Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика

Самое главное по теме: "Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Что делать в случае банкротства застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика — нередкая ситуация в последние годы. Рынок первичной недвижимости бывает нестабилен, а также многие мошеннические схемы различных застройщиков и субподрядчиков зачастую создают неблагоприятные условия для развития данной сферы.

Законодательство

Российские нормативные акты не могут полностью защитить права и интересы граждан, участвующих в сделках долевого строительства. Ежегодно граждане встречают информацию о том, что очередные застройщики банкроты обманули дольщиков и оставили их ни с чем.

Конечно, российское законодательство предусматривает меры предотвращения обмана граждан путем привлечения строительных компаний к ответственности, но наиболее простой выход освобождения компании от долговых обязательств – банкротство. Поэтому большинство застройщиков использует этот метод для обмана граждан.

Законодательством о процедуре банкротства установлен определенный порядок действии всех участников договорных отношений в целях получения максимально возможных средств при банкротстве компании.

Общее понятие банкротства подразумевает отказ компании платить по своим обязательствам вследствие своего разорения. При долевом строительстве банкротство является не всегда мошеннической схемой, поэтому выявить настоящих мошенников и отсудить полные суммы денег бывает очень сложно.

Это довольно длительный процесс, который может занимать время до полутора лет. Сам порядок процедуры строго обозначен в законодательстве России и представляет собой следующие этапы:

  1. Компания объявляет себя банкротом в средствах массовой информации, обязательный список всегда можно узнать в издании «Коммерсант».
  2. Далее начинает формироваться общий реестр кредиторов, то есть тех лиц, перед которыми у данной компании есть невыполненные обязательства.
  3. После этого формируется вторая очередь кредиторов, которая будет удовлетворена только после полной выплаты первой очереди.
  4. После этого сами вкладчики формируют третий реестр тех лиц, которые требуют не финансовые средства, а непосредственно построенное жилье.
  5. Проводится процедура конкурсного производства, в которой арбитражный судья должен установить конечный список всех кредиторов и сформировать общий реестр требований.

После этого существует 2 вида инициации своей несостоятельности для организации дальнейшей выплаты по своим обязательствам. К ним относятся:

В первом случае заинтересованные лица (кредиторы) или государственные органы подают в суд иск, в котором содержится требование объявить застройщика несостоятельным. Участники первой очереди смогут получить только недостроенную жилую площадь. А денежные средства они не получат.

Поэтому многие заинтересованы только в финансовой компенсации. Но тогда необходим перевод в третью очередь, где компенсация будет производиться в самую последнюю очередь после распродажи всех активов.

Согласно вторичной инициации, арбитражный суд может признать компанию несостоятельной в случае подачи ходатайства об этом заинтересованным лицом. Но в данном случае здесь представлены интересы тех кредиторов, кто желает получить саму недвижимость, а не финансовую компенсацию.

Но согласно новому параграфу 7, долевые участники не имеют права заявлять это ходатайство. Это указано в законе о банкротстве. А имеет право заявить только:

  • кредиторы по денежным претензиям;
  • сама разорившаяся компания;
  • уполномоченные органы;
  • арбитражный и конкурсный управляющие.

Единственный возможный способ подать такое ходатайство для долевых участников — это более поздняя подача заявления после реализации требований первой очереди. Но здесь есть риск пропустить все установленные сроки и оказаться совсем вне очереди.

Что делать дольщикам?

Сама процедура состоит из 3 этапов, включающих в себя:

  1. Наблюдение.
  2. Финансовое оздоровление при возможности.
  3. Конкурсное производство в целях удовлетворения требований тех, кто заявил себя в реестр.

Исходя из данной процедуры, действия участников должны быть следующие:

  1. При обнаружении первых признаков несостоятельности застройщика подать иск в арбитражный суд, а также подождать, пока это сделают другие.
  2. После объявления несостоятельности строительной компании включить себя в единый список кредиторов, подав иск в арбитражный суд с указанием внесения его требования по передаче жилого недостроенного помещения.
  3. Если процедура оздоровления будет невозможной, конкурсный управляющий должен уведомить письменно всех дольщиков о возбуждении банкротства.
  4. Спустя два месяца с начала открытия конкурсного производства реестр требований будет закрыт.
  5. Остальные требования, которые не успели включить участники в срок, будут удовлетворяться только после полной реализации первой и второй очереди.
  6. Если долевой участник не указал порядок удовлетворения своего требования в качестве недвижимости, его права будут преобразованы в финансовый эквивалент.
  7. К первой очереди относятся требования перед теми людьми, которым должник обязан выплатить компенсации за причинение вреда здоровью или морального вреда.
  8. Удовлетворяются во вторую очередь права всех долевых участников.
  9. Далее компенсируют всем остальным кредиторам, требующим финансовые средства.
  10. А требования всех юридических лиц рассматриваются в последнюю очередь.

Законодательством предусмотрен вначале расчет путем передачи прав собственности на помещение. Для этого участники должны организовать кооператив. Если его создание невозможно, арбитражный суд переводит все требования в финансовый эквивалент.

[2]

Участник имеет право отказаться от недостроенного имущества в пользу преобразования его в финансовое требование. Но следует помнить, что это требование будет удовлетворено в третью очередь, но есть риск остаться полностью без всего.

Вместе с подачей основного требования законодательство предусматривает подачу и компенсации реального убытка. Это требование будет относиться к третьей очереди. Оно финансируется из средств, которые будут выручены в ходе арбитражного производства при продаже активов.

Способы передачи недвижимости

При удовлетворении первой очереди требований долевых участников конкурсный управляющий должен организовать передачу прав на недостроенный дом. В зависимости от ее фактического состояния могут быть оформлены следующие виды передачи:

  1. Осуществление признания прав за кредиторами на жилое помещение. Но дом должен быть введен в использование, а также подписан акт приема от застройщика.
  2. Осуществление передачи недостроя в собственность всех участников строительства для дальнейшего самостоятельного возведения ими этого дома.
  3. Передача другому застройщику со всеми обязательствами перед долевыми участниками.

В крайне редких случаях возможен первый вариант из вышеперечисленных. На стадии передачи здания после введения его в эксплуатацию мало кто начинает процедуру банкротства. Поэтому в основном многие долевые участники получают по факту не готовое к эксплуатации помещение.

Однако если дом уже принят комиссией, то передача все-таки возможна дольщику. Необходимо выполнение определенных условий:

  1. Согласие более половины лиц, которые являются четвертой очередью, то есть юридических лиц.
  2. При передаче данных квартир остальных средств хватит на оплату обязательных расходов строительной компании.
  3. Кроме обязательств перед дольщиками этот объект строительства не находится больше ни в каких залоговых обязательствах.
  4. Жилых квартир хватает, чтобы полностью удовлетворить требования всех долевых участников.
Читайте так же:  Сроки призыва граждан на военную службу

В целях защиты себя от возможного банкротства застройщика законодательством РФ рекомендуется страховать свой риск. В этом случае долевой участник сможет избежать всей волокиты.

Банкротство застройщика — особенности процедуры, закон и судебная практика

За последние 5-6 лет рынок недвижимости в России пережил серьезный кризис. Крупные строительные компании пережили его относительно безболезненно, но некоторые застройщики вынужденно запустили процедуру банкротства. Что делать честному участнику долевого строительства в таких условиях? На этот вопрос мы и постараемся ответить. Эта статья поможет разобраться, что происходит с дольщиком при банкротстве застройщика, что говорит судебная практика, и какие права есть у клиента такой компании. Разберемся, какие действия стоит предпринять сразу после того, как вы узнали о разорении компании.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

Разобраться в договоре

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Определиться с типом иска

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта. Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект. Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Банкротство застройщика: что говорит закон и судебная практика

По закону «Об инвестиционной деятельности» дольщик, всегда может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Единственное условие – все финансовые обязательства, прописанные в договоре, должны быть погашены. Требования о передаче недвижимости не включаются в общий реестр требований кредиторов, так как в последнем содержатся только финансовые претензии. Разбирательства, объектом которых становится квартира или другая недвижимость рассматриваются в отдельном порядке.

Самый рациональный вариант для дольщика – подать требование о признании права собственности. Зачастую у обанкротившихся строительных фирм просто нет свободных денег для возврата. В удовлетворения иска, имущество клиента компании исключат из конкурсного производства. Оно не будет выставлено на торги для погашения долгов застройщика перед кредиторами. Клиент компании-банкрота получит готовую квартиру после того, как новый подрядчик завершит строительство объекта.

Если застройщик запустил процедуру банкротства, суд чаще всего встает на сторону дольщика. Отказ можно получить только в том случае, когда финансовые обязательства по договору не были полностью исполнены клиентом строительной компании.

Особенности процедуры банкротства застройщика по состоянию на 2017 год

В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:

  • Наблюдение
  • Финансовое оздоровление
  • Внешнее управление
  • Конкурсное производство
  • Мировое соглашение

В судебной практике чаще всего прибегают к двум из них: наблюдению и конкурсному производству. В первом случае суд назначает внешнего управляющего, который анализирует деятельность компании. Формально, этого недостаточно для признания строительной фирмы банкротом, но по факту это формальная процедура, после которой назначается конкурсное производство. Суд отстраняет все руководство компании и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.

Какие действия предпринять и какие права есть у дольщиков при банкротстве застройщика

По закону клиенты разорившейся строительной компании включают свои претензии в общий реестр требований кредиторов или в реестр требований передачи жилых помещений. Выбор конкретного действия зависит от того, что дольщик хочет получить от обанкротившейся компании: денежные средства или недвижимость. Подать заявление на включение в оба реестра сразу тоже возможно, если вы одновременно хотите оформить собственность на квартиру, компенсировать судебные издержки и получить выплату по неустойке. Срок подачи заявления ограничен 30-ю днями, если запущена процедура наблюдения. В этом случае все заявления подаются внешнему управляющем. Если запущено конкурсное производство, дольщик направляет документы в арбитражный суд. Ограничение по срокам тоже есть – нужно уложиться в 2 месяца с момента старта процедуры.

Параграф 7 закона «О банкротстве» обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов. Если речь идет не о строительных компаниях, такого разделения не происходит.

Строительные компании часто пытаются замаскировать договоры о долевом строительстве под инвестиционные контракты и договоры купли-продажи. Компании идут на такой шаг, чтобы в случае разорения разбирательства проходили без применения поправок их параграфа №7, о котором мы говорили выше. Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве. Это значит, что при разбирательстве суд применит к строительным компаниям более строгие правила, отраженные в седьмом параграфе закона «О банкротстве».

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Чтобы получить нужную информацию, клиенту строительной компании нужно обратиться в Картотеку арбитражных дел, доступной на сайте Федеральных Арбитражных Судов РФ. Если процесс наблюдения ужа запущен, запись об этом факте обязательно будет в реестре.

Заключение

Мы выяснили, что делать дольщик при банкростстве застройщика, какие особенности процедуры нужно учитывать по состоянию на 2017 год и как применяется закон в судебной практике. Действия клиента разорившейся строительной компании зависят от трех факторов:

  • Характера подписанного договора
  • Стадии судебного процесса
  • Требований самого клиента.
Читайте так же:  Как оформляются детские пособия в ростовской области

Дольщику проще всего подать заявление на признание права собственности на готовую квартиру или на долю в инвестиционном контракте. Если суд удовлетворит такие требования, имущество клиента будет выведено из общего конкурса. Не рекомендуется требовать возврата денежных средств. После уплаты всех издержек и неустоек у обанкротившейся фирмы может просто не остаться свободных денег, и дольщик останется ни с чем.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

[3]

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Читайте так же:  Основания для вызова врача на дом взрослому человеку

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку. Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций. Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

В каких случаях происходит смена застройщика в долевом проекте

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта. Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию. Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Читайте так же:  Размер материнского капитала разные условия

Порядок смены застройщика

Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве. Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки. При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше.

Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.

В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте. Те же действия вменяются в обязанность и новой строительной компании, принявшей на себя обязательства прежнего застройщика.

Почему необходимо согласие дольщика

Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником. Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику. Таким образом, не имея на руках заключенного по всем правилам трехстороннего соглашения, участник, чтобы получить оплаченную им квартиру или вернуть свои деньги, должен будет обращаться в судебные органы.

Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы. Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими. Нередко положительное решение выносится только апелляционным определением суда высшей инстанции, куда вынужден обращаться дольщик после получения отрицательного результата в судебном органе первой инстанции.

Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны. Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.

Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками. При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании. Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.

[1]

Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.

Заключение

Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно. Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений. Главная цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.

Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал. Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы. Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Наши координаты можно найти в разделе «Контакты».

Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика

Ежегодно судебная практика и многие дольщики сталкиваются с такой ситуацией, когда строительная компания признает себя банкротом. Риск участия в долевом строительстве всегда есть. Но государство должно принимать меры, которые помогут защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. При банкротстве законодательством предусмотрен определенный порядок действий долевых участников строительства.

Банкротство

Под данным словом понимается несостоятельность строительной компании отвечать по своим обязательствам. Если учредители компании или кредиторы, перед которыми возникло неисполненное обязательство, заявляют о несостоятельности, то открывается процедура банкротства. Она состоит из нескольких важных этапов:

  1. Наблюдение. На этом этапе юридическое лицо еще не признано банкротом, а только происходит наблюдение и анализ его финансового состояния.
  2. Финансовое оздоровление, если финансовый управляющий принял решение о возможности успешного восстановления деятельности компании.
  3. Внешнее управление. В этом случае компанией уже управляет не само руководство, а внешний управляющий. Все решения принимаются только с его согласования.
  4. Конкурсное производство. В этот период завершается вся деятельность компании, ее активы продаются, выплачивается задолженность перед кредиторами в порядке установленной законодательством очереди. На этом этапе руководство полностью отстраняется от управления компанией. Все управление ведет конкурсный управляющий.
  5. Мировое соглашение. Оно может быть достигнуто в процессе любой стадии банкротства, если стороны смогут прийти к компромиссу и договориться. Но в этом случае должны учитываться интересы всех кредиторов.
Читайте так же:  Анонимная жалоба в трудовую инспекцию

В случае признания застройщика банкротом, чью деятельность уже нельзя реанимировать, принимается решение о ликвидации предприятия. Если в ходе финансового оздоровления появляется шанс спасти компанию и существенно улучшить ее финансовое состояние, то дается время на оздоровление.

Дольщики должны разбираться в том, какой этап проходит в настоящее время, и своевременно принимать решения, а также действовать.

Что делать?

Существует несколько возможных ситуаций, при которых дольщики окажутся в ситуации банкротства застройщика:

  • здание может быть фактически достроено, но не сдано в эксплуатацию;
  • многоквартирный дом сдан в эксплуатацию и был подписан акт приема помещения с дольщиком до начала процедуры банкротства;
  • здание построено только частично.

В зависимости от этих обстоятельств будет различаться порядок действий. Самым основным моментом является наличие ввода в эксплуатацию. Потому что если здание фактически сдано, то оно готово, а это дает основания получить всем дольщикам права собственности на данное жилье.

Если дом сдан

В этом случае нужно получить акт приема помещения или иной другой документ, документально подтверждающий факт приема выполненных услуг. На этом основании суд может принять решение об установлении права собственности на данное помещение за конкретным дольщиком. Для этого участнику строительства нужно:

  1. Подать в суд заявление с требованием признать его права собственности.
  2. Заплатить государственную пошлину, обязательную при обращении в судебные органы.
  3. Направить застройщику копию данного требования и приложенных документов, чтобы он был в курсе о поданном требовании в суд.

Перед тем как обращаться в суд, нужно подготовить полный перечень документации, подтверждающий право на данную площадь. К ним относятся:

  • договор долевого участия истца;
  • квитанции, подтверждающие оплату дольщиком полной суммы, которая указана в договоре.

После рассмотрения судом данного дела будет вынесено решение о признании права собственности или отказа в этом. Вынесенное решение можно будет оспорить в суде высшей инстанции в течение 15 дней.

Если дом не сдан

В этом случае законодательством установлен строгий порядок действий, которого должен придерживаться каждый участник строительства. Если дом не сдан, то дольщик обязан:

  1. Подать ходатайство в тот суд, который занимается ведением процедуры банкротства этого застройщика. В ходатайстве должно содержаться требование о включении в реестр кредиторов.
  2. Обязательно нужно указать свое требование, которое банкрот должен исполнить. Это может быть возврат денежных средств или передача достроенного жилья.
  3. На основании общей суммы активов и построенного количества жилья в ходе конкурсного производства закрывается задолженность перед кредиторами и другими заявителями.

В ходе процесса строительства добросовестный застройщик мог заключать долевые договора с указанием ответственности поручителя за него. Также возможные риски банкротства компании могли быть застрахованы. Поэтому при открытии процедуры банкротства могут быть применены следующие способы получения своих требований:

  • обращение в страховую компанию, которая занималась страхованием финансовой и строительной деятельности застройщика;
  • обращение в собственную страховую компанию, если страхователем своего риска являлся дольщик;
  • предъявление требований к поручителю в форме претензии;
  • предъявление исковых требований к поручителю через суд, если на претензию не был получен положительный ответ.
  • признание прав на построенную площадь.

В большинстве случаев денежных средств на счетах банкрота нет, поэтому вернуть дольщикам их требования в форме денег очень затруднительно. Претендовать на денежную компенсацию дольщик может в следующих случаях:

  1. Если построенный жилой объект не был передан по соответствующему акту долевому участнику.
  2. В виде компенсации реального ущерба, который был причинен застройщиком в ходе невыполнения своих обязательств.
  3. Если судом было установлена недействительность или ничтожность заключенного соглашения о долевом участии данного дольщика.

Если дом не был сдан, значит, большинство долевых участников строительства не подписывали приемочный акт, а значит, имеют право претендовать на денежную компенсацию.

При составлении искового заявления о предъявлении своих требований у многих дольщиков возникают трудности. Можно обратиться за помощью к юристу, а можно составить его самостоятельно, придерживаясь следующего алгоритма заполнения:

  1. Полное наименование судебной инстанции, в которой рассматривается дело о банкротстве.
  2. Персональные сведения о заявителе, паспортные и регистрационные данные, а также контактный телефон.
  3. Аналогичные сведения об ответчике. Только здесь указываются его полное название, юридический адрес, регистрационные номера ИНН, ОГРН.
  4. Персональные данные управляющего, который назначен на процедуру банкротства.
  5. Название документа.
  6. Описываются основания для возникновения требования. Здесь нужно написать реквизиты договора и платежных документов, подтверждающих полное и своевременное исполнение своих обязательств дольщиком.
  7. Полная информация об объекте согласно заключенному договору. Обязательно указываются все важные технические характеристики, прописанные в соглашении.
  8. Цена по договору и сумма исполненных обязательств.
  9. Далее указываются фактические основания, подтверждающие неисполнение обязательств перед долевым участником строительства.
  10. Далее нужно прописать требование о включении в реестр кредиторов и указать свое конкретное требование к банкроту.
  11. Ниже перечисляется полный перечень приложенных документов.
  12. Потом ставится дата и подпись заявителя.

К этому заявлению обязательно прикладываются все подтверждающие документы.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

После подачи заявления все дольщики ждут окончания процедуры банкротства и получения своей доли компенсации. К сожалению, на практике в большинстве случаев долевые участники не могут вернуть полностью свои вложенные средства.

Источники


  1. Сокиркин В. А., Шитарев В. С. Международное морское право. Часть 6. Международное морское экологическое право; Издательство Российского Университета дружбы народов — Москва, 2009. — 224 c.

  2. Братановский, С. Н. Теория государства и права / С.Н. Братановский. — М.: Приор-издат, 2003. — 174 c.

  3. Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.
  4. Зайцева Т. И., Медведев И. Г. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3; Инфотропик Медиа — М., 2010. — 400 c.
Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here