Порядок сделки с завышением стоимости квартиры при ипотеке

Самое главное по теме: "Порядок сделки с завышением стоимости квартиры при ипотеке" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Занижение и завышение стоимости квартиры при ипотеке: схемы и потенциальные риски

Оформляя договор купли-продажи квартиры по ипотеке, важно основываться на нормах права, а также внимательно подходить к составлению положений, касающихся стоимости объекта недвижимости.

Однако невзирая на возможные риски как покупатели, так и продавцы в силу своих индивидуальных проблем или желаний изменяют стоимость жилья в договоре на большую или меньшую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли завысить или уменьшить ценность недвижимости для получения кредита?

Оформляя сделку при покупке квартиры по ипотеке, ради получения выгоды как продавец, так и покупатель могут стремиться изменить цену жилья.

Если в договоре купли-продажи цена указывается значительно ниже или выше рыночной цены жилья, то это говорит о занижении или завышении стоимости.

Ответственность

В случае занижения налоговая инспекция может доказать факт уклонения от уплаты налога. В таком случае продавцу помимо налога придется оплачивать штраф. Его размер определяется ст.122 НК РФ. За занижение налога или его ошибочное исчисление штраф составляет 20% от неуплаченной суммы.

Если доказано, что действие носило умышленный характер, то 40% от суммы. Помимо этого, налоговая имеет право привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК РФ).

Зачем использовать такую схему?

Хотя завышение стоимости жилья – это мошенническая схема, но в случае положительного результата покупателю удается достичь кратковременной выгоды. Причинами, по котором покупатели прибегают к завышению, служат:

  1. У покупателя отсутствуют денежные средства для оплаты первоначального взноса банку. Одним из способов решить эту проблему и служит завышение стоимости квартиры при ипотеке. Цена завышается фиктивно, а банк выделяет заем в большем объеме без аванса.
  2. Недвижимость продается без ремонта. Покупатель не может сразу въехать и жить, а лишние деньги на приведение квартиры в порядок отсутствуют. В этом случае покупатель тоже может прибегнуть к завышению.
  3. Покупателю нужны денежные средства. Это могут быть абсолютно любые нужды – покупка автомобиля, свадьба, путешествие. Брать одновременно и ипотеку, и потребительский кредит невыгодно.

Продавцы хотят продать жилье по заниженной стоимости по следующим причинам:

    При реализации жилья, которое соответствует определенным критериям, продавец, занижая его стоимость, может сэкономить на оплате НДФЛ. К критериям относятся:

  • квартира стоимостью более 1 млн. рублей;
  • находится во владении не более 3-х лет;
  • срок права собственности не более 5 лет для жилья, приобретенного после 01.01.2016г.
  • В случае судебного разбирательства. Один из бывших супругов может занижать стоимость недвижимости по договору с целью уменьшения выплат при разделе имущества.
  • Как сделать завышение и занижение цены жилплощади?

    Схема приобретения квартиры по ипотеке с завышением следующая:

    1. Покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Помимо этого, продавец пишет расписку о получении денежной суммы в размере разницы между завышенной ценой и фактической, что указывается в качестве первоначального взноса.
    2. Поскольку в случае расторжения сделки продавцу придется возмещать не фактическую сумму, а указанную по договору купли-продажи, то ему стоит себя обезопасить. С этой целью пишется расписка, в которой указывается, что покупатель берет эту же сумму в долг.
    3. Покупатель относит расписку в банк, получает ипотечный заем и оплачивает продавцу всю фактическую стоимость жилья.

    Схема покупки жилья по ипотеке с занижением стоимости оформляется следующим образом:

    1. В договоре купли-продажи указывается цена меньше фактической стоимости жилья.
    2. Оставшаяся сумма прописывается как цена за неотделимые улучшения. Например, это может быть ремонт, либо перепланировка.

    [3]

    Отношение банков к подобным ипотечным сделкам

    Для того чтобы оформить сделку с занижением необходимо выбрать кредитную организацию, которая бы согласилась в этом участвовать. Несколько лет назад банки отказывались категорически, в настоящий момент многие до сих пор придерживаются такой же позиции. Тем не менее можно найти банки, которые согласятся пойти навстречу клиенту, однако, есть определенные нюансы.

    Все банки можно разделить на четыре категории по отношению к сделкам с занижением:

    • Банки, которые согласны применять такие схемы без ограничений и дополнительных взысканий – Ак Барс, Внешторгбанк, Москоммерцбанк.
    • Банки, которые согласны, но имеют свои условия. Это может быть занижение только до суммы кредита, либо индивидуальное рассмотрение с учетом ситуации конкретного заемщика и суммы занижения. К ним относятся Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк.
    • Банки, которые тщательно скрывают свое участие в таких схемах, но в определенных условиях могут предложить своим клиентам решение проблемы. Например, Дельтакредит, Райффайзенбанк.
    • Банки, которые категорически отказывают – Абсолют Банк, СКБ.

    Без уведомления банка и его помощи оформить занижение маловероятно, поскольку в любом банке есть собственные оценщики.

    При завышении стоимости в отличие от занижения покупатель, наоборот, стремится договориться с продавцом и оценщиком, не информируя банк. Однако в настоящее время банки ужесточили контроль над оценщиками. Некоторые банки сами заказывают оценку квартиры, чтобы быть в курсе ее реальной стоимости, например, ВТБ 24.

    Схема с завышением может использоваться не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в новостройках у застройщика. В этом случае заполняются два договора. Один между застройщиком и заемщиком, а другой между заемщиком и банком. Застройщик подтверждает для банка факт оплаты первоначального взноса, банк выделяет кредит. Впоследствии подписывается дополнительное соглашение к первому договору об изменении суммы. Как правило, банки прекрасно осведомлены о такой схеме, однако найти официальное подтверждение этому нельзя.

    Читайте так же:  Отпуск без сохранения заработной как и сколько дней можно брать за свой счет

    Риски для сторон

    Завышение стоимости жилья ведет к определенным рискам как со стороны продавца, так и покупателя.

    Риски для покупателя могут быть следующие:

      Поскольку любой банк предоставляет ипотеку только после оценки квартиры, то покупателю требуется договориться не только с продавцом, но и с оценщиком. Аккредитованные банком оценщики в такой схеме участвовать откажутся, чтобы не лишиться аккредитации и такого выгодного клиента как банк.

    Можно привлечь независимого эксперта, однако, в таком случае банк может перепроверить результат. Если будет выявлен факт завышения, то покупателю либо откажут в предоставлении займа и занесут в черный список, либо одобрят меньшую сумму. В любом случае сделка на данную жилплощадь не состоится.

  • Продавец может воспользоваться написанной распиской и попросить вернуть долг. Этот риск снижается, если сам продавец боится расторжения сделки. Например, если он в течение длительного времени продавал данную квартиру и не мог найти на нее покупателей.
  • Без первоначального взноса сумма ипотеки выше, что значительно увеличивает размер переплаты банку.
  • При оформлении налогового вычета может вскрыться незаконная схема покупки квартиры, таким образом покупателя могут привлечь к уголовной ответственности.
  • Завышение влечет за собой риски и для продавца, а именно:

    • Покупатель может потребовать вернуть деньги по долговой расписке.
    • Уголовная ответственность за мошенничество.
    • Потеря времени. В случае, если банк откажет в предоставлении кредита или выдаст меньшую сумму, сделка не состоится. Таким образом, продавцу придется искать нового покупателя.

    Занижение стоимости жилья по ипотеке влечет за собой следующие риски для покупателя:
    • Поскольку стоимость указывается в договоре неверно, то сделка может быть признана недействительной. В этом случае продавец и покупатель обязуются вернуть друг другу все по договору. Только суд будет решать получит ли покупатель обратно всю оплаченную сумму.
    • Покупатель теряет деньги при оформлении налогового вычета. Он рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, а не с фактически оплаченной.

    Риски для продавца при занижении касаются следующих моментов:

    1. Налоговая инспекция может подать иск за сокрытие доходов от налогообложения, по которому положена гражданско-правовая, а в крайних случаях уголовная ответственность.
    2. Занижая сумму, продавец может терять покупателей.

    Случаи как занижения, так и завышения встречаются, ведь каждый стремится извлечь из сделки максимальную выгоду. Однако стоит учитывать возможные риски, поскольку можно не просто сорвать сделку по покупке или продаже, но и навлечь на себя уголовную ответственность.

    Грамотное оформление с соблюдением норм права и без использования серых схем гарантирует приобретение или продажу жилья на законных основаниях и позволит избежать дополнительных проблем как с банком, так и с правоохранительными органами.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Пошаговая инструкция для продажи квартиры по ипотеке: какие есть риски?

    Не каждый покупатель квартиры обладает достаточными материальными средствами для приобретения жилья.

    Для многих людей ипотечное кредитование – единственный выход для покупки квартиры.

    Поэтому продавцы недвижимости должны знать процедуру такой продажи и риски при осуществлении сделки.

    Продажа квартиры в ипотеке

    Продажа квартиры по ипотеке представляет собой совершение сделки по реализации недвижимости за счет банковских средств. Отличия от обычной продажи за наличные средства заключается в том, что для продажи потребуется объемный пакет документов, и деньги продавец получит немного позже, чем при сделке наличными.

    Процедура продажи квартиры по ипотеке известна не для каждого участника сделки. Поэтому роль проводящих сделку лиц принимают на себя риелторы, через которых это производится, указывающие своим клиентам на то, что эта процедура запутанная, и требует особых навыков для осуществления грамотной продажи. На самом деле справиться с этой задачей может даже неподготовленный в юридическом плане человек.

    Пошаговая инструкция

    Продажа квартиры происходит в несколько этапов в следующем порядке:

    1. покупатель вместе с продавцом обговаривает все детали предстоящей сделки и акцентирует внимание на том, что продажа будет осуществляться за чет ипотечных средств.
    2. Для того чтобы наиболее точно закрепить сделку покупатель вносит задаток. После этого составляется совместная расписка о передаче денежных средств.
    3. Следующий этап заключается в проведении независимой экспертизы. Стоимость жилья должна соответствовать той, что указана в основном договоре.
    4. Покупателю необходимо передать продавцу все документы, требуемые банком. Это могут быть оригиналы или копии.
    5. После того как кредитор одобрит сделку, стороны подписывают договор на условиях, обговоренных заранее.
    6. Договор должен быть зарегистрирован в Регистрационной палате или Многофункциональном центре.
    7. Для того чтобы получить выписку о перерегистрации права собственности, покупателю необходимо обратиться в Росреестр.
    8. Финальный этап заключается в совместном походе в банк, где кредитная организация перечисляет денежные средства на счет продавца, т.е. квартира продается, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

    Просьба покупателя о завышении цены на жилплощадь со стороны продавца не редкость в последнее время. Подобные договоренности достигаются в результате того что продавец не хочет терять покупателя, а для покупателя это становится возможностью приобрести ипотечный кредит без первоначального взноса.

    Банк требует от заемщика наличие первого взноса, как правило, в размере 20-30 процентов от стоимости жилья. Это обусловлено следующими факторами:

    • кредитная организация страхует себя от непредвиденных рисков;
    • первый взнос – это показатель стабильности и платежеспособности;
    • взнос указывает на серьезность намерений покупателя.

    Схема по завышению стоимости квартиры работает следующим образом:

    Читайте так же:  Как и где оформляют социальную карту московской области

    1. покупатель уговаривает продавца на указание завышенной суммы в договоре купли-продажи. До этого они делают расписку о том, что продавец занимал деньги у покупателя и обязуется их отдать.
    2. Продавец указывает в расписке среднюю стоимость между фактической стоимостью квартиры и первоначальным взносом. При этом продавец обязан вернуть часть денег покупателю после сделки.
    3. Человек, приобретающий недвижимость, должен предъявить расписку работникам банка, после чего он получает ипотеку и оплачивает 100 процентную стоимость жилья.

    Однако у такой сделки есть определенные риски. Прежде всего, они заключаются в том, что каждое жилье, продаваемое по ипотечному кредиту, должно быть оценено специалистом в этой области. В таком случае покупателю необходимо будет договариваться не только с продавцом, но и с оценщиком.

    Минусом является то, что организации, выдающие кредиты, знают о завышении цены и предпочитают иметь дело с теми клиентами, кто заказал независимого эксперта. Такой эксперт не пойдет на уговор с продавцом и покупателем.

    [1]

    Если сделка будет признана недействительной, тогда продавец должен будет вернуть большую сумму, чем получено в реальности.

    Необходимый пакет документов

    Если продавец решил реализовывать недвижимость по ипотеке, тогда он обязан предоставить в банк необходимые документы, подтверждающие юридическую чистоту недвижимости. Требования всегда разные, но основными документами являются:

    Возможность сделки с жильем в кредит

    Согласно статье 301 ГК РФ жилье, находящееся в ипотеке, не может быть продано без ведома банка. Таким образом, с этим жильем нельзя совершать никаких сделок.

    Существуют способы, по которым жилплощадь с ипотекой все же можно продать. Первый из них заключается в досрочном погашении долга, а затем выставлении недвижимости на продажу.

    Второй – в продаже банком ипотечного жилья. Есть еще один вариант, заключающийся в передаче долговых обязательств, то есть возложении их на другого человека.

    Причины, по которым люди хотят сменить одну ипотечную квартиру на другую, могут заключаться в увеличении количества членов семьи или желании расширить жилую площадь.

    Квартира, обремененная ипотекой, не может быть продана.

    Однако существует вариант, при котором продавец другой квартиры может купить у первого владельца его ипотечную квартиру, внеся определенную сумму денег, недостающую до закрытия обременения.

    После того как обременение будет снято, владелец квартиры может передать продавцу недостающую часть денег и приобрести другое жилье в ипотеку.

    Существует вариант обратиться в агентство недвижимости для того чтобы ускорить процесс поиска покупателя.

    Таким образом, возможность продажи квартиры с обременением все же есть, но для этого нужно потратить много времени и сил.

    Не забывайте, что заключение такой сделки требует помощи опытного юриста и тщательной подготовки необходимых документов.

    Заключение

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Продажа квартиры в ипотеку не настолько сложная процедура, как кажется. Если разобраться в тонкостях и алгоритме продажи и оформлении документов, тогда можно в кротчайшие сроки осуществить сделку с недвижимостью.

    Полезное видео

    В видео вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке:

    Оформление ипотеки с завышением и ее особенности

    Если покупателю удаётся договориться с продавцом, тот указывает в договоре купли-продажи стоимость квартиры, на 10-20% превышающую оговорённую сумму. Так покупатель получает возможность приобрести объект без необходимости вносить первоначальный взнос, однако одновременно идёт на определённые риски. Такая сделка называется ипотекой с завышением, и с точки зрения законодательства, это мошенничество.

    Нормативное регулирование и суть сделки

    Спорный момент, ради которого и затевается ипотека с завышением – это первоначальный взнос. Банки настаивают на его выплате по следующим причинам:

    • Они стремятся застраховать себя от возможных убытков, ведь при выплате первоначального взноса заёмщик возвращает внушительную долю кредита.
    • Им нужны гарантии в том, что отдают кредит платежеспособному лицу. Статистика показывает, что именно те заёмщики, которые взяли ипотеку без выплаты первоначального взноса, оказываются злостными должниками.
    • Они неохотно дают займы, чья сумма соответствует 100% стоимости квартиры из опаски, что при падении её рыночной цены они потерпят убытки и не смогут вернуть деньги. По стандарту размер кредита эквивалентен 80% от стоимости жилья.

    Клиент, который хочет оформить сделку с завышением, убеждает банк одобрить ипотеку, сумма которой составляет 80-90% от общей стоимости жилья. Их мотивирует отсутствие желания оплачивать первоначальный взнос, хотя необходимыми денежными средствами они теоретически обладают. Также возможен и такой вариант, когда ипотечный кредит нужно получить срочно, но совсем нет средств на погашение первого взноса.

    Ипотека с завышением стоимости (правила)

    [2]

    Схема сделки

    Схема сделки делится на следующие этапы:

    1. Договорённость покупателя и продавца.
    2. Продавец завышает стоимость жилья и просит расписку о том, что получил деньги от покупателя в сумме, соответствующей разнице между реальной и обозначенной ценой. Эта разница и считается первоначальным взносом.
    3. Покупатель передаёт продавцу расписку, что эту сумму взял у продавца в долг. Так он защищает продавца от расторжения сделки, ведь при таком исходе ему придётся вернуть всю сумму, указанную в договоре.
    4. Покупатель предоставляет сотрудникам банка расписку, полученную от продавца. Это выглядит убедительным доказательством того, что первоначальный взнос уже внесён, минуя банк.
    5. При положительном ответе банка покупатель получает кредит и передаёт продавцу денежные средства, чья сумма эквивалентна фактической стоимости квартиры в полном объёме.

    Система довольно сложная и запутанная, без помощи юриста здесь не обойтись. Особая сложность здесь в том, что от банка приходится скрывать определённые сведения, поэтому приходится вести себя крайне осторожно.

    Ее минусы и плюсы

    Сделка сопряжена с преимуществами и недостатками, и их надо знать, прежде чем решаться на неё. Преимущество для покупателя касается шанса избежать необходимость оплачивать первоначальный взнос.

    Для покупателя

    Недостатки здесь следующие:

    • Банки осведомлены о такой схеме, поэтому всячески сопротивляются.
    • Они предпочитают сотрудничать с теми потенциальными заёмщиками, которые приглашают их представителей для оценки квартиры. Так они самолично узнают о её реальной стоимости.
    • Обмануть аккредитованных оценщиков практически невозможно, а те, в свою очередь, не хотят обманывать банки.
    • Даже если потенциальный заёмщик сам закажет оценку у независимых экспертов и ему удастся с ними договориться, банк может проявить сомнения в результате и проверить его правильность. При обнаружении обмана он или вовсе откажет в ипотеке, или одобрит кредит на сумму, меньше желаемой.
    • Опасность подстерегает покупателя и со стороны продавца. Он может потребовать возврата долга: в полном объёме или частично.
    • Банкам всё равно нужны гарантии. Если они уступают заёмщику в вопросе первоначального взноса, то процентная ставка по такой ипотеке будет выше.
    • Риск сопряжён и с налоговой службой. Если покупатель захочет получить налоговый вычет с покупки, и налоговики обнаружат завышение стоимости, то здесь уже возникает опасность уголовной ответственности (Статья 159.1 УК РФ – Мошенничество в сфере кредитования).
    Читайте так же:  Как пенсионеру получить бесплатную путевку в санаторий

    Для продавца

    Продавец тоже рискует, ввязываясь в такую сделку:
    • Это прямое нарушение закона, а за это грозит серьёзная ответственность.
    • При расторжении сделки размер его долга будет превышать фактическую стоимость квартиры на сумму, на которую она и была завышена. Когда сделка расторгается или признаётся недействительной, покупатель обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – вернуть банку денежные средства. Вот здесь ему и придется переплачивать, и он понесёт существенные убытки.
    • Хотя расписка имеет юридическую силу, покупатель может намеренно составить её неправильно, обманув продавца.
    • Вступая в сделку, продавец становится сообщником покупателя в мошенничестве, направленной на обман банка.

    Среди преимуществ для продавца важное место занимает сама возможность реализации объекта. Чем дольше жильё ожидает продажу, тем менее ликвидным оно становится. При продаже посредством ипотеки приходится собирать объёмный пакет документов на жильё, в том числе доказательства того, что на объекте не проводилась незаконная перепланировка.

    На что обратить внимание при оформлении ипотеки с завышением

    В современных реалиях банки осведомлены о стремлении покупателей их обмануть, и некоторые из них относятся к этому вполне лояльно. Они настолько сконцентрированы на увеличении своей клиентской базы, что верят потенциальным заёмщикам на слово в вопросах оценки жилья.

    Среди таких доверчивых финансовых организаций замечены Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Райффайзенбанк. Вот с ними и нужно пытаться договориться, если замышляется завышение рыночной цены квартиры.

    Защита прав и последствия

    Поскольку при оформлении такой сделки рискует и продавец, и покупатель, каждая из сторон должна хорошенько обдумать плюсы, минусы и последствия. Оптимально обратиться за советом к опытному юристу, чтобы он оказал консультационные услуги и полное сопровождение. Он может или отговорить от такой задумки, или предложить изящный способ её реализации с минимальными последствиями. Также он поможет составить расписки по всем правилам, чтобы они обладали юридической силой.

    Завышение стоимости квартиры с целью избежать выплату первоначального взноса – это рискованная сделка, которая приравнивается к мошенничеству и карается соответствующим образом. Хотя мотивация покупателя здесь очевидна (желание сэкономить, отсутствие средств на выплату первого взноса), она не является оправданием. Продавцу тоже рекомендуется избегать подобных предложений и не идти на поводу у покупателя, который пытается его разжалобить с целью вовлечения в мошенничество.

    Схема завышения стоимости квартиры

    Почему нельзя завышать цену на продаваемую квартиру? Ответ ищите в видео ниже:

    Порядок сделки с завышением стоимости квартиры при ипотеке

    В прошлом году моя сестра продавала квартиру. Но желающих купить за наличный расчет было немного, поэтому она согласилась на сделку с использованием ипотечных средств. Бумажной волокиты и нервов эта сделка доставила много. Помимо этого покупатель просил фиктивно завысить стоимость жилья по договору. Сестра обратилась ко мне за помощью, чтобы выяснить, какие риски в этом случае она имеет, и стоит ли ей соглашаться на эту авантюру. Вместе с ней мы выяснили все риски такой ситуации, и сейчас я их вам подробно расскажу.

    Стоимость квартиры

    Осуществляя сделки с недвижимостью крайне важно понимать истинную стоимость жилья, чтобы в дальнейшем оно значительно не подешевело. При оценке недвижимости могут использоваться различные виды стоимости. Их стоит знать и уметь различать.

    Выделяют следующие виды цен:

    • инвентаризационная, которая определяется периодически при проведении инвентаризаций и бухгалтерских проверок;
    • инвестиционная, которая зависит от количества вложенных инвестиций в данный проект;
    • кадастровая, определяющаяся по государственным стандартам;
    • ликвидационная, рассчитываемая при банкротстве компании или при сносе здания;
    • рыночная, ориентированная в зависимости от текущего спроса и предложения на данный объект;
    • потребительская, зависимая от индивидуальной оценки потребителя;
    • другие виды.

    Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.

    При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.

    Цель завышения стоимости

    Наиболее часто заемщики просят фиктивно завысить стоимость приобретаемого ими жилья, чтобы обойти необходимость первоначального взноса, которого может у них не быть, либо имеющаяся сумма является недостаточной.

    Схема обхода первого взноса достаточно проста. Продавец указывает в договоре и оценке недвижимости завышенную сумму жилья на столько, сколько должен составлять первоначальный взнос. И прописывает в документах, что это был задаток, который в случае расторжения сделки покупателем остается у продавца.

    Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.

    Читайте так же:  Как проходит и сколько стоит замена номеров автомобиля

    Факт передачи задатка обычно фиксируется распиской или авансовым соглашением, в зависимости от того, каким видом передачи денег являются эта сделка. Однако это и является принципиальным моментом, так как здесь существуют различные виды рисков.

    Сама процедура завышения цены достаточно распространена и особых рисков визуально для продавца не представляет, так как в случае обозначения фиктивной передачи залога, он не должен возвращать эту сумму обратно, если сделка не состоится по вине покупателя. Но тут надо очень внимательно относиться к названию переданной суммы. Так как аванс в случае несостоявшейся сделки подлежит возврату в полном объеме, если иное не прописано соглашением. Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.

    Когда не стоит завышать сумму?

    Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:

    • если он не в состоянии в ближайшее время накопить необходимую сумму для первого взноса, настолько ли стабилен и высок его доход, чтобы смочь без проблем своевременно гасить ипотеку;
    • насколько сильно доверие к продавцу, что будет, если он захочет обмануть;
    • уверенны ли вы, что оценочная компания согласится на данное завышение.

    Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.

    Вторым неприятным моментом может оказаться подоходный налог в размере 13 %, который придется заплатить в случае продажи квартиры ранее 5 лет с момента ее покупки. В некоторых случаях от уплаты налога владельцы освобождаются после 3 лет владения. Но в любом случае, необходимо учитывать разницу в цене покупки и дальнейшей продаже, если не прошло указанное количество лет.

    Покупатель несет более высокие риски, поэтому прежде чем предлагать такую авантюру продавцу, стоит помнить, что данное правонарушение могут квалифицировать как мошенничество, и в этом случае придется отвечать перед законом. Также могут сложиться неприятности и с продавцом, который решит наживиться, воспользуется ситуацией и изменит условия купли-продажи в свою пользу.

    Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

    Процедура завышения

    Если, несмотря на все возможные риски, обе стороны решаются на авантюру, порядок действий будет следующий:

    Фактически ничего сложного в этой ситуации нет, если внимательно читать все бумаги и составлять их по готовым образцам. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, можно нанять для этих целей юриста. Но ему сразу нужно рассказать, в чем заключается суть вашей сделки. Если он будет согласен участвовать в данной авантюре, можете быть уверенны, что все пройдет успешно.

    Необходимые документы

    Перед оформлением сделки выберите наиболее подходящий по всем условиям кредитования для вас банк. После этого подайте предварительную заявку на кредит. И только после одобрения банка, рассчитывайте на успех проведенной сделки. Так как не все кредитные организации могут одобрить большую сумму займа при определенных доходах заемщика. Некоторые могут потребовать дополнительных гарантий.

    Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант. Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.

    У каждого банка могут быть свои требования к документам для совершения сделки с использованием ипотеки. Но есть стандартный пакет бумаг, который потребуется во всех случаях:

    • экспертная оценка стоимости жилья по рынку (она должна совпадать или незначительно отличаться от цены, указанной вами в договоре купли-продажи);
    • авансовое соглашение, где будет указан размер суммы, зачтенной в качестве первого взноса (здесь вы должны учитывать требования банка, сколько процентов минимум должен быть первоначальный взнос);
    • расписка продавца, она будет являться подтверждением фактического получения денежных средств продавцом;
    • проект договора.

    В настоящее время ипотеку предоставляет множество банков, так как этот вид кредитования очень выгоден для кредитных организаций. Поэтому многие банки идут навстречу своим клиентам и не обращают внимание на 10-20 % завышения в стоимости жилья.

    Заключение

    Главным преимуществом завышения стоимости жилья является возможность для покупателя приобрести жилье в ипотеку, не внося первоначальный взнос. В городах, где жилье достаточно дорогое, люди часто пользуются этим способом. Особенностями данной схемы является:

    1. Практически все риски несет покупатель, поэтому большинство продавцов с радостью соглашаются на данную авантюру, только бы продать жилье.
    2. Продавцу стоит помнить, что при владении квартирой менее 3-5 лет, ему придется платить налог с разницы между продажей и покупкой. А в случае фиктивного завышения стоимости это крайне невыгодно для продавца.
    3. Продавцу нет существенной разницы, получит он всю сумму от банка или заплатит ему покупатель первый взнос. Поэтому многие продавцы, убедившись в чистоте намерений покупателя, с радостью идут навстречу.
    4. Существенным минусом является более широкий пакет документов, необходимый для подачи в банк при оформлении сделки с ипотекой.
    Читайте так же:  Входят ли премии в общий расчет отпускных основные правила и особенности определения суммы выплаты

    Но, к сожалению, совсем немногие могут себе позволить приобрести квартиру без использования ипотечных средств. Так же, как и немногие могут накопить первоначальный взнос. Поэтому продать квартиру, не идя навстречу покупателям, бывает очень сложно. И продавцы вынуждены участвовать в подобных авантюрах.

    Завышение стоимости квартиры риски продавца и покупателя

    Риски завышения стоимости квартиры по ипотеке для продавца, зачем покупатель предлагает на сделке в договоре указывать сумму выше той, что договорились при продаже, как реагирует банк на это.

    Причина завышения стоимости квартиры в договоре купли-продажи банальна — у покупателя часто отсутствует первый взнос (обычно до 40%, в зависимости от условий ипотечного кредита и банка). Пытаясь решить эту проблему за счет продавца, покупатель предлагает завысить рыночную стоимость недвижимости.

    В результате, если подобная схема осуществляется все деньги за продаваемую квартиру бывший собственник получает безналичным путем одним платежом уже от банка после перехода права собственности на нового владельца.

    Предлагаю разобраться, чем рискует продавец при продаже квартиры в ипотеку завышая цену?

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца

    Причины завышения стоимости жилья:

    • Отсутствие средств на благоустройство квартиры (закупка мебели, ремонт и т.д.);
    • Иные причины (желание покупателя купить машину или съездить в отпуск);
    • Отсутствие у покупателя денег на первый взнос.

    Какую стоимость завышают при ипотеке — рыночную, т.е. ту, по которой объект недвижимости выставляется в продажу путем опубликования объявления, например, на интернет-доски с объявлениями.

    Ни о какой кадастровой стоимости в этом случае речь не идет!

    Первоначальный взнос — обязательное условие при приобретении жилплощади по ипотечному займу. Он составляет от 10 – 50% от цены за жилье. Получение продавцом первого взноса осуществляется до перехода права собственности на ипотечника до или после подписания ДКП, путем оформления расписки.

    Как происходит продажа квартиры с завышением стоимости:

    1. Покупатель выступает с предложением собственнику, выставившему жилплощадь в продажу прописать в ДКП завышенную стоимость недвижимости. Вариантов договоренностей масса, в т.ч. за денежный подарок собственнику;
    2. Продавец, согласившись на завышение, несет в банк собственноручно написанную расписку в получении несуществующего взноса, ведь на деле ничего не получал;
    3. Покупатель собственноручно пишет расписку о займе у физического лица (продавца), указывая сумму равную той, на которую завысили стоимость жилплощади и отдает собственнику;
    4. После перевода ипотечных средств продавцу он уничтожает долговую расписку.

    Эта схема замешана на лжи и обмане финансовой организации, поэтому все совершенное остается на совести сторон сделки. Возможны последствия для обоих сторон по ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования

    Продажа квартиры с завышением стоимости риски продавца:

    1. Расписка о получении первого взноса, является официальным документом и основанием истребования возврата денег, которые собственник фактически не получал;
    2. Кредитная организация откажет перечислить ипотечные средства за продаваемое жилье, что вынудит искать другого покупателя;
    3. Риск продавца, в случае признания сделки недействительной по суду (формально до 3 лет, фактически дольше) — возврат покупателю полной суммы (завышенной) за реализуемую жилплощадь;
    4. Налоговое бремя, в случае нахождения жилья в собственности менее 3 (иногда 5) лет, увеличивается, т.к. чем больше цена продажи, тем выше налог.

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

    Приобретать недвижимости по завышенной цене покупателю не выгодно по следующим причинам:

    • Увеличивается сумма основного долга банку, который надо выплатить по ипотечному кредиту;
    • Увеличивается срок или сумма процентов по выплате за кредит, т.е. переплата.

    Поэтому к данной уловке разумные покупатели приходят нечасто, т.к. крупный первоначальный взнос выгоден при оформлении ипотеки.

    Риски покупателя при завышении стоимости:

    • У каждого банка есть свой список доверенных оценочных компаний. В обязанность заемщика обратиться в одну из них и заказать отчет об оценке. Оценщик ориентируется на среднерыночную стоимость 1 кв метра жилья или аналогов на рынке недвижимости. Специалист по оценке способен отказать в завышении цены;
    • Банковские организации в курсе подобных схем и каждый оценочный отчет проверяется внутренней службой безопасности. В случае выявления нестыковок по цене, покупатель получит отказ в переводе денежных средств за покупку квартиры и лишиться ее;
    • Недобросовестный собственник жилья может отказаться уничтожать долговую расписку и обратиться в суд за истребованием долга;
    • При раскрытии схемы банком и принципиальном отношении к выявленному случаю возможна уголовная ответственность обоих сторон сделки купли-продажи.

    В завышении цены плюс для покупателя один — выставления квартиры банком на торги, если станет нечем платить за ипотеку. Банк выставит ее по той стоимости, за которую приобрел, что довольно выгодно.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Вы узнали, если покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, какой риск у продавца жилья и у покупателя, а так же последствия после оформления сделки.

    Источники


    1. Казанцев, С.Я. Информационные технологии в юриспруденции / С.Я. Казанцев. — М.: Академия (Academia), 2012. — 369 c.

    2. Годунов, Н. Мера ответственности / Н. Годунов. — М.: Юридическая литература, 2017. — 176 c.

    3. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.
    4. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.
    Порядок сделки с завышением стоимости квартиры при ипотеке
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here