Оценка объектов и снижение кадастровой стоимости недвижимости

Самое главное по теме: "Оценка объектов и снижение кадастровой стоимости недвижимости" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. по делу № А40-115938/2014).

Читайте так же:  Можно ли подать на алименты, если отцовство не доказано

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

Как оспорить и уменьшить кадастровую стоимость

С 2015 года в России переходят на новую схему вычисления налога на имущество. Проект начали внедрять в отдельных регионах, но к 2020 году изменить алгоритм расчетов обязаны во всех уголках РФ. В качестве базы теперь берется кадастровая, а не инвентаризационная стоимость недвижимости. Величина кадастровой оценки обычно выше, иногда в несколько раз, значит всех ожидает увеличение выплат. Если в расчеты закрались ошибки, сумма превысит рыночную. Мы разобрались, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости и уменьшить ее законными способами.

Основные понятия

Налог на имущество начисляется на объекты, оформленные в собственность граждан:

  • жилые помещения;
  • комплексы недвижимости;
  • жилые дома и строения, возведенные на земельных участках, которые предназначены для индивидуального строительства или для ведения подсобного и дачного хозяйства;
  • гаражи и места под машину на парковках;
  • объекты незавершенного строительства;
  • иные сооружения и помещения.

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, сначала проверьте точную сумму выставленной оценки. Она приведена на странице интернет-сервиса Росреестра. Чтобы найти объект, укажите его номер в кадастре или точный адрес. Вы увидите официальную сумму и дату ее выставления. Выписку из кадастра с указанием суммы также выдают в МФЦ, на портале Госуслуг.

Справка. Для расчета налога на недвижимость используется не полная кадастровая стоимость, а за вычетом цены 20 м2 из общей площади. В первый год дополнительно используется понижающий коэффициент 0,2, каждый год он вырастает на 0,2 пункта.

Законные причины для пересмотра

Законом установлено 2 возможности снижения суммы, выставленной в кадастре:

  • при расчетах были использованы неверные сведения;
  • выставленная сумма превышает рыночную цену объекта.

Справка. Чаще всего оспорить расчеты Росреестра собственники пытаются по второй причине – при несоответствии цены рыночной. С начала 2017 года из 7 тыс. исков по пересмотру данных в кадастре в 6,5 тыс. просили установить рыночную цену для расчетов и только в 49 указывали на наличие ошибок в данных.

К недостоверным данным относятся ошибки в характеристиках, которые привели к завышению итоговой суммы. Это:

  • неправильно указанные параметры объекта;
  • неточная оценка класса аварийности, условий местоположения, категории земель, целевого назначения, наличия санитарно-защитных зон;
  • неправильное использование информации при расчетах.

Чтобы найти основания для изменения суммы оценки, запросите полные сведения об объекте, примененные при вычислении. Подайте заявление в Росреестр, ответ должны дать в 7-дневный срок.

Если выставленная в кадастре сумма превысила рыночную – учтите, что цены сравниваются не на текущий момент, а на дату выставления цены в кадастре. Если рыночная стоимость снизилась уже после проведения оценки, уменьшит налог не получится.

В какой орган обратиться

Если заявитель – физическое лицо, оспорить кадастровую стоимость земельного участка он может в специальной комиссии Росреестра или в судебном порядке. Если вы решите сразу подать документы в суд, можете это делать напрямую, минуя заявление в комиссию. Юридическим лицам так сделать не получится, они обязаны сначала предъявить запрос Росреестру.

[1]

Обращение в комиссию по ряду причин привлекательнее судебного процесса:

  • более короткий срок рассмотрения спора – в течение месяца;
  • не надо оплачивать госпошлину и составлять исковое заявление.

[3]

Если заключение комиссии вас не устроит, вы можете подать заявление в суд в течение 10 дней. Судебный процесс более длительный и затратный, но он дает больше шансов получить положительное решение, чем подведомственная комиссия.

Перечень документов

Обязанность доказать причины для перерасчета законом возложена на заявителя. Вам надо подготовить документы, четко обосновывающие недостоверность параметров или оценку рыночной цены. Чтобы оформить заявление в комиссию или в суд, приготовьте:

[2]

  • заверенную нотариусом копию документа о праве собственности;
  • выписку из государственного регистра (ЕГРН) об определенной кадастре цене объекта и его характеристиках;
  • подтверждение недостоверности расчетных данных – при заявлении по причине неверных сведений;
  • отчет об оценке рыночной цены объекта на дату выставления кадастровой – при заявлении по причине несоответствия цены.
Читайте так же:  Как получить ипотечный кредит — требования банков

Справка. Ранее обязательным документом в списке было экспертное заключение от саморегулируемой организации оценщиков (СРО) о соответствии проведенной оценки требованиям законодательства. Позднее требование об экспертизе СРО из закона убрали, но обычно суды считают отчет без экспертного заключения недостаточным.

Для суда дополнительно потребуются:

  • исковое заявление;
  • квитанция об уплате пошлины;
  • уведомление о вручение, подтверждающее получение другими сторонами дела копий искового заявления;
  • отказ Росреестра – если предварительно вы обратились в комиссию;
  • доверенность на представителя истца;
  • для юридических лиц – подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования вопроса.

Оспаривание в ведомственной комиссии

Для уменьшения кадастровой стоимости земельного участка или личной недвижимости через комиссию, соберите документы по перечню и приложите их к заявлению в Росреестр. На обработку заявления предусмотрен месяц, в течение 7 дней комиссия сообщит дату рассмотрения документов. Через 5 рабочих дней после принятия решения, вам отправят уведомление об удовлетворении требований или отказ.

При положительном решении будет определено новое значение для базы кадастра – рассчитанное на основе предоставленных сведений или равное рыночной цене. Если вас не устраивает полученная сумма, оспорить ее можно в судебном порядке, как и отрицательное решение комиссии.

Обращение в суд

Ответчиком по делу о пересмотре ошибках в кадастровых данных является Росреестр. Законом для такой категории споров определен срок давности в 5 лет – если данные в государственный кадастр были внесены раньше, изменить их не получится. Нельзя снизить и предыдущую цену, если во время обращения в суд она изменилась на новую.

Заявление должно охватывать только один вопрос. Если вы уплатили налоги, вычисленные на основе неверной суммы, то сначала получите решение об установлении новой величины в кадастре, а потом подавайте иск о возврате излишне уплаченных средств.

Пошаговая инструкция – как снизить кадастровую стоимость недвижимости в суде:

  • напишите исковое заявление;
  • оплатите пошлину – 300 руб. для граждан и 2000 руб. для юридических лиц;
  • отнесите документы в суд;
  • процесс займет от 2 мес., на вступление решения отведен 1 мес.;
  • при получении положительного решения передайте его в Росреестр для записи нового значения в базу кадастра.

Справка. Если ваш объект является долевой собственностью, участие всех владельцев в тяжбе необязательно. Суд установит кадастровую стоимость для всего объекта. Если другие собственники не согласны с процессом, их замечания будут добавлены в список доказательств, но не станут обязательной причиной отрицательного решения.

На обжалование вынесенного решения отведен месяц. Если стороны не подадут апелляцию в этот срок, решение вступит в силу. Измененная сумма учитывается с 1 января года, в котором создан иск.

Выгода от оспаривания

Прежде чем оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, оцените возможную выгоду от изменения суммы. Подсчитаем затраты: оценка рыночной стоимости на заданную дату составит 20 тыс. руб. при цене объекта менее 10 млн. руб. Экспертное заключение СРО – от 15 тыс. руб., выписка из ЕГРН – 400 руб. Итого – от 35 тыс. руб.

Если вы обращаетесь в суд, добавьте расходы на госпошлину (300 руб. для физлиц) и составление искового заявление – от 5 тыс. руб. Итого – от 40 тыс. руб.

При этом кадастровая стоимость подвергается регулярной переоценке – не чаще 1 раза в 3 года (а для федеральных центров – в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет. Переоценка автоматически скорректирует налоговую базу.

Заключение

Оспаривание кадастровой оценки не всегда выгодно. Нередко проще дождаться массовой государственной переоценки. Если выигрыш принесет вам значительное уменьшение налога, готовьте документы по списку и обращайтесь в комиссию Росреестра или сразу в суд.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Внимание! Юристы не записывают на приём, не проверяют готовность документов, не консультируют по адресам и режимам работы МФЦ, не оказывают техническую поддержку по порталу Госуслуг!

Объект недвижимости: как определить кадастровую стоимость

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости крайне важно, поскольку устанавливает величину налога. Произведение соответствующей оценки необходимо осуществлять в установленные сроки, которые указываются действующим законодательством.

Зачем нужна кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость представляет собой сумму, которая формируется в процессе соответствующей оценки.

Данная величина используется для определения суммы налога, который выплачивается владельцем недвижимости при произведении каких-либо операций с ней. Среди них можно отметить:

Кадастровый показатель не включает в себя состояние санитарной техники, находящейся в пределах оцененного имущества, вид из окна и иные показатели, которые присущи рыночной стоимости. Последняя включает в себя не только престижность района, в котором располагается недвижимость, но и другие важные факторы.

Она учитывает состояние рынка на момент оценки, платежеспособность населения и баланс спроса и предложения.

Существуют ситуации, при которых кадастровая оценка может быть выше, чем рыночная. В таком случае требуется достоверная экспертиза, которая покажет несостоятельность и неактуальность первого показателя. Необъективная сумма значительно повышает налог, в то время как рыночная экспертиза позволяет определить, сколько именно продавец сможет выручить при продаже.

Расчет налога

Видео (кликните для воспроизведения).

Кадастровый показатель используется для системы налогообложения. При этом сумма учитывается в таких случаях:

  • при продаже или купле недвижимости;
  • в процессе раздела имущества;
  • при расчете налога на жилую недвижимость в том случае, если площадь составляет более 20 квадратных метров;
  • при покупке имущества с ипотекой.

Процедура оценки производится минимум один раз в пять лет. Но такой временной отрезок предусматривает достаточно значительные изменения в состоянии рынка, платежеспособности населения и иных факторах.

Исходя из этого, как допускает действующее законодательство, экспертизу следует заказывать не менее одного раза в 2-3 года (в зависимости от региона).

При страховании объектов недвижимости кадастровая стоимость является обязательным условием, которую требуют компании в таком случае. Следует отметить, что если владелец имущества недоволен результатом оценки, он может обжаловать сумму в судебном порядке.

Читайте так же:  Подсудность лишения родительских прав гпк статьи и примеры

Как и кем производится оценка?

Экспертиза проводится независимыми сотрудниками Федерального кадастра, использующими два метода, один из которых относится к массовой оценке.

Для заказа оценки подается пакет определенных документов, зачастую включающий в себя кадастровый паспорт, документацию, подтверждающую право владения недвижимостью, и многие другие. Сам процесс позволяет оценить имущество с точки зрения государства.

Определение стоимости

Узнать стоимость недвижимости можно посредством специализированного портала Росреестра. Чтобы узнать результат оценки, необходимо иметь точный номер имущества, стоимость которого интересует. Данная услуга производится совершенно бесплатно и не требует внесения каких-либо средств на государственные счета.

Чтобы запросить сведения, владелец недвижимости должен сделать следующее, зайдя на официальный сайт Росреестра:

  1. Необходимо выбрать регион, в котором располагается имущество. Данная функция находится на главной странице сайта.
  2. Далее следует выбрать вкладку – физические или юридические лица, что зависит от того, кто именно владеет недвижимостью.
  3. После этого выбирается раздел, содержащий информацию государственного кадастра.
  4. Ввести официальный номер недвижимости.
  5. Производится заказ справки в электронном варианте, который высылается на почту, или бумажном для личного получения в отделении Федерального кадастра.
  6. Если владелец имущества располагает электронной подписью, необходимо поставить её. Это позволяет значительно ускорить процесс.
  7. В конце процедуры владелец имущества получает сведения, касающиеся времени обработки запроса.

Обработка заявки производится от 5 до 10 рабочих дней.

В каких случаях сведения не выдаются?

Зачастую предоставление этой информации не вызывает никаких проблем, поскольку она не является юридически значимой и не имеет отношения к персональным данным владельца недвижимости.

Но существуют случаи, когда обратившийся может получить отказ:

  • в заявке указаны недостоверные или неполные данные;
  • персональные данные заявителя оформлены некорректно;
  • кадастровая база данных не содержит необходимые сведения по какой-либо причине.

В настоящее время владелец недвижимости может получить требующиеся ему сведения практически в любой ситуации. Чтобы не получить отказ, следует внимательно заполнять форму и не допускать ошибок или введения неверной информации.

Заключение

Кадастровая стоимость – это важная сумма, которая влияет на формирование налога при заключении различных сделок. Она определяется в процессе экспертизы, проводимой независимыми сотрудниками Федерального кадастра.

Подобная процедура осуществляется в установленном порядке с конкретными сроками, которые определяются действующим законодательством и не должны нарушаться. Так, переоценку следует проводить не реже одного раза в пять лет, но не чаще, чем раз в 2-3 года. Данный показатель различается в зависимости от региона.

Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

Привезенцев
Сергей Алексеевич
Исполнительный директор,
Ведущий оценщик

В настоящий момент многие собственники недвижимости сталкиваются с проблемой завышенной кадастровой стоимости своего имущества. В результате завышения кадастровой стоимости возрастают расходы по налогам и арендные платежи. Единственным выходом для собственников недвижимости снизить налоги в этом случае является оспаривание кадастровой стоимости в суде или в досудебном порядке.

Компания «ГРАНД РЕАЛ» оказывает полный спектр услуг по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости – проведение оценки рыночной стоимости и защита Ваших интересов в комиссии при Росреестре и в Суде. В данном разделе Вы сможете ознакомиться с особенностями процесса оценки для целей оспаривания кадастровой оценки. Подробнее о «Юридической» части процесса можете ознакомиться в соответствующем разделе Оспаривание кадастровой стоимости в суде.

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, которая рассчитана в процессе государственной оценки, проводимой региональным бюджетным учреждением, имеющим полномочия рассчитывать кадастровую стоимость. ГБУ проводит оценку большими объёмами, методами массовой оценки, что влечет за собой игнорирование особенностей каждого отдельного объекта недвижимости и как следствие — допущение ошибок и отличие кадастровой стоимости от реальной рыночной.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости

Если Вы решили снизить налог на имущество по кадастровой стоимости, первое дело, необходимо – оценить целесообразность и потенциальную выгоду от этого процесса. Для этого Вы можете обратиться в нашу компанию с запросом на предварительный анализ объекта оценки. В результатах которого вы найдёте информацию о прогнозируемом объёме снижения кадастровой стоимости, а значит о соответствующем уменьшении объёма налоговых выплат. Дополнительно указывается стоимость наших услуг и необходимых список документов для оценки.

Имея на руках прогноз, построенный на наших собственных оценках аналогичных объектов, Вы можете принять взвешенное решение – начинать работу по снижению налога на недвижимость или нет .

После принятия положительного решения Вам останется выслать нам запрошенные документы и провести оплату – через 10-15 дней Вы получите готовый отчёт.

Если Вами будет заказана услуга «Под ключ», то незадолго до выдачи отчёта Вам, наш юридический отдел займётся составлением документов для подачи в комиссию и/или суд.

Нам доверяют:

Видео (кликните для воспроизведения).

  • Базовый перечень документов, для составления отчёта об оценке:

    1.Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

    2.Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.

    3.1. Для земельных участков – кадастровый паспорт.
    3.2. Для объектов недвижимости – технический паспорт.

    Чтобы узнать кадастровую стоимость Вашего земельного участка, предлагаем воспользоваться публичной кадастровой картой или справочником информации по объектам недвижимости Росреестра.

    Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

    Юридические лица
    Объект оценки Отчёт
    об оценке, руб.
    Юридические
    услуги, руб.
    Участок более 50 соток СНТ, ИЖС, ЛПХ 35 000 45 000
    Участок коммерческий, незастроенный 40 000 45 000
    Участок коммерческий + 1 здание 65 000 50 000
    Участок коммерческий + несколько зданий от 85 000 от 65 000
    Здание до 1000 кв. м. 40 000 40 000
    Здание до 5000 кв. м. 50 000 55 000
    Здание от 5000 кв. м. от 85 000 65 000
    Помещение до 500 кв. м. 35 000 45 000
    Помещение до 2500 кв. м. 45 000 45 000
    Помещение от 2500 кв. м. 65 000 55 000
    Для Физ. лиц , руб. Для Юр. лиц, руб.
    Пакет документов из Росреестра 1 000 3 000

    По вопросам переоценки кадастровой стоимости, просим обращаться по телефону: +7 (495) 739-54-41

    Оценка для снижения кадастровой стоимости

    Снижение (оспаривание) кадастровой стоимости земельных участков

    • Вы уменьшаете ваши земельные платежи
    • Вашим вопросом будет заниматься одни из лучших специалистов в области земельного права в городе
    • Вы гарантированно получаете положительный результат, или Вам нам ничего не должны!
    • Все будет сделано в кротчайшие сроки, Вам будет уделено внимание с наивысшим приоритетом, т.к. земельные дела являются нашим ключевым профилем.

    Нашими клиентами являются такие организации, как ООО «Авангард-бетон», ООО «Кузнецкий цементный завод», ЗАО «Теле2-Кузбасс», ООО «Глобус-инвест», ООО «Сити-Молл инвест» (и другие торговые центры города), ООО «Мечта-НК» (Рынок на садовой), ЗАО «Татьяна» (Новокузнецкий рынок), ООО «БРП — Центр», ООО «Пурга» и другие известные и уважаемые люди и организации.

    Снижение кадастровой стоимости

    1. Москва и Московская область — завышение кадастровой стоимости в 3-10 раз в зависимости от площади земельного участка, категории земль и вида разрешенного использования.
    2. Другие регионы — в большинстве городов превышение кадастровой стоимости земельных участков по отношению к рыночной составляет от пяти до пятидесяти раз. Нам встречались земельные участки, рыночная стоимость которых была ниже ежегодной ставки налога.

    Процесс снижения кадастровой стоимости земли в большинстве случаев сводится к нескольким последовательным этапам, включающим в себя проведение оценки рыночной стоимости земельного участка, получения положительной экспертизы СРО на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и обращение в суд для целей снижения кадастровой стоимости за счет признания рыночной стоимости земли в качестве кадастровой.

    Снижение кадастровой стоимости земельного участка в Краснодаре

    При обращении в нашу компанию, вы заключаете договор, после чего, мы приступаем к ведению вашего дела. По окончании первого этапа работы мы предоставляем отчет об оценке объекта недвижимости и положительное заключение экспертизы (его наличие не обязательно, проводится по желанию клиента).

    Оспорить кадастровую стоимость можно в течение 5 лет с момента внесения данных в государственный кадастр недвижимости. Но предварительно следует проверить, чтобы на этапе вашего обращения в комиссию по оспариванию, а также в судебный орган, в государственном кадастре недвижимости не была внесена новая стоимость объекта, а также не изменены данные об объекте.

    Кадастровая оценка

    Кадастровая стоимость представляет собой сумму, которая отражает текущую ценность земель при использовании по назначению. При этом оценивается как рыночная, так и реальная стоимость. Поэтому данный показатель изменчив. Он зависит от множества нюансов, в том числе, от текущего положения дел на рынке недвижимости.

    Для определения текущей стоимости земель или недвижимости принято использовать услугу — кадастровая оценка. Целью этой процедуры считается определение стоимости земель и недвижимости. Кроме того, оценка кадастровой стоимости выполняется с целью снижения размера платы налогов на недвижимость.

    Оспаривание и снижение кадастровой стоимости

    Учет объектов недвижимости производится государственным кадастром недвижимости (сокр. ГКН). В ГКН содержатся сведения об объектах недвижимости, которые позволяют идентифицировать конкретный объект, а так же, содержат его характеристики. В том числе в ГКН содержатся сведения о кадастровой стоимости объектов.

    Оценка кадастровой стоимости производится государственным заказчиком. Кадастровая стоимость в свою очередь является налоговой базой для исчисления ряда налогов. Кроме того, этот показатель используется для определения размера платежей, поступающих от аренды земли, собственником которой выступают органы муниципального или государственного уровня. Налоги, базой для которых является кадастровая стоимость:

    Земельные новости

    Текущая редакция, в отличие от предыдущей, лишает юридические лица вариативности в выборе инстанции, и процедура оспаривания проходит с участием комиссии, а, в случае отклонения или не рассмотрения в установленный Законом об оценочной деятельности срок, результаты оспариваются в суде.

    Для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земли необходимо в первую очередь определить само понятие кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка — это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

    Оценка и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

    Таким образом, завышенная кадастровая стоимость обуславливает чрезмерно высокие расходы на уплату налоговых и прочих платежей. Единственный вариант по исправлению такой ситуации – оспорить кадастровую стоимость. Как это делают профильные юристы Legal Services?

    Кадастровая оценка объектов недвижимости формируется с учетом многих параметров. Изменение одного из них неизменно влечет за собой повышение или снижение кадастровой стоимости. Уменьшить кадастровую стоимость возможно при помощи расчета реальной рыночной стоимости в качестве кадастровой и оспаривания в суде текущей.

    Снижение кадастровой стоимости

    Наша компания поможет вам снизить кадастровую стоимость объектов недвижимости и земельных участков, которыми вы владеете на праве собственности или пользуетесь по договору аренды, для снижения налога на землю (гл. 31 НК РФ), снижения налога на имущество юридических лиц (гл. 30 НК РФ), снижения налога на имущество физических лиц (гл. 32 НК РФ), снижения налога на доходы физических лиц (гл. 23 НК РФ), уменьшения арендных платежей. Переоценка кадастровой стоимости проводится нами путем оценки рыночной стоимости на дату установления кадастровой и обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра и, при необходимости, с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости — в суд.

    В 2019 году стало актуально снижение кадастровой стоимости при продаже недвижимости, поскольку с 2019 года налог на доходы физических лиц при продаже объекта недвижимости (квартиры, дома, гаража) должен уплачиваться продавцом в размере 13% от суммы сделки, но не менее чем от 70% кадастровой стоимости, после заключения сделки купли-продажи, если срок владения недвижимостью был менее пяти лет (в отдельных случаях, перечисленных в п.3 ст. 217.1 НК РФ — менее трех лет). Если продажа объекта недвижимости не срочная, продавец может значительно сэкономить на уплате НДФЛ, обратившись в нашу компанию для снижения кадастровой стоимости квартиры, дома, дачи, гаража. Наше вознаграждение зависит от успешности переоценки кадастровой стоимости и выплачивается по факту внесения сниженной кадастровой стоимости в ГКН. В случае же отказа мы не требуем оплаты за оценку с клиента.

    Оспаривание уменьшение кадастровой стоимости

    Юридический кабинет «ЦЕНТР» по результатам работы по переоценке и установлению кадастровой стоимости более чем 200 земельных участков, оказывает комплекс мероприятий по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке, снижению земельного налога, арендной платы и выкупной стоимости:

    При этом определяя заинтересованность заявителя в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд учитывает, что в силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законодательством.

    Оценка для снижения кадастровой стоимости

    Очень часто в городе Новосибирске кадастровая стоимость земельных участков определяется выше рыночной стоимости, что влечёт за собой увеличение налоговой базы, базы для определения арендной платы за земельный участок. В связи с чем встает вопрос о возможности уменьшения ее стоимости. Ведь справедливая рыночная стоимость – это существенная экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка, плате за снятие запрета на строительство.

    — это рыночная стоимость земли, определяемая методами массовой оценки. Кадастровая стоимость земельных участков определена в отношении ВСЕХ земельных участков в стране и определяется один раз в пять лет и утверждается государством специальным постановлением об утверждении кадастровой стоимости земельных участков.

    Снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости

    Согласно статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации административно-деловые, торговые центры, а также нежилые помещения, используемые для размещения офисов, торговых точек, заведений общественного питания или бытового обслуживания, облагаются налогом по кадастровой стоимости. Разница с налогообложением по среднегодовой стоимости для объектов в Москве может составлять 200-300%. Чтобы оптимизировать налоговые выплаты, предприниматели могут воспользоваться двумя способами:

    • оспаривание схемы налогообложения, которая применяется к объекту;
    • снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости.

    АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE

    Вариант оспаривания схемы налогообложения подходит не для каждого объекта. Юристам необходимо доказать, что к недвижимости применима статья 375 НК РФ, согласно которой налог рассчитывается по среднегодовой стоимости. Это возможно, если сходится несколько факторов:

    • Офисные, торговые помещения, заведения общественного питания занимают меньше 20% площади здания.
    • Здание расположено на земле, вид разрешенного использования которой отличается от офисной, торговой и т.д. недвижимости: например, здание возведено на землях для промышленных или административных объектов.

    В то же время снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости — процедура, доступная для каждого здания. Оснований для оспаривания два: кадастровая стоимость отличается от рыночной более, чем на 20-25%, или при государственном оценивании была допущена ошибка (например, неправильно рассчитана площадь здания).

    Как можно снизить кадастровую стоимость?

    Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости производится в соответствии с 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценивания. Согласно законодательству, физические и юридические лица могут снизить кадастровую стоимость (КС) в комиссии при Росреестре или в суде.

    Как и в случае с жилой недвижимостью, имеет смысл сначала обратиться в комиссию. Этот вариант обойдется дешевле (нет трат на пошлину, судебную экспертизу) и займет до 30 дней. Комиссия ознакомится с документами, назначит дату заседания. Заявителю даже не обязательно присутствовать на нем: чиновники вынесут решение и сообщат в письменной форме. Однако нужно помнить, что снизить кадастровую цену на большую сумму в комиссии вряд ли удастся: дела здесь рассматриваются в ускоренном темпе, никто не вникает в детали.

    Второй вариант — подать исковое заявление в суд. Придется детально подготовить пакет документов и обратиться к юристам, которые будут представлять интересы на заседаниях. Процесс снижения кадастровой стоимости коммерческой недвижимости займет 2-3 месяца. Нужно быть готовым к дополнительным тратам: например, судья может назначить экспертизу.

    АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE

    Процедура снижения кадастровой стоимости недвижимости целесообразна не для каждого объекта. Дело в том, что затраты на процесс (особенно если речь идет о суде) весомые, не в каждом случае предпринимателю удастся получить выгоду. Когда клиенты обращаются в нашу юридическую компанию, мы сразу подключаем оценщиков, чтобы рассчитать приблизительную рыночную стоимость недвижимости и сравнить ее с кадастровой. После этого эксперт просчитывает, сколько времени осталось до следующей государственной оценки, какую сумму переплаченного налога удастся вернуть. Все расчеты предъявляются клиенту. Если он увидит экономическую выгоду оспаривания кадастровой стоимости, наши юристы начинают подготовку документов.

    Какие документы необходимы?

    • Правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы.
    • Выписка из реестра недвижимости о кадастровой стоимости.
    • Отчет о рыночной стоимости недвижимости (оценка должна быть выполнена на дату проведения государственного оценивания).
    • Документы, подтверждающие ошибку, допущенную при государственном оценивании (при наличии).

    У вас остались вопросы? Хотите начать экономить на налогах на недвижимость в ближайшие месяцы? Запишитесь на консультацию в Smart Choice, чтобы оценить перспективы и заручиться помощью экспертов с опытом более 5 лет.

    Источники


    1. Взаимодействие органов имущественного блока Санкт-Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью. — М.: Леонтьевский центр, 2004. — 624 c.

    2. Изварина, А. Ф. Судебная система России. Концептуальные основы организации, развития и совершенствования / А.Ф. Изварина. — М.: Проспект, 2014. — 304 c.

    3. Розен, Александр Прения сторон. Времена и люди / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Ленинградское отделение, 2013. — 589 c.
    4. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.
    Оценка объектов и снижение кадастровой стоимости недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here