Порядок долгосрочной аренды земли — основные правила

Самое главное по теме: "Порядок долгосрочной аренды земли — основные правила" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Энциклопедия решений. Срок договора аренды земельного участка

Срок договора аренды земельного участка

Для земельных участков, как и для любых объектов аренды, действует общее правило, согласно которому договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

От срока, на который заключен договор аренды земельного участка, зависит необходимость его государственной регистрации, так как по общему правилу договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Срок договора влияет также на возможность его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию арендодателя (для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и одностороннего отказа от договора со стороны арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, ст.ст. 450, 450.1, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. В этих случаях договор по истечении предельного срока прекращается даже при наличии в нем условия о сроке аренды, превышающем предельный срок, или при отсутствии указания на срок аренды (п. 3 ст. 610 ГК РФ). В частности:

— в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ);

— предельный срок аренды находящегося в государственной собственности и расположенного в морском порту имущества, включая земельные участки в границах морского порта, составляет сорок девять лет (ч.ч. 1, 7 ст. 31 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

— договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, заключается на срок до сорока девяти лет; в частности, это касается земельных участков, предоставляемых для размещения линейных объектов, а также участков, предоставляемых в аренду собственникам зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, помещений в них (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (здесь и далее нормы ЗК РФ приводятся в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015)).

Для ряда случаев закон устанавливает иные сроки аренды участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Например, для строительства или реконструкции здания или сооружения земельный участок, как правило, предоставляется на срок от трех до десяти лет, вместе с тем земельный участок может быть предоставлен в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства на срок до двадцати лет (пп.пп. 1, 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок предоставляется на срок до трех лет (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). В некоторых случаях срок договора аренды определяется сроком действия договора (соглашения), для исполнения которого необходимо использование земельного участка. Так, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение, концессионное соглашение, договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, договор аренды заключается на срок действия соответствующего договора (соглашения) (пп.пп. 7, 8, 8.1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на срок от трех до сорока девяти лет. Исключение составляет договор аренды земельного участка, предназначенного для сенокошения и выпаса скота, который заключается на срок до трех лет (пп.пп. 11, 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)*(1).

Земельный участок может быть передан в субаренду в пределах срока аренды такого участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

*(1) До 14.12.2013 для договоров аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения федеральный закон не устанавливал минимального срока аренды. Такой срок мог устанавливаться законом субъекта РФ (п. 3 ст. 9 Закона N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ).

Порядок взятия земли в аренду у государства

Если у вас есть идеи, как можно использовать с пользой земельный ресурс, но недостаточно средств на приобретение его в собственность, следует изучить порядок взятия земли в аренду у государства. На территории России существует большое количество земли, которая еще не является распределенной и разграниченной в силу того, что земельная реформа не окончена и её проведение все еще продолжается.

Соответственно законам Российской Федерации, гражданин имеет право взять землю в аренду у государства или выкупить, получив права собственности, в том случае, если намерен использовать участок для своих целей. Наиболее распространенные причины, в которых оформляется аренда государственных земель:

• Организация подсобного хозяйства;
• Строительство объектов недвижимости;
• Развитие новых или расширение существующих садовых или огородных участков;
• Разведение фермерского хозяйства.

Земля в аренду у государства берется в том случае, если капитал, которым владеет гражданин, не достаточен для того, чтобы приобрести земельный участок, но позволяет выплачивать его арендную стоимость.

Аренда земли у государства – процесс передачи земельного участка в использование гражданином для реализации своих целей на оговоренный в заключаемом договоре период за определенную арендную плату, но без отчуждения этого участка или возможности перехода его в собственность к арендатору. В том случае, когда берется земля в аренду у государства, арендодателем выступает тот муниципальный или государственный, которому она является подконтрольной, так как распоряжаться земельными ресурсами может либо их собственник, либо человек, которого он наделяет таким правом.

Взять землю в аренду у государства может юридическое лицо в том случае, если в наличие имеется разрешение на ведение деятельности на территории России или регистрация. Также арендовать землю может любой гражданин, не зависимо от того, является ли он иностранцем, гражданином страны или не имеет гражданства.

Любой не занятый участок земли, находящийся на территории страны, подлежит аренде для ведения на нем соответствующей деятельности. Исключением являются те земельные наделы, которые состоят на кадастровом учете: заповедники, зеленые зоны, национальные парки и другие.

Читайте так же:  Сроки передвижения российских граждан без прописки в паспорте

Аренда земли у государства подразделяется на два типа: краткосрочная и длительная.

Краткосрочная аренда оформляется на срок до пяти лет. Чаще всего такой вариант используется в случае проведения реконструкционных работ, организации парковок, строительства объектов недвижимости или временных сооружений.

Длительная аренда включает в себя период от пяти до сорока девяти лет. Основные ситуации, когда оформляется долгосрочная аренда государственных земель:

• Если гражданин намерен выкупить земельный участок и оформить права собственности на него;
• Арендатор планирует эксплуатировать объект недвижимости больше, чем пять лет, как установлено при оформлении краткосрочной аренде;
• Гражданин арендует землю с целью развития и постоянного ведения подсобной или фермерской деятельности;
• В аренду взята промышленная зона, с целью длительной её эксплуатации.

Если порядок взятия земли в аренду у государства не включает в себя оформление временных ограничений, то такой договор считает заключенным на неопределенный срок. Если человек хочет взять в аренду земельный ресурс на термин менее одного года, то такая процедура не предусматривает необходимой государственной регистрации, но если срок аренда более года, то это должно быть зарегистрировано в Росреестре. Именно регистрация арендного договора является ключевым моментом при налогообложении всех операций с недвижимым фондом, а также подтверждает права арендатора на владения и распоряжение земельным участком по своему усмотрению.

Порядок оформления земли в аренду у государства.

При оформлении такого договора необходимо учитывать нормы гражданского, жилищного, кадастрового, земельного, налогового права и другие, что значительно усложняет порядок взятия земли в аренду у государства. Этот процесс является довольно сложным и требует определенных временных сроков и оформления большого количества документов. Происходит оформление в несколько этапов, которые представлены ниже:

1. Необходимо подготовить и утвердить распорядительный документ;

2. Если вы хотите взять землю в аренду у государства, которая не находилась на кадастровом учете, необходимо внести её в учетный лист, а для этого необходимо провести работы по межеванию выбранного участка;

3. Следующим этапом следует собрать и подготовить все документы, которые понадобятся для заключения арендного договора;

4. Арендатор и собственник должны проверить, согласовать и утвердить договор, после чего обе стороны подписывают его;

5. Если срок заключенного договора превышает один календарный год, его необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней.

Еще одним важным нюансом является то, что порядок взятия земли в аренду у государства, а также перечень необходимых документов и справок, зависит от того, с какой целью арендуются земельные ресурсы и какого они типа, присутствуют ли строения или здания, какой масштаб арендуемой территории и многих других нюансов.

Для получения права на аренду земли, необходимо обратиться в муниципальные или государственные территориальные органы с заявлением. Именно эти структуры принимают окончательное решение о выдаче собственности в аренду.

До того, как заявление будет подано в органы, нужно договориться с местной администрацией и поставить её в известность о том, на какой срок, с какой целью и какой именно земельный участок будет взят вами в аренду. Согласно законодательству РФ выдача земельных наделов в аренду осуществляется на основании аукционных торгов. Чем больший спрос на земельные участки, тем чаще там проводятся такие конкурсные торги, чаще всего это территории больших городов или пригорода.

Земля в аренду у государства может быть взята также и на небольших, менее популярных территориях, но после подачи вашего заявления в соответствующие органы может пройти один месяц. Это время необходимо для того, чтобы определить наличие желающих также взять в аренду, выбранную вами территорию.

Если на участке, который хочет взять в аренду арендатор, расположены строения, здания или другие объекты, которые являются его собственностью, оформление такой аренды проходит без конкурсных торгов.

Аренда государственных земель несет с собой определенные затраты, такие как оформление кадастрового паспорта, оплата межевания и прочих необходимых услуг при аренде земельного надела. Все эти расходы возлагаются на арендатора, в том случае, если заключенный договор не предусматривает другие варианты оплаты.

Перечень документов, которые понадобятся для оформления аренды участка:

• Оформленный кадастровый паспорт земельного надела;
• Заполненное в письменной форме заявление арендатора;
• Если арендатор – физическое лицо, необходима заверенная копия его паспорта;
• Для юридических лиц – копии учредительной документации, также заверенные нотариально и выписка из ЕГРЮЛ;
• План арендуемого участка с указанием границ;
• Документы, подтверждающие все необходимые согласования;
• Бумага, подтверждающая решение управленческого органа о формировании земельного надела;
• Если на участке имеются здания или сооружения, необходимо представить документы, подтверждающие права собственности на них и технические планы;
• Документ, подтверждающий наличие коммуникаций или же их отсутствие;
• Предварительный расчет арендной платы;
• Акт, содержащий оценку стоимости выбранного земельного надела;
• Документ, подтверждающий отсутствие залога, ареста и других ограничений в отношении земель;
• Если участок земли является наследством, потребуются нотариально заверенные копии свидетельства о смерти собственника и документ об открытии дела о наследстве;
• Квитанция, подтверждающая факт оплаты государственной пошлины.

Если аренда земли у государства нуждается в регистрации договора об аренде, то необходимо также прикрепить к пакету документов утвержденный и подписанный договор. После прохождения регистрации этот договор будет иметь юридическую силу. После определения кадастровой стоимости участка или его рыночной цены формируется сумма арендной платы.

Итак, мы рассмотрели последовательность действий необходимых для того, чтобы взять землю в аренду у государства, что же делать в том случае, если вы хотите досрочно разорвать договор аренды, изменить его условия или внести коррективы?

Как уже было отмечено выше, срок аренды земельного надела указывается непосредственно в договоре, но если такой пункт отсутствует, то период аренды считается неопределенным, но он не может быть большим, чем сорок девять лет с момента заключения договора.

Преждевременное прекращение договора возможно в следующих случаях:

• Одна из сторон нарушает предписанные договором условия или же нормы земельного кодекса;
• Если один из участников договора выказал желание разорвать договор, но предупредил об этом вторую сторону за 1 календарный месяц;
• Если арендуемый участок был поврежден и далее не соответствует оговоренным нормам. Такие случаи бывают в связи с затоплениями, обвалами, оползнями и прочими непредвиденными обстоятельствами.

Читайте так же:  Расследование преступлений в сфере компьютерной информации

Продлить договор аренды после того, как истек срок его действия можно только на основе проведения аукционных торгов. Согласно статье 22 земельного кодекса Российской Федерации, прежний арендатор имеет ряд преимуществ перед остальными желающими в том случае, если четко соблюдались условия договора и отсутствуют предпосылки для окончания сделки со стороны лица, предоставляющего землю в аренду.

При желании арендатора изменить условия договора или внести коррективы, ему необходимо подать заявление в муниципальные или государственные органы власти, где в течение двадцати дней будет оформлено дополнение к договору об аренде. Такие ситуации возникают если:

• Юридический адрес арендатора был изменен;
• Состояние земельного участка, его границы изменились с момента заключения договора;
• Изменился арендатор.

Взятая земля в аренду у государства дает много различных вариантов развития собственного бизнеса в области хозяйства, недвижимости или фермерства. Главное изучить земельный кодекс, внимательно прочитать условия договора и запомнить порядок взятия земли в аренду у государства, чтобы избавить себя от лишних временных затрат и непредвиденных обстоятельств.

Права арендатора в долгосрочной аренде земельного участка рф

Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор; (пп. 8.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ) 8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования; (пп.

Земельная аренда

Право аренды земельных участков

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: 1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи; 2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов; 3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства; КонсультантПлюс: примечание. С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ в подпункт 4 пункта 8 статьи 39.8 вносятся изменения.

Особенности долгосрочной аренды земельных участков у государства

Например, есть в юриспруденции конструкция, называемая публичным сервитутом (право ограниченного пользования чужим земельным участком). Применительно к данным отношениям она выглядит так. Земельный участок, на котором располагается приватизированный объект, необходимо предоставить собственнику здания или сооружения за определенный выкуп, но законом установить публичный сервитут, то есть наложить на собственника ограничения, которые позволят использовать данный земельный участок любому и каждому, то есть всем. Это касается и объектов незавершенного строительства, находящихся на подобных участках.

Сейчас вновь возводимые сооружения в пределах земель общего назначения законодатель вообще не рассматривает, исключив такие участки земли из юрисдикции градостроительных регламентов. Строительство на подобных территориях запрещено (подп. 2 п. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). Согласно ст.

Права арендатора и арендодателя земельного участка

  • За арендодателем остаются все права на распоряжение участком в период аренды.
  • Право расторжения договора со стороны арендодателя может быть реализовано только в трех случаях:
  • арендатор серьезно ухудшает качество арендуемого участка (использует земли не по назначению, указанному в договоре и документах, снижает плодородность верхнего слоя, серьезно ухудшает экологическую обстановку),
  • несколько раз нарушал основные пункты договора аренды,
  • более двух раз подряд не выплатил арендную плату.Дополнительно законом предусмотрено прекращение действия договора аренды в случае, если земли изымаются для государственных нужд или реквизируются.

Арендодатель, в первую очередь, обязан известить арендатора о всех возможных «дефектах» земли, которая участвует в сделке.

Как оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 49 лет

В таком случае тем, кто написал заявление последним, придется ждать, пока будут рассмотрены ранее поданные схемы.

  1. Заказать межевой план (это делает кадастровый инженер за плату), чтобы провести кадастровый учет участка;
  2. Еще раз обратиться в местный уполномоченный на распоряжение землей орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.
  3. Получить распоряжение о предоставлении земельного участка на праве аренды.
  4. Подписать договор и зарегистрировать его.

В соответствие с п.6 ст.39.14 ЗК РФ лицам, относящимся к категории льготников, земельный участок предоставляется без аукциона только 1 раз.

Долгосрочный договор аренды земли

  • право отдавать арендуемый участок в субаренду должно быть прописано в договоре. Да, арендатор имеет право отдать весь надел или его часть в субаренду третьему лицу и при этом согласие собственника земли не требуется, достаточно его просто письменно известить о том, что земля будет сдана в субаренду. В извещении необходимо указать список лиц — субарендаторов, потому как с моменты вступления в силу договора о субаренде, именно эти лица будут нести ответственность перед собственником земли.Закон ограничивает действие договора субаренды сроком действия основного договора аренды. Если основной договор аренды по каким-либо причинам оказывается разорванным, автоматически разрываются и все действующие на тот момент договора субаренд.Этот момент принципиально важен в практике.

Прежде чем подписывать договор аренды, стоит уточнить, не является новый договор — сделкой по субаренде.

Права организации — долгосрочного арендатора участка земли

Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка. Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

  • положениями договора;
  • законодательством РФ;
  • категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору. Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать.

Владивосток». (пп. 18 введен Федеральным законом от 13.07.2015 N 213-ФЗ) 9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Теперь государственная и муниципальная земля предоставляется двумя способами:

[2]

Аренда земли без торгов Без проведения торгов арендовать земельный участок возможно в следующих случаях: Юридические организации Физические лица

  • под огороды, садоводство, ведение дачного хозяйства в статусе некоммерческого объединения (СНТ, ДНТ);
  • наличие на участке капитальных строений;
  • для объектов промышленности, транспорта, энергетики, связи и телевидения, водохранилищ, обороны и космической деятельности, гидротехнических сооружений;
  • для аграрного производства;
  • если уже есть ранее полученное право постоянного (бессрочного) пользования участком
  • для ведения КФХ;
  • льготники, указанные в ст. 17 ФЗ-181 от 24.11.1995г., п.8 ст.
Читайте так же:  Холодное оружие — хранение и ношение в соответствии с законом

Арендная плата может пересчитываться не более 1 раза в год. Если участок получен на аукционе, то в соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ величина арендной платы определяется по итогам этого аукциона. Более подробно узнать о налогах на землю. Аренда участков на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения Сельскохозяйственные земли можно арендовать на период от 3 до 49 лет (кроме участков для производства сена и пастьбы скота — для них срок ограничен 3 годами).

Получение землевладения сельхоз значения не отличается от процедуры получения земли из других категорий. Без торгов такой участок может получить КФХ и юридические организации, занимающиеся сельскохозяйственным производством, написав соответствующее заявление в орган местного самоуправления. При этом на интересующий земельный участок должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности.

Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка). Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Видео (кликните для воспроизведения).

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.
Читайте так же:  Сроки передвижения российских граждан без прописки в паспорте

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть — здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде. К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Как оформить аренду на земельный участок: правила и процедуры

Наиболее доступный способ получения земли – заключить арендный договор. Выкуп выбранного объекта не всегда возможен по финансовым соображениям или с юридической точки зрения. С арендой – проще. Цены вполне доступные и условия приемлемые. Важно только знать многочисленные нюансы, возникающие при оформлении аренды на земельный участок, чтобы получить желаемый результат и не попасть впросак. Рассмотрим поэтапно процесс аренды.

Как взять в аренду муниципальную землю?

Аренда – это предоставление земли на оговоренный соглашением срок арендатору за плату (ренту). В лице арендодателя выступает частный собственник или государство. В первом приведенном случае все просто: составляется договор или свидетельство о заключении аренды, который может не регистрироваться в государственном органе при времени действия меньше года. Документ подписывается обеими сторонами.

Заключить сделку по аренде земли, находящейся в собственности у государства, гораздо сложнее. Рассмотрим поэтапно этот процесс.

Местный государственный орган, отвечающий за аренду земельных участков, обязует представить соответствующий документ (акт), в котором прописаны правила регистрации и обязанности лиц, собирающихся стать арендаторами муниципальной земли. Согласно постановлениям, взять в аренду землю могут: гражданин РФ, а также иностранец, человек без конкретного гражданства, но зарегистрированный на территории нашей страны.

Точкой отсчета станет подача заявки на оформление аренды, поданное в секретариат органа или, используя режим онлайн, в интернете. В нем указывается размер участка, цели его приобретения.


При положительном исходе будущий арендатор получает карту, с разрешенными для оформления аренды земельными участками. Составив необходимую кадастровую документацию в местном земельном отделе, следует обратиться в госкадастр для регистрации конкретного участка. Земельные участки реализуются для аренды через аукцион. Победителем и, соответственно, арендатором становится тот, кто назначит более высокую цену за него, чья документация будет в полном порядке, а цели использования государственной земли более привлекательны.

Полученный кадастровый паспорт и другие необходимые документы заявитель представляет в государственный орган по аренде земли.

Читайте так же:  Холодное оружие — хранение и ношение в соответствии с законом

Арендодатель рассматривает заявку, проверяет документацию и дает ответ.

При утверждении кандидатуры арендатора подписывается документ о передаче в аренду земли арендатору и составляется договор, в котором прописываются все условия и требования к его сторонам.

Все земельные участки, предоставленные для аренды, должны обязательно состоять на учете в кадастровом реестре. Для земель, не стоящих на учете, требуется проведение их межевания с дальнейшим занесением данных в реестр.

[1]

Арендатор, по окончании срока действия договора может выкупить арендованный им участок муниципальной земли. Если по какой-то причине этого сделать нельзя, у него есть право на первую очередь пролонгации такого документа.

оформление участка земли в аренду: сроки и документы

Есть два вида аренды: заключенная на небольшое время и долгосрочная.

Период краткосрочной аренды – до пяти лет, земельный участок используется под строительство, сооружение временных объектов, парковок и др. Также возможно заключение договора на краткосрочную аренду без разрешения на строительство, допустим, для выращивания на земле сельскохозяйственных продуктов. В последнем случае договор может быть оформлен на десятилетний период.

Подписание долгосрочной аренды земли – важный юридический документ. Территория предназначается для постройки промышленных сооружений, организации фермерских хозяйств. Такие договоры аренды земельного участка заключаются с целью дальнейшего выкупа данной территории. Если временной период аренды не указывается, то арендный договор действует в течение неопределенного срока, но не более максимального – сорока девяти лет.

В случае, когда на земельном участке расположено капитальное сооружение, то владелец такой постройки имеет право долгосрочно арендовать земельный участок под ним на срок 25 до 49 лет на льготных условиях, без торгов.

Заключение долгосрочного арендного соглашения имеет серьезную юридическую силу. Арендатор располагает следующими очевидными достоинствами при таком соглашении.

1) Использование в своих интересах природных ресурсов, ценных элементов, найденных в недрах земли.

2) Использовать долгосрочную аренду земли для проведения сельскохозяйственных и других работ, вести вспомогательное хозяйство.

3) Сдавать полученный им участок в субаренду третьему лицу.

4) По истечении трех лет арендатор имеет право приобрести землю в собственность.

Как оформить землю в долгосрочную аренду: составляем договор

Обе стороны перед вступлением в силу договора должны обговорить в соглашении возможные действия, предотвращая разногласия в перспективе. Договор об аренде земельного участка – сложное соглашение, так как в нем учитываются и соблюдаются нормы прав различного вида земельного, гражданского, кадастрового, налогового и др. Подписанное соглашение об аренде должно иметь следующие обязательные положения:

— Обязательное присутствие полной информации о предоставленном праве собственности на землю, реквизиты сертификата. В том числе, кадастровый номер, координаты нахождения земли, ее характеристики.

[3]

— Четкое обозначение всех финансовых вопросов: дни оплаты за аренду, ее размеры, штрафные санкции за неуплату и т. д.

— Сроки действия арендного соглашения: начала, окончания и цели использования территории.

— Обязательные требования к арендодателю и арендатору.

— Ответственность арендатора за нецелевое использование земельного участка, обострению техногенной ситуации на нем.

— Действия сторон при непредвиденных обстоятельствах.

В случае субаренды земли, необходим документ, подтверждающий утвердительный ответ его собственника. В противном случае сделка признается не состоявшейся, об этом говорится в статье 7.10 КоАП РФ.

Прекращение действия договора возможно при невыполнении одной из сторон пунктов документа. Расторжение договора по чьей-либо инициативе идет с обязательным предупреждением другой стороны за один месяц. В случае невозможности использовать арендуемый участок по форс-мажорным обстоятельствам: оползни, провалы почвы, наводнения договор также может быть аннулирован.

Для внесения изменения в действующий договор, необходимо подать заявление в государственный орган по аренде с перечнем новых данных: смена арендатора, изменение юридического адреса, размеров участка и т. д. В течение двадцати дней после этого подготавливается и подписывается дополнительное соглашение с внесенными изменениями.

Спустя пять дней после подписания арендного договора, оно регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Это касается аренды земельного участка, как у частного лица, так и права долгосрочной аренды на земельный муниципальный участок.

документы для оформления аренды

Подавая в государственный орган соответствующую документацию, вам нужно собрать и следующие документы для аренды земли:

— заявление от лица, намеревающегося взять в аренду землю;

— ксерокопия личного паспорта (для физического лица);

— план участка с указанием границ;

— выписка из ЕГРЮЛ, для юридического лица – копии учредительной документации;

— справка о том, что участок не находится под залогом, арестом и др.;

— решение о формировании участка от местных органов;

— акт стоимости земли, график и сумму платежей по аренде;

— документ по оплате государственной пошлины;

— справка о нахождении на территории участка зданий, коммуникаций, или, наоборот, об их отсутствии;

— технические планы строений;

— свидетельства частной собственности на объекты.

В конце разговора, как взять в аренду земельный участок, добавим следующее. Заявку на аренду земли могут подать как физические, так и юридические лица. В таких сложных делах рекомендуем воспользоваться помощью профессионалов. В арендных вопросах есть подводные камни, с которыми могут разобраться только юридически грамотные люди.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не забудьте авторизоваться если Вы зарегистрированны на сайте.
Если Вы тут впервые новая учетная запись будет создана автоматически.
Временный пароль для входа будет выслан на указанный email.

Источники


  1. Марченко, М. Н. Проблемы теории государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 766 c.

  2. Мурадьян, Э. М. Ходатайства, заявления и жалобы (обращения в суд) / Э.М. Мурадьян. — М.: Юридический центр Пресс, 2015. — 446 c.

  3. Харин, Г. М. Краткий курс судебной медицины / Г.М. Харин. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 304 c.
  4. Горский, Г. Ф. Судебная этика / Г.Ф. Горский, Л.Д. Кокорев, Д.П. Котов. — М.: Издательство Воронежского Университета, 2015. — 272 c.
Порядок долгосрочной аренды земли — основные правила
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here