис, человек полностью полагается на защиту своих интересов со стороны страховой компании. Однако в практике имеется множество случаев, когда те или иные компании отказывались выплачивать компенсацию по самым разным причинам.

В условиях страхования приведен целый список событий, которые являются страховым случаем. Также есть отдельный перечень исключений, которые компенсации не подлежат.

Если страховщик докажет, что утрата права собственности на купленную недвижимость наступила по причине, которая в перечень страховых случаев не включена, то в выплате возмещения будет законно отказано.

В этом случае клиент не только лишится квартиры или уплаченных за нее денег, но и потратится на судебные разбирательства со страховщиком. Поэтому главной ошибкой тех, кто приобретает жилье и одновременно титульный полис, является пренебрежение деталями, в особенности, договорными условиями.

Когда страховщик не будет платить

Многие гражданско-правовые, а также страховые договоры включают в себя пункт о форс-мажорных обстоятельствах. Если страхователь лишился собственности именно из-за форс-мажора, то компания не обязана возмещать ему убыток.

К таким обстоятельствам можно причислить: ядерный взрыв, радиацию, военные действия, народные волнения, арест, конфискацию, прочие указанные в условиях причины. Перед заключением договора страхователь должен тщательно изучить данный список во избежание дальнейших недоразумений и быть готовым к подобной ситуации.

Кроме форс-мажора, причиной отказа в компенсации убытка при утере права собственности страхователем могут стать следующие обстоятельства:

  • передача недвижимости по договорам дарения, купли-продажи, то есть по собственной воле нового владельца;
  • уничтожение объекта огнем или другим стихийным бедствием (данные риски должны покрываться имущественным страхованием и к титульному отношения не имеют);
  • использование помещений не по прямому назначению (например, в жилых комнатах устроили склад, открыли офис);
  • перепланировка и другие изменения технических параметров объекта;
  • законное изъятие собственности представителями полномочных органов (к примеру, помещение изъято фискальными органами в связи с крупной задолженностью владельца).

Перечисленные обстоятельства являются типовыми и вносятся во все договоры титульного страхования. Вопросов они обычно не вызывают.

Спорные случаи

Наиболее частой и довольно предсказуемой ситуацией бывает появление претензий со стороны третьих лиц – бывших владельцев данной недвижимости, родственников, ранее прописанных в ней лиц. Приобретая полис страхования титула, покупатель жилья как раз рассчитывает на защиту собственных интересов в таких неприятных и совершенно неожиданных случаях.

Однако со стороны компании, выдавшей полис, их может ждать отказ.

Причины, по которым возмещение не выплачивается, могут быть разными. Например, в условиях может упоминаться ретроспективное покрытие, под данным термином понимается событие, произошедшее еще до вступления полиса в силу и повлекшее за собой впоследствии наступление страхового случая.

Читайте так же:  Когда жильцы не обязаны оплачивать установку счетчиков

Данный пункт весьма спорен, поскольку страхование титула при покупке квартиры предполагает обеспечение защиты от всех происшедших до приобретения недвижимости событий, а не от тех страховых случаев, которые возникли уже после оформления полиса.

Если компания-страховщик отказывается платить, ссылаясь на данный пункт, она обязана доказать, что ее клиент об этом обстоятельстве знал еще до заключения договора, но утаил данную информацию.

Если бы страховая компания была уведомлена о наличии подобных проблем, она бы отказалась выдавать полис вообще или изменила бы свои условия.

Формулировки, используемые в правилах той или иной компании, определяют обязательства страховщика по отношению к своему клиенту, и от них многое зависит при наступлении страхового случая.

Покупатель недвижимости должен тщательно изучать каждое предложение в договоре, особенно списки оснований для выплаты возмещения и исключений.

Страхователь должен четко представлять себе свои обязанности, поскольку их нарушение тоже может привести к отказу страховщика компенсировать его убыток, связанный с утерей права собственности.

Среди наиболее частых нарушений можно отметить несоблюдение срока или порядка оповещения о страховом случае, отсутствие доверенности, непредставление необходимых справок и многие другие.

Бывают ситуации, когда суд признает сделку купли-продажи недействительной и назначает двустороннюю реституцию. В результате обе стороны получают свое: продавец возвращает свою недвижимость, покупатель — свои деньги. Тогда компенсация не выплачивается по причине того, что страхователь и так получит потраченную сумму назад.

Проблема в такой ситуации заключается в следующем: продавец может быть не в состоянии вернуть сразу всю сумму. Взыскание денег растягивается на много лет, например, когда с доходов должника отчисляется определенный процент.

Однако права собственности человек лишается сразу после вынесения судом решения о расторжении сделки.

Особенно проблематичным это бывает для людей, купивших жилье в ипотеку. Они останутся должниками банка и продолжат выплачивать кредиты.

Титульное страхование – отличный способ защитить покупателя недвижимости от мошенников. В случае махинации суд возвращает объект недвижимости законному владельцу, который даже не был в курсе продажи его собственности.

Если мошенников не поймали и деньги взыскать не с кого, то потерянную покупателем сумму возвращает компания, оформившая полис.

Покупатель недвижимости должен помнить, что такой полис предполагает защиту только от утери права собственности. Обременение и ограничение прав рисками не являются, а компенсация в таких ситуациях не выплачивается.

Это же относится к ситуациям, когда кто-то из прежних зарегистрированных на данном объекте лиц через суд добивается права проживать в проданной квартире.

При появлении новых жильцов владелец недвижимости не теряет права собственности, оно лишь частично ограничивается, а значит, возмещение ему тоже не положено.

В компенсации убытка также могут отказать, если во время судебного разбирательства покупатель не признается добросовестным приобретателем. Это означает, что еще до сделки он знал, что прежний владелец недвижимости не имел права продавать ее.

Данный факт приравнивается к сговору и является нарушением условий страхования.

Полезные советы

Если вы решили приобрести жилье, вас интересует страхование титула при покупке квартиры, сколько стоит полис, другие нюансы, вам будут полезны следующие рекомендации.

  1. Обязательно изучайте условия страхового договора. Будьте готовы к тому, что в нем имеется целый ряд стандартных причин, по которым страховщик имеет право отказаться от выплаты возмещения. Это форс-мажорные обстоятельства и прочие указанные выше случаи, которые делают отказ законным и обоснованным.
  2. Разберитесь во всем, что касается понятия страхового случая. Наиболее частые ошибки допускают те, кто принимает желаемое за действительное. Ориентируйтесь по прописанным в условиях спискам ситуаций, которые подпадают под формулировку «страховой случай». Только по ним можно будет рассчитывать на получение возмещения.
  3. Приложите все усилия к тому, чтобы минимизировать риск наступления страхового случая. Честно информируйте страховщика обо всех обстоятельствах, которые вам известны о прежнем владельце и о самой недвижимости.
  4. Если вы испытываете затруднения с составлением договора купли-продажи, совершением сделки, изучением условий страхования, воспользуйтесь услугами профессионального юриста. Стоимость его услуг значительно меньше, чем цена вопроса о покупке недвижимости и гарантии безопасности сделки.

Титульное страхование недвижимости как способ защиты права собственности

Термин «титульное страхование» всплывает чаще всего, когда задумываешься о приобретении какой-либо недвижимости и о возможных рисках, сопровождающих такие сделки. По закону, хозяин недвижимости, оформивший ее в собственность, может распоряжаться ей, как ему заблагорассудится (владеть, пользоваться, отчуждать).

Но существуют ситуации, закрепленные в некоторых нормативных актах, при наступлении которых может быть оспорено или утрачено право собственности. И, как результат, – у собственника будет истребован объект недвижимости, а жилье возвращено его первоначальному владельцу.

Получить свои деньги добросовестному покупателю в этой ситуации довольно-таки сложно, потому как процедура возможной компенсации законодательно прописана не достаточно четко, и чаще всего затраченные на покупку жилья деньги не удается вернуть вовсе или не полностью.

Минимизировать такие риски предлагает титульное страхование, которое предназначено для защиты сделок с недвижимостью.

Что такое страхование титула?

Страхование титула – это защита собственника на случай лишения его права собственности на недвижимость, которое собственно и является предметом страхования. А основным документом, доказывающим исключительное и законное право на обладание этой собственностью, является правовой титул.

При потере добросовестным покупателем объекта страхования в результате признания недействительной сделку по купле-продаже наступает тот самый страховой случай, когда компания по договору страхования титула обязана компенсировать застрахованному лицу любой ущерб, причиненный из-за потери права собственности.

От традиционного страхования имущества титульное страхование отличается тем, что оно защищает собственника не от будущих неприятных событий, а от последствий прошлых, уже случившихся, но по какой-то причине неизвестных на момент покупки. Из-за невозможности досконально изучить юридическую историю объекта их не всегда можно учесть и предвидеть. Но эти события в будущем могут привести к утрате права на собственность и наступлению страхового случая.

Какие риски покрывает страхование титула?

Почему человек, ничего не нарушавший и купивший, к примеру, квартиру вполне законным путем, вдруг остается без жилья и без денег? Это происходит по той простой причине, что сделки по продаже и купле проходят нередко не совсем гладко.

Покупая жилье на вторичном рынке, даже с привлечением юристов и при самой тщательной проверке юридической чистоты, есть вероятность нарваться на какую-нибудь неприятность, которая впоследствии может обернуться длительными судебными тяжбами и разбирательствами.

Сделки по недвижимости на вторичном рынке очень часто сопровождаются длинными цепочками продаж и покупок. И нет гарантий, что спустя много лет вдруг не обнаружится, что одна из них когда-то была совершена с нарушением закона.

Право собственности может быть оспорено вдруг появившимися откуда-то неучтенными наследниками или владельцами имущества, которые могут проявиться спустя несколько лет после совершения сделки, к примеру, возвратившись после длительного заключения из тюрьмы или из продолжительной командировки. По решению суда все последующие приобретатели могут потерять право собственности, и в этом случае происходит утрата (дефект) титула.

Ситуаций, связанных с приобретением жилья, при которых возможен риск потерять право на его владение, множество. Вот только некоторые из них, довольно-таки часто встречающиеся в юридической практике, которые покрываются титульным страхованием и за которые можно получить возмещение убытков при потере жилья:

  • Нарушено законодательство при заключении договора купли-продажи
  • В процессе сделки покупки-продажи жилья были допущены мошеннические действия (подделка документов и другое)
  • Заключение сделки недееспособными (ограниченно недееспособными) гражданами, а также дееспособными лицами, совершившими сделку под воздействием обмана, угрозы, заблуждения, насилия, не понимавшие значения и последствий своих поступков
  • Нарушены права третьих лиц (не учтены интересы несовершеннолетних детей и наследников, прописанных в квартире, не получено согласие второго супруга и т.д.)
  • Право собственности получено на основании неправомочного решения суда
  • Были допущены серьезные ошибки при регистрации сделки и при оформлении необходимых для сделки документов
  • Признание судом незаконными действия при предыдущих продажах жилья или его приватизации.
Читайте так же:  Как зарегистрироваться по месту пребывания

Объекты страхования и предмет договора

Застраховать по титульному страхованию можно:

  • Квартиру, дом, часть жилплощади, комнату
  • Коммерческую недвижимость (нежилые здания, части помещений и сооружений)
  • Участки земли

То есть то имущество, на которое у страхователя имеется должным образом оформленное право собственности (предмет договора). А на случай судебных разбирательств можно застраховать издержки, связанные с этой процедурой.

Правила оформления титульного страхования недвижимости

Чаще всего, договор титульного страхования заключается на подготовительном этапе соглашения между покупателем жилья и продавцом. Перед его заключением страховая компания, как правило, проводит предварительную экспертизу недвижимости с тщательным изучением и проверкой множества документов с целью изучения ее юридической истории. На основании результатов экспертизы оценивается степень риска и выносится решение о том, состоится ли в принципе эта сделка.

Стоимость такой страховки и размер страховых взносов зависит от истории страхуемого объекта, от уровня риска, от наличия выявленных сомнительных факторов, от особенностей сделки, от причины, по которой клиент страхует титул, от срока страхования, от стоимости объекта недвижимости и еще ряда факторов, и может быть достаточно высокой. Ежегодный взнос составляет от 0,15 до 3% от стоимости покупки.

При выборе компании, с которой будет заключаться договор, необходимо ознакомиться с разрешающими документами фирм (проверить, есть ли лицензия) и с их финансовым состоянием. А также с правилами предоставления услуг, особенно в части получения страхового возмещения (о порядке и сроке уведомления страховщика, об условиях, при несоблюдении которых возможен отказ в выплате, об особых оговорках тех случаев, когда также будет затруднено получение страховки).

Договор титульного страхования может быть заключен на различный срок: от 1 года до 10 лет. Титул чаще всего страхуется на один год, потому что большинство сделок по продаже-покупке квартиры оспаривается именно в первый год после ее совершения. В течение трех лет по общим правилам также можно оспорить действительность сделки. Но можно заключить договор и на 10 лет. Потому как, по российскому законодательству по спорам о признании сделок по недвижимости недействительными, срок исковой давности увеличен до 10 лет.

Хотя при определенных обстоятельствах такой иск может быть подан и спустя десятилетия. В силу того что отсчет срока исковой давности будет произведен от даты, когда человек фактически узнал или мог узнать о совершении сделки. В случае приобретения недвижимости в ипотеку, договор заключается обычно до полного погашения заемщиком кредита.

Страховая сумма и возмещение

При наступлении страхового случая (признание недействительным договора) застрахованное лицо для получения причитающейся ему компенсации должно обратиться в компанию и подтвердить произошедшее событие документально. То есть предоставить договор титульного страхования, решение суда о лишении права собственности, удостоверение личности.

Страховая же компания обязана выплатить возмещение в размере той суммы, которая оговорена в договоре. Ее величина зависит от многих факторов, но в любом случае она не может быть больше действительной (рыночной) стоимости застрахованного объекта, которая определяется на основании соглашения страхователя и страховщика, заключения независимого оценщика и договора купли-продажи.

Специалисты страховых компаний отмечают, что такой формой гарантии прав собственности, как титульное страхование, российские покупатели недвижимости пользуются крайне редко. Зачастую, многие попросту не знают о таком виде страхования. А у тех, кто что-то слышал, титульное страхование вызывает массу вопросов и непонимание того, какие гарантии на самом деле оно может дать.

С титульным страхованием на российском рынке чаще всего сталкиваются те, кто приобретают квартиру в ипотеку на вторичном рынке и заключают такой договор по требованию банков. Почему именно на вторичном рынке? Считается, что в новостройках риск лишиться приобретенной квартиры невелик, потому как она еще не имеет длинной истории с многочисленной сменой собственников. Хотя такое случается и на первичном рынке недвижимости, если, например, застройщик продает один и тот же дом (или квартиру) нескольким покупателям.

Выводы напрашиваются сами по себе: в условиях ограниченного доступа покупателя к правовой информации по приобретаемому объекту, нужно соблюдать предельную осторожность, приобретая заветные квадратные метры. Ситуацию усугубляют недобросовестные продавцы, которые изначально ставят цель – поживиться на неосторожных и беспечных людях. И это вынуждает искать способы для максимальной защиты от возможного риска утраты прав собственности и признания сделки недействительной.

Титульное страхование можно рассматривать как один из таких вариантов. Но при этом это не панацея и уж точно не стопроцентная гарантия от потери жилья и средств. Скорее, это дополнительная мера предосторожности. Потому что чисто теоретически велика вероятность того, что и в этом случае в списке ситуаций, при которых страховка по каким-либо причинам не будет выплачена, может оказаться любая сделка с недвижимостью.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Страховая компания может запросто объявить себя банкротом, разориться и просто закрыться. К тому же, такая страховка не из дешевых. И вдвойне обидно потерять квартиру, да еще и потратить кучу денег на выплату взносов страховой компании за страхование титула. Вероятно, лучший способ как-то защитить свои права покупателя недвижимости – это надеяться на логику, здравый смысл, интуицию и привлекать опытных экспертов при осуществлении сделки.

Источники


  1. Юсуфов, А. Г. История и методология биологии / А.Г. Юсуфов, М.А. Магомедова. — М.: Высшая школа, 2014. — 238 c.

  2. Кони, А.Ф. Уголовный процесс: нравственные начала; М.: Современный гуманитарный университет; Издание 3-е, испр. и доп., 2011. — 150 c.

  3. Перевалов, В.Д. Теория государства и права / ред. В.М. Корельский, В.Д. Перевалов. — М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2003. — 616 c.
Страхование титула при покупке квартиры — защита от утраты права собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here