Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры в россии

Самое главное по теме: "Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры в россии" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

[3]

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Читайте так же:  Порядок взыскания задолженности на единственное жилье должника

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры в России

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Обзор документа

    Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о расторжении договора купли-продажи квартиры на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не учел, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

    председательствующего Асташова С.В.,

    судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.

    рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой Татьяны Владимировны к Горгиняну Артуру Гургеновичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру

    по кассационной жалобе Зайцевой Татьяны Владимировны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г.

    Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения Зайцевой Т.В. и ее представителя Личман М.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения Горгиняна А.Г. и его представителя Репина И.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

    Зайцева Т.В. обратилась в суд с иском к Горгиняну А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на оплату государственной пошлины и юридических услуг.

    В обоснование требований Зайцева Т.В. указала, что 9 июля 2014 г. она заключила с Горгиняном А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером . общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: . по цене 4 000 000 руб. Квартира передана по акту приёма-передачи Горгиняну А.Г., переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.

    Решением Одинцовского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 г. исковые требования удовлетворены: договор купли-продажи квартиры расторгнут, право собственности на квартиру за Горгиняном А.Г. прекращено и признано за Зайцевой Т.В., с ответчика в пользу истца взысканы расходы на уплату госпошлины в размере 300 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

    В кассационной жалобе Зайцева Т.В. просит отменить апелляционное определение от 24 мая 2017 г., как незаконное.

    Читайте так же:  Какие правила перевозки детей в поездах дальнего следования

    Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 29 марта 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

    Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

    Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключён договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером . общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: . Московская область,

    Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 24 июля 2014 г.

    18 апреля и 10 июля 2016 г. Зайцева Т.В. в связи с неисполнением Горгиняном А.Г. обязательства по оплате приобретенной квартиры направляла в адрес ответчика претензии с требованием об оплате в десятидневный срок задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 3 910 500 руб.

    Указанные претензии оставлены Горгиняном А.Г. без удовлетворения.

    Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 910 500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.

    Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы. Суд также указал, что такое нарушение условий договора со стороны Горгиняна А.Г. является существенным и дает Зайцевой Т.В. право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданного ответчику имущества.

    Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата ее истцу, в связи с чем отменила решение нижестоящего суда и приняла новое судебное постановление об отказе в иске.

    Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истца о том, что ответчик не выполнил свою обязанность по оплате квартиры, однако пришел к выводу о том, что неоплата приобретаемого имущества ни гражданским законодательством, ни самим договором купли-продажи квартиры не предусмотрена в качестве основания для его расторжения и возврата переданного по такому договору имущества. При этом апелляционная инстанция указала, что Зайцева Т.В. не представила суду каких-либо доказательств, подтверждающих существенный характер нарушения Горгиняном А.Г. договора, а факт невыплаты ответчиком денежных средств по договору сам по себе таковым нарушением не является.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

    Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Выводы суда апелляционной инстанции о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

    Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

    Суд апелляционной инстанции исходил из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 4 000 000 руб. (пункт 3 договора купли-продажи квартиры).

    Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 4 000 000 руб.

    Зайцева Т.В. ссылалась на неуплату ей ответчиком 3 910 500 руб., суд первой инстанции наличие у Горгиняна А.Г. задолженности по договору в названной сумме установил, а суд апелляционной инстанции этот факт не опроверг и под сомнение не поставил.

    При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

    Между тем суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

    Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Также судом апелляционной инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Читайте так же:  Сколько делается паспорт — основные сроки проведения процедуры

    Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

    С учетом изложенного апелляционное определение нельзя признать отвечающим требованиям статей 195 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

    Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.

    На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

    При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

    Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

    апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

    Председательствующий Асташов С.В.
    Судьи Марьин А.Н.
    Романовский С.В.

    Обзор документа

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что неоплата покупателем приобретенной недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи. В этом случае сделка может быть расторгнута по требованию продавца с возвратом ему недвижимости.

    Это относится и к ситуациям, когда внесена небольшая сумма (не оплачена практически вся цена).

    По ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар, продавец вправе потребовать оплату и проценты за пользование чужими денежными средствами. Из этой нормы, однако, не следует, что в таком случае продавец не вправе требовать расторжения договора.

    Энциклопедия решений. Расторжение договора купли-продажи

    Расторжение договора купли-продажи

    Договор купли-продажи может быть расторгнут по обстоятельствам, связанным с волеизъявлением одной или обеих его сторон, на основании:

    — соглашения сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), для чего требуется заключение соответствующего соглашения, которое должно быть совершено в той же форме, что и сам договор,если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

    — на основании решения суда (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ);

    — вследствие отказа одной из сторон договора от его исполнения (ст. 450.1 ГК РФ).

    По общему правилу (если иное не предусмотрено договором или законом) для расторжения договора в связи с его существенным нарушением одной из сторон требуется принятие судебного акта (п. 2 ст. 450 ГК РФ)*(1). Это касается и большинства видов договора купли-продажи.

    Оценка существенности допущенного нарушения договора определяется с учетом конкретных обстоятельств, исходя из положений абзаца четвертого п. 2 ст. 450 ГК РФ. Согласно этой норме нарушение договора является существенным, если оно влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В качестве существенного нарушения может квалифицироваться, в частности, длительное либо неоднократное нарушение обязанности оплатить товар (постановления Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 г. N 1999/14, АС Уральского округа от 11.09.2015 N Ф09-6367/15, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.11.2013 N Ф08-6706/13, АС Северо-Кавказского округа от 25.03.2016 N Ф08-913/16, п. 65 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), неисполнение обязанности передать товар в предусмотренный договором срок (постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2014 N Ф10-4513/13), передача товара без необходимых документов либо с недействительными документами (постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.12.2015 N Ф04-26854/15), несоответствие товара, подготовленного к передаче, условиям договора, в том числе отсутствие документов, которыми должно подтверждаться такое соответствие (постановление АС Уральского округа от 06.10.2015 N Ф09-734/15, АС Северо-Кавказского округа от 14.09.2015 N Ф08-5656/15).

    [2]

    Статья 460 ГК РФ предоставляет покупателю право наряду с иными требованиями предъявить требование о расторжении договора купли-продажи в случае неисполнения продавцом обязанности передать товар свободным от любых прав или законных притязаний третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, и покупатель не знал и не должен был знать о правах третьих лиц на товар. Указанные обстоятельства не являются основаниями для признания договора купли-продажи недействительным (см. п. 83 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, постановление АС Уральского округа от 06.04.2016 N Ф09-984/10). Отметим, что само по себе наличие прав третьих лиц в отношении объекта купли-продажи не является безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи. Для расторжения договора (помимо наличия обстоятельств, предусмотренных ст. 460 ГК РФ) необходимо, чтобы такие права ограничивали оборотоспособность объекта купли-продажи, препятствовали его использованию либо иным образом нарушали права покупателя как нового собственника (постановление АС Дальневосточного округа от 26.04.2016 N Ф03-1217/16).

    Отказ от исполнения договора купли-продажи (то есть его расторжение без обращения в суд на основании заявления одной стороны) возможен в случаях, предусмотренных самим договором или законом (ст. 450.1 ГК РФ). Применительно к договорам купли-продажи, не являющимся договорами поставки, существенность нарушения обязательств одной из сторон может являться основанием для отказа другой стороны от исполнения договора только в том случае, если это прямо предусмотрено договором. Положения ГК РФ о купле-продаже допускают возможность отказа от исполнения договора, в частности, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п. 1 ст. 463 ГК РФ)*(2), в случае существенного нарушения требований к качеству товара (п. 2 ст. 475 ГК РФ), если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора не принимает товар или отказывается его принять (п. 3 ст. 484 ГК РФ), если сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора (ст. 490 ГК РФ), если розничному покупателю, с которым заключен договор, не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте продажи информацию о товаре, указанную в п.п. 1 и 2 ст. 495 ГК РФ (п. 3 ст. 495 ГК РФ) и проч.

    Читайте так же:  Правила содержания преступников в изоляторе временного содержания

    Во всех случаях, когда законом или договором допускается односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи, договор считается расторгнутым с момента получения одной стороной направленного второй стороной уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, если иной срок расторжения не указан в уведомлении либо не определен соглашением сторон (п. 4 ст. 523, 450.1 ГК РФ).Уведомление, доставленное по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считается полученным юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (п. 3 ст. 54, ст. 165.1 ГК РФ).

    *(1) Специальные правила установлены ГК РФ для договора поставки (п. 1 ст. 523 ГК РФ), существенное нарушение которого одной из сторон позволяет второй стороне отказаться от его исполнения без обращения в суд (см. подробнее в материале «Энциклопедия решений. Расторжение договора поставки».

    *(2) Как разъяснено в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, п. 1 ст. 463 ГК РФ не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное (например, что при отказе продавца передать покупателю проданный товар расторжение договора по инициативе покупателя возможно лишь в судебном порядке). Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя при таких обстоятельствах.

    Основания и процедура расторжения договора купли продажи квартиры: по обоюдному согласию или по инициативе стороны, образцы документов

    В ряде затруднительных случаев в сделке купли продажи возникает необходимость повернуть ситуацию назад. Законом предусмотрен ряд юридических инструментов, они применяются разными лицами в разных ситуациях. Сегодня рассмотрим, какими способами происходит расторжение договора купли продажи квартиры (ДКП).

    Общая информация

    Расторжение контракта влечет прекращение всех взаимодействий между его участниками. Помните, что по общему правилу на в результате расторжения граждане не вправе требовать назад полученные вещи и деньги. Это значит:

    • если квартира передана – продавец не сможет получить ее назад «автоматически», нужно будет заявлять дополнительное требование;
    • аналогично с авансом (задатком) – покупателю придется заявлять о неосновательном обогащении в рамках дела о прекращении договорных отношений.

    Чтобы предупредить подобное развитие событий, в контракт включают специальный раздел, что при расторжении купли продажи возвращается имущество, к этому дню приобретенное в рамках соглашения.

    Договор купли продажи можно расторгнуть, если договоренности все еще действуют. Вариантов бывает всего несколько:

    • период четко установлен в договоре до определенного числа – тогда ориентироваться следует на него;
    • срок определен моментом исполнения сторонами своих обязательств – тогда нужно оценить, прошла ли регистрация, оплата и снятие с учета (прописки) семьи продавца.

    Если все манипуляции по контракту выполнены и/или срок действия по нему истек – договор считается завершенным. Завершенный договор уже не подлежит расторжению. Имеет смысл подумать о признании сделки недействительной.

    Причины для инициирования расторжения купли продажи в общем виде можно передать так:

    По виду причин избирается конкретный способ расторжения – путем составления соглашения или в судебном порядке. Прекратить договоренности только по воле одной стороны (без суда) путем простого уведомления невозможно, даже если заранее стороны прописали такую возможность в договоре.

    Расторжение договора по соглашению сторон

    Когда граждане решили не продолжать взаимодействие после проставления подписей в бумагах, им необходимо составить специальный документ. Порядок действий в данном случае будет зависеть от того, прошла государственная регистрация прав или нет. Как расторгнуть договор купли продажи квартиры по соглашению – рассмотрим далее.

    Внимание! Если контракт подписан, но не передан на регистрацию, а стороны решили его расторгнуть, то устной договоренности недостаточно. Обязательно оформите соглашение, иначе недобросовестный контрагент обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации прав в ЕГРН.

    Образец соглашения

    В тексте документа о прекращении ДКП необходимо отразить:

    Порядок действий

    Стороны расторгают не только письменные договоренности, но и возвращают друг другу все, что получили в рамках сделки. Порядок расторжения зависит от выполненных действий и факта регистрации.

    Пошаговая инструкция:

    1. Составить и подписать текст соглашения.
    2. Если по контракту ничего не передано, а сам он не прошел регистрацию – больше ничего предпринимать не нужно.
    3. Если передана квартира, ее необходимо возвратить с составлением передаточного акта. О том, как составить акт приема-передачи жилья к ДКП мы писали здесь.
    4. Если передали деньги в оплату жилья – их также нужно вернуть. Порядок возврата регламентируется соглашением. Можно оформить распиской.
    5. Если переход права состоялся, то соглашение нужно передать на регистрацию в Росреестр, чтобы регистраторы совершили соответствующую запись в ЕГРН.

    После завершения регистрационных действий и полного расчета соглашение можно считать исполненным, а контракт купли продажи квартиры – прекращенным.

    Как расторгнуть в судебном порядке

    Аннулировать контракт через суд приходится во всяком случае, если имеет место конфликт сторон. Важно заранее продумать порядок действий и правильно сформулировать требования – тогда суд встанет на защиту потерпевших.

    Стоит отметить, что если сторона не является на подачу документов для регистрации – это не основание для аннулирования покупки и расторжения сделки купли продажи. В таких случаях заявляют иск о понуждении к регистрации.

    [1]

    По желанию продавца – основания

    Чаще всего основания для расторжения договора купли продажи – это всегда серьезные нарушения договоренностей другой стороной. Если, например, покупатель просрочил внесение очередного платежа на 1 день – такое нарушение нельзя назвать существенным вплоть до расторжения всей сделки.

    Другая ситуация, если покупатель отказывается оплачивать квартиру или явно уклоняется на протяжении длительного времени от внесения платежей. В данном случае продавец вправе сначала потребовать надлежаще исполнить договор, а затем – обратиться в суд с требованием о расторжении.

    Есть и другие основания для расторжения:

    • если покупатель не принимает квартиру (не подписывает акт, не является на осмотр, не выходит на связь);
    • если покупатель нарушает другие условия договора, о которых стороны договорились в тексте.

    Важно! При формировании иска обязательно укажите, какие последствия для вас несет нарушение договора.

    По желанию покупателя – основания

    Договор расторгается судом по требованиям покупателя, если они вызваны следующими обстоятельствами:

    • продавец уклоняется от передачи квартиры;
    • переданная квартира имеет значительные недостатки, которые были выявлены только после ее приема;
    • продавец не выписывает членов своей семьи из квартиры;
    • продавец нарушает другие пункты договора, что приносит покупателю значительный ущерб.

    Внимание! Если продавец не передает вам технические документы на квартиру – заявите требование о понуждении его к этому. Так вы лучше защитите свои интересы, чем если будете требовать расторгнуть саму сделку.

    Документы и образец иска 2019 года

    Исковое заявление пишется в трех экземплярах (для истца, ответчика и суда), к нему прикладываются доказательства, и пакет документов направляется в судебную канцелярию по месту нахождения ответчика.

    Читайте так же:  Положена ли военным пенсионерам вторая пенсия по старости

    В иске указывают:

    • наименование суда, истца и ответчика;
    • название документа – исковое заявление;
    • изложение фактических обстоятельств (в том числе ссылку на договор купли продажи);
    • правовое обоснование требований (ссылки на нормы ГК РФ);
    • сведения о досудебном порядке;
    • требования к ответчику (после слова «прошу…»);
    • перечень приложений, дату и личную подпись истца.

    К исковому также прикладывается комплект материалов для ответчика – само заявление и копии доказательств. Суд самостоятельно отправит их нарушителю.

    К требованию нужно приложить:

    • квитанцию об оплате пошлины;
    • договор купли-продажи и акт к нему (если есть);
    • сведения об оплате;
    • актуальную выписку из ЕГРН;
    • досудебную претензию и ответ на нее;
    • другие документы, если необходимы.

    Размер пошлины зависит от цены договора – он может составить от 400 до 60 000 рублей.

    Порядок действий

    Вы сможете расторгнуть договор, если будете придерживаться следующего порядка действий:

    1. Направьте ответчику досудебную претензию – попробуйте уладить конфликт миром. Чтобы составить претензию, возьмите будущий иск и поменяйте шапку, наименование документа и обращение к суду. Требования оставьте такими, какие будете заявлять в суде, иначе досудебный порядок не будет соблюден.
    2. Дождитесь ответа на претензию в течение 30 дней с даты ее вручения. Если ответа не последовало или он вас не устроил – подготовьте пакет документов для суда.
    3. Исковое и доказательства передайте сотрудникам канцелярии лично или бандеролью с описью. Дождитесь назначения дела.
    4. В назначенный день подойдите на заседание сами или отправьте представителя с нотариальной доверенностью. Поясните свою позицию суду, представьте дополнительные доказательства по его просьбе.
    5. Решение, принятое судом, вступает в силу в течение 30 дней. В этот период его можно обжаловать, если вас не устроил результат.

    С решением на руках обратитесь в Росреестр для аннулирования записи о праве собственности покупателя. Возвратом денег придется заниматься самостоятельно или через Службу судебных приставов.

    Практика по расторжению в суде

    Конфликты, доходящие до суда, формируют практику разрешения споров по делам о расторжении договоров купли продажи. Суды в целом выступают одинаково, разрешая дела однотипно. Далее рассмотрим самые актуальные судебные позиции.

    С ипотекой

    Возможно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, под которую взята ипотека – да. Проблема заключается в том, что квартира останется в залоге у банка даже после возврата продавцу. В итоге продавец рискует получить назад обремененное имущество, по которому необходимо выплачивать ипотеку. В интересах продавца – чтобы долг был погашен максимально быстро. Если покупатель решит не оплачивать ипотеку, квартиру изымут и продадут с торгов.

    По таким делам банк привлекают третьим лицом, однако это не помогает продавцу защитить свои интересы. Обезопасить себя поможет только тщательная проверка покупателя.

    После регистрации

    Расторгнуть договор после регистрации можно, если стороны еще не закончили его исполнять. Например, если покупатель не перевел полную оплату или продавец еще не передал имущество по акту. Если же все манипуляции выполнены, то расторгнуть договор практически невозможно.

    Исключением является ситуация, когда обнаружены существенные недостатки в качестве квартиры – такие, из-за которых проживать в ней невозможно. В этом случае можно заявить иск о расторжении договора и возврате уплаченных средств на основании ст. 475 ГК РФ. Срок для подачи такого требования – не более 2 лет со дня передачи квартиры.

    С рассрочкой

    Расторжение договора с рассрочкой возможно по основаниям, указанным выше в статье. Обязанность по оплате прекращается только в момент внесения последнего платежа, поэтому период рассрочки совпадает с периодом действия ДКП.

    Как признать ДКП недействительным

    Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.

    Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:

    • нарушено чье-то право;
    • не получено согласие, которое требовалось;
    • сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
    • сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
    • ряд других оснований.

    Внимание! Если вы требуете расторжения договора, нельзя просить в иске «признать сделку недействительной» — и наоборот. Это существенная ошибка.

    Способы защиты

    Договор купли продажи квартиры – это риск для обеих сторон. Чтобы обезопасить себя, необходимо формулировать соглашение четко, прописывать в нем конкретные сроки и действия, избегать размытых формулировок.

    Определить, как лучше прописать тот или иной пункт в договоре, поможет наш дежурный юрист. Просто напишите свой вопрос в чат.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Расторжение ДКП на квартиру редко происходит по взаимному соглшению. Чаще это многомесячные конфликты и судебные заседания. Защитить свою позицию и правильно составить иск поможет наша статья.

    Источники


    1. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.

    2. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 128 c.

    3. Савюк, Л.К. Правоохранительные и судебные органы / Л.К. Савюк. — М.: ЮРИСТЪ, 2013. — 464 c.
    4. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
    Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры в россии
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here