Оформление ипотеки на нежилой фонд

Самое главное по теме: "Оформление ипотеки на нежилой фонд" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Оформление ипотеки на нежилой фонд

Запуская свою бизнес-идею, большинство предпринимателей берут помещение для размещения в нем офиса, торговой точки и т.д., поскольку на приобретение собственного помещения понадобится огромный капитал, жертвовать которым будет крайне рискованно.

Проработав со своим проектом около года и убедившись, что бизнес рентабелен и кроме покрытия затрат приносит некую прибыль, появляется смысл задуматься о приобретении собственной недвижимости. При отсутствии необходимого капитала есть возможность взять ипотеку на нежилое помещение, которую могут предоставить некоторые банки.

Преимущества ипотеки на нежилой фонд

Любому предпринимателю будет удобнее выплачивать ежемесячно определенную сумму, исходящую из прибыли, нежели искать необходимую сумму за выкуп недвижимости. Именно такую возможность предоставляет банк, выдавая ипотеку, хоть и ограничивая тем самым владельца бизнеса в ряде идей до полного погашения.

При оформлении ипотеки на коммерческий фонд потребуется предоставить все данные о проекте и внести бизнес в качестве залога, при отказе в данном условии сделка не является доступной для предпринимателя.

Кому может быть выдан кредит

Услышав название вида ипотеки, некоторые люди думают, что она может быть выдана любому лицу, запустившему свой проект и желавшему при этом приобрести недвижимость, при этом даже нет необходимости в предоставлении данных, указывающих на то, что он является юридическим лицом. Однако это не так. Круг заемщиков, имеющих право на подачу заявки и ее одобрение, весьма ограничен:

  1. индивидуальными предпринимателями;
  2. собственниками бизнеса;
  3. топ-менеджерами организаций.

Важно: даже если заемщик является одним из вышеперечисленных лиц, дополнительные требования — возраст не менее 21, но не более 65 лет, а также наличие российского гражданства.

Перечень документов

Четко прописанного ряда документов на данный момент не существует, поскольку подобный вид ипотеки только стартует и не имеет гарантии развития, поскольку существует немалый риск невозврата кредита.

При обращении в банк сотрудники могут запросить дополнительные сведения, помимо них, к необходимым документам относятся:

  • подлинник паспорта и копия каждой страницы;
  • подлинник и копия свидетельства о браке/рождении детей;
  • военнобязанные лица обязуются предоставить подлинник военного билета и его ксерокопию;
  • подлинник свидетельства о нахождении на учете в ИНН;
  • информация о банковских счетах;
  • сведения об имеющейся недвижимости;
  • проект договора на приобретение желаемого помещения;
  • оценка объекта;
  • страховка на приобретаемый объект, а также на собственную жизнь;
  • свидетельство, доказывающее право на использование помещения.

Требования к помещению

Кроме того, что получить данную ипотеку можно не в каждом банке, те, которые рассматривают такую возможность, имеют строгие требования к выбранной недвижимости, среди которых:

  1. общая площадь недвижимости должна составлять не менее 150 кв.м.;
  2. постройка, где размещается нежилой фонд, обязуется иметь капитальный характер;
  3. не иметь третьих лиц и их прав на пользование недвижимостью;
  4. недвижимость должна находиться в том же районе, где принимается решение о выдаче ипотеки.

Условия соглашения

Общие условия выдачи ипотеки физическому лицу выглядят так:

  • максимальная сумма в разных банках варьируется по-разному, может доходить до 200 млн. руб, но при этом не превышать 80% от общей стоимости недвижимости, если не предоставляется залог;
  • срок ипотеки может составлять 5-15 лет, в зависимости от дееспособности, кредитной истории и обеспеченности заемщика;
  • минимум процентной ставки составляет 11% в случае, если кредит выдан в рублях, и 10% в условиях валютного займа;
  • стартовый взнос составляет 20% от общей стоимости недвижимости при отсутствии обеспечения.

Пошаговая инструкция оформления

Ипотека на нежилое помещение имеет отличие от обычного кредитования в невозможности ее залога до тех пор, пока право владения не перешло от предыдущего собственника к новому. При оформлении этого кредитования продавец недвижимости вынужден находиться некоторое время в режиме ожидания. Схема, когда продавец ожидает, выглядит так:

  • между лицами, участвующими в сделке купли-продажи, происходит составление договора;
  • покупатель обязуется передать продавцу аванс в той сумме, которую банк требует в качестве залога;
  • банк передает гарантийный лист, согласно которому оставшаяся стоимость передается продавцу, как только завершается передача права собственности;
  • оформляются права на использование нового собственника;
  • создается договор залога, после которого заемщик обязан передать полученную сумму продавцу.

Важно: данная схема дает гарантии банку, удобна для покупателя, но может не быть одобренной продавцом, поскольку ожидание составления документов может отнять несколько месяцев.

Несмотря на наличие трудностей, ипотека на нежилой фонд является отличным вариантом для предпринимателей-новичков. Придерживаясь требуемых условий, заемщик получает возможность обзавестись собственным объектом, который при правильном управлении и успешном развитии способен не только перекрывать ежемесячные траты на выплату кредита, но и добавлять прибыль от выбранного вида бизнеса.

Нежилая ипотека

Сегмент нежилой ипотеки на рынке недвижимости пока остается незаполненным. Однако кредитно-финансовые организации не стремятся отхватить лакомый кусочек. Прежде, чем заключать договор ипотеки нежилого помещения, узнайте, с какими проблемами вам придется столкнуться.

Особенности ипотеки на нежилое помещение

  1. Сумма займа намного выше, некоторые банки готовы предложить до 10 млн р.
  2. Процентная ставка на покупку нежилой недвижимости также существенно выше. Ее переплата составит порядка 15 — 20% в год.
  3. Первоначальный взнос не должен быть меньше 25%.
  4. Сроки кредитования в разы меньше, чем период действия ипотечного соглашения. Ссуда на коммерческую недвижимость редко выдается больше, чем на 10 — 12 лет.
  5. Оформляя ипотеку под нежилое помещение, вы не сможете привлечь созаемщиков или поручителей, и будете вынуждены рассчитывать только на свои силы. Передать в фонд погашения долга средства социальных программ также не получится.

Кроме того, банки предъявляют довольно жесткие требования к подобного рода заемщиков. Ваше предприятие должно обладать положительным балансом, иметь не менее года успешной деятельности. Несмотря на это, многие предприниматели активно пользуются услугами кредитно-финансовых организаций для приобретения зданий и сооружений для коммерческого применения.

Оформление договора, регистрация ипотеки на нежилое помещение

При оформлении договора на коммерческую недвижимость учтите, что она должна быть заранее переведена в нежилой фонд. Особенно это касается квартир, которые используются для ведения предпринимательской деятельности. Регистрация ипотеки нежилого помещения предполагает особые требования, предъявляемые к заемщику:

  1. Он должен быть индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
  2. Минимальный возраст заемщика — от 21 года.
  3. Пенсионеры могут оформлять кредиты на коммерческую недвижимость, если имеют статус предпринимателя или являются учредителями ООО.

Перечень документов, необходимых для регистрации ипотеки на коммерческую недвижимость, не намного отличаются от подобного перечня для жилой ипотеки:

  • гражданский паспорт заемщика, его ИНН;
  • учредительные документы предприятия, если заявитель действует от имени юридического лица;
  • документ, подтверждающий успешное ведение бизнеса, например, налоговая декларация за прошлый год;
  • бизнес-план станет отличным подспорьем, повышающем вашу кредитоспособность в глазах банка;
  • справка, указывающая на положительный баланс предприятия, отсутствие задолженностей.
Читайте так же:  Программа помощи ипотечным заемщикам аижк — условия, требования и порядок оформления

Избежать подводных камней при заключении ипотечного соглашения на коммерческую недвижимость помогут советы специалистов:
  1. Подписывая договор, внимательно изучите его содержание. Особое внимание уделите разделу «Ответственность заемщика», в котором указаны все штрафы.
  2. Если во время действия ипотечного договора на жилье вам нужно переделать квартиру под бизнес, обратитесь к кредитору. Заключив договор реструктуризации, вы сможете погасить жилищный кредит и открыть коммерческий.
  3. Подготовив сумму, необходимую для первоначального взноса, не забудьте о дополнительных расходах на оценку помещения и нотариуса.

Дают ли банкиры ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости

Купить складское, офисное либо торговое помещение и вместо арендной платы за чужую недвижимость тратиться на выплату кредита под залог собственной – такую возможность дает коммерческая ипотека. На каких условиях ее предлагают банки и как взять заём?

Особенности коммерческой ипотеки

Рынок ипотечных кредитов для бизнеса в России развит слабо, но можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость в принципе – вопрос решенный. К числу кредитных продуктов крупных банков уже относятся займы под залог офисных, торговых, ресторанных, складских и других нежилых помещений компаниям и индивидуальным предпринимателям.

Коммерческая ипотека отличается от жилищной важными особенностями:

  • более высокие ставки по кредиту – от 11,8% в Сбербанке против 9% и ниже (при определенных условиях) по жилищной ипотеке;
  • гораздо меньшие сроки займов – не более 10 лет против 25-30 лет;
  • более длительные сроки рассмотрения заявок.

Нередко, получив от претендента на заём требуемый пакет документов, подтверждающих платежеспособность субъекта бизнеса, кредитор направляет к ИП либо в компанию своего представителя для проверки, как идут дела у заемщика.

Еще одна особенность коммерческой ипотеки – банки чаще отказывают в кредитовании, поскольку ликвидность объекта недвижимости, предлагаемого в качестве залога, часто ниже, чем, например, у квартиры. Особенно если подается заявка на заём под залог производственного либо складского помещения.

Что сегодня предлагают банки

Крупнейший в РФ кредитор Сбербанк предоставляет ипотечный заём для ИП и малых предприятий «Бизнес-Недвижимость», который в случае залога имеющегося недвижимого объекта можно использовать не только на покупку другого помещения, но и на погашение задолженности по кредитам, взятым у других банков либо лизинговых компаний.

  • минимальная ставка – 11,8%;
  • минимальная сумма – 150 тыс. руб. для малого агробизнеса, 500 тыс. руб. для всех остальных клиентов;
  • максимальная сумма – до 600 млн руб. для городов, указанных на сайте кредитора, до 200 млн руб. для всех остальных;
  • максимальный срок – 10 лет;
  • первоначальный взнос – при займе под имеющуюся недвижимость не требуется, под приобретаемую – не менее 20% для агробизнеса, 25% для остальных;
  • комиссия за выдачу займа – отсутствует.

Сбербанк принимает поручительство и гарантии юридических и физических лиц в качестве дополнительного обеспечения, что особенно полезно для ИП, многим из которых трудно убедить кредиторов в своей платежеспособности.

ВТБ 24 реализует программу «Бизнес-ипотека» для приобретения объекта коммерческой недвижимости любого назначения.

  • ставка – от 13,5%;
  • сумма – не менее 10 млн руб.;
  • срок – до 10 лет;
  • первоначальный взнос – от 15%.

При наличии дополнительного залогового имущества аванс, или первоначальный взнос не требуется.

ВТБ Банк Москвы

Другая банковская организация группы ВТБ кредитует покупку не только помещений, но и земельных участков для использования в коммерческих целях.

Ипотека для бизнеса доступна по условиям:

  • ставка – в описании кредита на сайте банка не указана, определяется индивидуально;
  • сумма – до 150 млн руб.;
  • срок – до 7 лет.

ВТБ Банк Москвы предлагает бизнес-заемщикам привлекательные дополнительные возможности:

  1. Взять ипотеку на объект жилой недвижимости с переводом его в коммерческий статус впоследствии.
  2. Волучить заемные средства единовременным платежом либо в виде кредитной линии.
  3. Заменить первоначальный взнос:
  • дополнительным залоговым имуществом;
  • внесением гарантийного депозита;
  • залогом векселя банка;
  • поручительством гарантийного фонда.
  • Россельхозбанк

    Банк со 100% участием государства предоставляет коммерческую ипотеку согласно параметрам:

    • ставка – индивидуальная;
    • сумма – от 0,5 млн до 20 млн руб.;
    • срок – до 10 лет;
    • первоначальный взнос – необязателен, но его отсутствие повышает ставку;
    • комиссия за выдачу займа – взимается с юрлиц согласно тарифам банка;
    • возврат кредита возможен дифференцированными платежами, в т.ч. по индивидуальному графику.

    Он, как и ВТБ Банк Москвы, дает выбор между единовременной выплатой заемных денег и кредитной линией.

    В качестве дополнительного обеспечения кредитором принимаются не только поручительства, но и транспортные средства, оборудование, даже товарно-материальные ценности.

    В силу направленности Россельхозбанк лояльно относится к представителям агробизнеса – сельхозпредприятиям и фермерам.

    Абсолют Банк

    АКБ «Абсолют Банк» обещает желающим взять ипотеку на коммерческую недвижимость быстрое решение по заявке, сопровождение персонального менеджера от подачи заявки до закрытия кредитного договора, оптимальное решение сложных ситуаций, возникающих в процессе погашения займа.

    Предлагаемые параметры бизнес-ипотеки:

    • ставка – от 17,45%;
    • размер кредита – до 60% стоимости приобретаемого объекта недвижимости либо до 80% при предоставлении дополнительного залога;
    • минимальная сумма – 1 млн руб.;
    • максимальная сумма – 15 млн руб. в Московском регионе, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 9 млн руб. в остальных субъектах федерации;
    • срок – до 10 лет.

    Банковская организация БФА, работающая в Москве и Санкт-Петербурге, дает бизнес-субъектам двух столиц ипотеку по ставке от 17,25% в размере от 0,5 млн до 25 млн руб., но не более 70% стоимости залогового объекта недвижимости.

    Росбанк позволяет взять бизнес-ипотеку по ставке от 13,34% до 15,19% в сумме от 1 млн до 100 млн руб. на любой срок от 3 мес. до 7 лет. Он также дает выбор между единоразовой выплатой займа и кредитной линией, равными ежемесячными платежами либо по индивидуальному графику.

    Банк УРАЛСИБ обещает ипотеку под коммерческую недвижимость по ставке от 13,9% сроком от 1 до 10 лет на сумму от 0,5 млн до 170 млн руб. в виде единоразового займа либо кредитной линии. Комиссия за выдачу – 1,2% суммы.

    ЮниКредит Банк выдает от 0,5 млн до 73 млн руб. на срок до 7 лет при первоначальном взносе не менее 20%. Погашение долга и здесь возможно аннуитетными платежами либо по индивидуальному графику.

    ТрансКапиталБанк дает бизнесменам возможность взять ипотечный кредит на сумму от 300 тыс. руб. сроком до 10 лет как на приобретение недвижимости по ставке от 16,5%, так и на любые цели – под 19%.

    [3]

    МТС Банк предлагает под залог приобретаемой бизнес-недвижимости от 1 млн до 25 млн руб. в кредит до 5 лет по ставке от 16%, до 10 лет – 16,5-17% в зависимости от первоначального взноса.

    РНКБ предоставляет бизнесменам, за исключением представителей агробизнеса, по ставке от 15% от 1 млн до 70 млн руб. на срок до 7 лет, первоначальный взнос от 20%.

    Банк Интеза соглашается выдать от 1 млн до 120 млн руб., или до 80% стоимости недвижимого объекта на срок до 10 лет по плавающей ставке.

    Читайте так же:  Допускается ли использовать противотуманные фары вместо ближнего света днем

    Заключение

    Основные требования к заемщикам у банков, предоставляющих ипотеку для бизнеса, сводятся к наличию опыта хозяйственной деятельности (обычно не менее 1 года), статусу резидента РФ и способности подтвердить платежеспособность. К недвижимости – полная ликвидность и расположение в пределах транспортной доступности от офиса банка.

    Полный список требований и необходимых документов, прилагаемых к заявке на ипотечный заём, а также точную последовательность действий для получения кредита следует уточнять в выбранном банке.

    Оформление ипотечного кредита в банке индивидуальным предпринимателем

    Многие банки относят индивидуальных предпринимателей к повышенной группе риска. Поэтому предоставление займов этой категории заемщиков всегда сопровождается большим количеством требуемых бумаг и подтвердительных документов о том, что они являются платежеспособными, а их бизнес прибыльным и надежным. В связи с этим получить большую сумму денег на долгий срок индивидуальному предпринимателю бывает сложнее всего. Но, однако, это возможно, главное знать, как правильно подавать документы.

    Перед тем как обращаться в первый попавшийся банк, необходимо изучить весь перечень имеющихся кредитных организаций в данном регионе. Также нужно проанализировать предлагаемые условия каждого из них и только после этого подавать заявку туда, где предлагается более приемлемый вариант.

    Наиболее популярными являются следующие банки:

    1. Сбербанк. Он пользуется популярностью у многих граждан и предпринимателей, так как его отделения находятся практически в каждом населенном пункте. На сегодняшний день Сбербанк является наиболее доступной кредитной организацией для всех россиян. Обратиться в него за получением ипотеки можно, если годовая выручка предпринимателя не превышает 400 миллионов рублей. При этом хозяйственная деятельность организатора бизнеса должна вестись не менее 6 месяцев. Процентная ставка начинается с 17 процентов, а максимальный допустимый срок действия ипотечного соглашения составляет только 10 лет. Наибольшая сумма, возможная к выдаче не может быть более 7 миллионов рублей.
    2. Росбанк. Данная кредитная организация часто сотрудничает с представителями малого и среднего бизнеса. При этом ипотечный займ может быть выдан, если выручка ИП не превышает 360 миллионов в год. Банк может составить индивидуальные условия для заемщика, исходя из необходимой ему суммы и срока действия ипотечного соглашения.
    3. Также можно изучить условия, предлагаемые банками ВТБ 24, Альфа-Банком и некоторыми другими, которые активно сотрудничают с представителями бизнеса.

    В любом случае, получив отказ в одном банке, не надо отчаиваться, а надо подавать заявку в другие банки. Также можно обратиться за услугами в брокерское агентство или частному брокеру. Это посредники между заемщиками и банками, помогающие получить одобрение банка для получения кредита. За свою работу они берут определенный процент комиссии от суммы займа, но их присутствие существенно повышает шанс на одобрение заявки.

    Требования

    Для получения положительного решения при подаче заявки на выдачу ипотечного займа нужно предварительно ознакомиться с требованиями, которые предъявляют кредитные организации к индивидуальным предпринимателям. И, исходя из них, сначала нужно проанализировать свое соответствие им, прежде чем подавать заявку.

    Разные банки могут иметь различные требования. Но в общей своей массе они все сводятся к следующим критериям:

    • срок ведения хозяйственной деятельности должен быть не меньше полугода, при этом если проводятся сезонные работы, то он может быть увеличен до года;
    • заемщик должен предоставить документальное подтверждение прибыльности своего бизнеса, так как банку важно быть уверенным в платежеспособности заемщика;
    • возраст собственника бизнеса, он не должен быть моложе 21 года, а предельный возраст не должен превышать 65 лет, хотя данные требования могут быть изменены каждым банком по своему усмотрению;
    • обязательное предоставление залога помимо приобретаемой недвижимости по ипотеке, здесь обязательно должно присутствовать еще имущество.

    Это основные требования, которые предъявляют все кредитные организации. Поэтому при обращении в банк, их нужно знать, и они должны быть соблюдены. В противном случае риск получения отказа существенно возрастает.

    Подтвердить все требования банков заемщик должен обязательно документально. Для этого он должен собрать необходимый пакет документов и предоставить их сотруднику банка. Служба безопасности проверяет всю информацию на подлинность по своим источникам и после этого компетентные сотрудники банка принимают решение по одобрению или отказу в выдаче кредита. Потребуются следующие документы:

    1. Заявление, заполненное кредитным специалистом со слов заемщика и на основании предоставленных им бумаг, обязательно подписанное самим заемщиком. В нем обязательно указываются основные условия по запрашиваемому кредиту: сумма и срок.
    2. Личный паспорт, обязательно должен быть предоставлен в оригинале.
    3. Декларация, которая была подана в налоговые органы. Для упрощенной системы уплаты налогов необходимо запросить этот документ только за последний отчетный год. Если используется общая система налогообложения, то потребуется декларация за 2 последних отчетных года.
    4. Свидетельство ОГРН, подтверждающее регистрацию гражданина в качестве ИП. Обязательно нужно предоставить оригинал.
    5. Если деятельность ИП предусматривает обязательное наличие лицензии, то данный документ также должен быть предоставлен в оригинале.
    6. Правоустанавливающие бумаги на имущество, которое будет предоставлено под залог кредитной организации.

    После предварительного одобрения поданной заявки индивидуальный предприниматель должен выбрать объект недвижимости, который он планирует приобрести на ипотечные средства. Для подписания ипотечного соглашения потребуется предоставить в банк следующие бумаги, кроме вышеперечисленных:

    1. Документы продавца, при этом для юридических лиц обязательно предоставить копии всех уставных бумаг.
    2. Технический паспорт приобретаемой недвижимости.
    3. Кадастровый паспорт на нее.
    4. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных платежей, если сделка осуществляется на вторичном рынке;
    5. Выписка из Росреестра, подтверждающая фактически зарегистрированного собственника недвижимости, а также отсутствие обременений.

    После подачи бумаг банк рассматривает возможность выдачи денежных средств на приобретение конкретного недвижимого имущества. Если оно не устраивает по определенным параметрам, то банк сообщает об отказе. В этом случае индивидуальный предприниматель может подыскать другую недвижимость.

    Отказать кредитная организация может в случаях:

    1. Если продавец вызывает сомнения в его надежности.
    2. Предоставлен не весь пакет документации.
    3. Недвижимость находится в разрушенном, аварийном состоянии или предназначена для сноса.
    4. Если вызывает сомнения подлинность предоставленных документов на недвижимость.
    5. Происходит судебное разбирательство с участием данного объекта недвижимости относительно прав на него.

    Также может быть предоставлен отказ и при наличии других обстоятельств на усмотрение банка.

    [1]

    Главные условия

    Выбирая между различными условиями банков, важно проводить выбор по следующим основным кредитным условиям:

    • процентная ставка, она существенно выше для ИП, чем для обычных граждан;
    • максимальный срок действия соглашения, чем он больше, тем меньше будет ежемесячный платеж;
    • максимально доступная сумма займа, в различных кредитных организациях она может существенно различаться;
    • дополнительные обязательные требования по выдаче кредита.

    К дополнительным условиям могут относиться обязательность предоставления под залог другой недвижимости. Также обязательно подлежит имущественному страхованию все, что передается банку под обеспечение займа. Помимо этого все кредитные организации стремятся обезопасить себя от других рисков, поэтому навязывают страхование здоровья граждан, страхование бизнеса от возможных рисков и прочие виды страховых продуктов. На это придется потратить заемщику дополнительные денежные средства.

    Но от них можно отказаться. И банк не имеет право не предоставить кредит по этому основанию. Однако условия предлагаемого займа могут значительно измениться в худшую сторону для заемщика.

    Читайте так же:  Классификация кассовых чеков и признаки, по которым их отличают

    Как взять ипотеку под нежилое помещение

    Коммерческая ипотека, или ипотека под нежилую недвижимость, довольно новое для российских банков явление. Такой вид ипотеки подразумевает кредитования юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, а не физических лиц. В качестве залога выступает коммерческая недвижимость, например, офис, склад, магазин и т.д.

    Стоимость нежилого помещения выше, чем жилой, следовательно, размер кредита будет существенно больше, чем при взятии обычной ипотеки. В остальном здесь всё стандартно – продолжительная периодичность выплат, сниженная ставка, необходимость внесения первоначального взноса, залог имущества.

    Особенности ипотеки под нежилую недвижимость

    Стандартная ипотека подразумевает целевое расходование средств – на приобретение недвижимости для проживания. Коммерческая ипотека подразумевает приобретение помещения для ведения предпринимательской деятельности. Следовательно, взять бизнес-ипотеку на покупку жилья не получится, и наоборот. Договор ипотеки нужно читать очень внимательно!

    По сравнению с обычной ипотекой коммерческая имеет ряд особенностей:

    • более крупный размер кредита – некоторые банки предлагают до 10 миллионов;
    • продолжительность выплат несколько ниже – обычно 10-15 лет, в то время как обычную ипотеку можно взять под 20 и даже 25 лет;
    • ставка несколько выше – обычно в районе 15-20%, в то время как самая низкая ставка по ипотеке находится на уровне 11-12% годовых;
    • более существенный размер первоначального взноса – не менее 20%;
    • невозможность привлечения созаещиков и поручителей;
    • невозможно привлекать для обслуживания кредита государственные субсидии, в том числе материнский капитал;
    • нет необходимости заручаться письменным согласием супруга на взятие кредита.

    Кроме того, при оформлении такой ипотеки неизбежно встанет вопрос страхования. Обычно страхуется само помещение и право собственности на него. По желанию можно застраховать и бизнес, в таком случае при банкротстве можно будет попытаться оставить помещение за собой, а платежи по ипотеке обязать производить страховую компанию.

    Условия для получения ипотеки под нежилое помещение

    Оно должно быть именно нежилым – то есть официально оформленным как нежилое. Если это, к примеру, квартира на первом этаже многоэтажного дома, оно должно быть переоформлено. Банки не позволят оформить стандартную ипотеку, а потом произвести перепланировку под нежилое помещение. Это будет нарушением условия договора и послужит причиной его расторжения. Если возникла необходимость переделать квартиру под офис или магазин, то нужно обратиться в банк за реструктуризацией кредита. В случае согласия ипотека на жилое помещение «погасится», но будет открыта новая – уже на нежилое.

    Определенные требования предъявляются к заемщику:

    • это должно быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
    • физическое лицо такой кредит получить не может;
    • пенсионер может претендовать на получение коммерческой ипотеки, если он выступает в качестве юрлица или одного из его учредителей;
    • возраст заемщика – от 21 года;
    • продолжительность успешного ведения бизнеса – не менее 6 месяцев.

    Необходимые документы

    Список документов существенно отличается от документов, нужных на получение займа под жилое помещение. Для получения коммерческой ипотеке понадобятся:

    • паспорт заемщика;
    • учредительные документы предприятия или юридического лица;
    • ИНН;
    • свидетельства успешного ведения бизнеса – например, налоговая декларация за прошлый год или бухгалтерская отчетность, не помешает также составленный бизнес-план;
    • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности за юрлицом;
    • кадастровый паспорт и экспликация помещения, которое планируется купить в ипотеку;
    • копия свидетельства о регистрации права на данное помещение;
    • выписка из Росреестра об отсутствии обременений на помещение;
    • оценка стоимости объекта недвижимости.

    Этих документов должно хватить, чтобы банк оценил кредитоспособность потенциального заемщика, а также проверил законность сделки

    Где можно взять коммерческую ипотеку

    Так как этот вид ипотеки сравнительно новый для российского банковского сектора, далеко не все кредитные организации готовы ее предложить. Программы имеются только в общенациональных банках и в ряде крупных региональных банков:

    • Сбербанк. Кредитная ставка 14-16% годовых, максимальный срок кредита – 10 лет. В качестве первоначального взноса нужно внести не менее 20% от стоимости объекта недвижимости. Верхний предел кредита не ограничен.
    • ВТБ24. Здесь процентная ставка ниже – от 13,5 до 18%, «потолок» кредита ограничен 150 миллионами рублей, т.е. можно взять в ипотеку не просто офисное помещение, а небольшой торговый центр. Позволена субаренда. Однако «порог вхождения» высок – в качестве первоначального взноса уплатить нужно не менее 40%.
    • Интеза. В данном банке предлагается кредит до 12 миллионов рублей с процентной ставкой 14-18% годовых. Оплатить нужно не менее 20% от стоимости помещения. Возможна отсрочка первоначального взноса на 6 месяцев.
    • Уралсиб. Срок кредита – от 1 года до 12 лет, максимальный размер ипотеки – 170 миллионов рублей. Ставка – от 16% годовых, минимальный взнос – 20%. Из недостатков стоит выделить большую комиссию за открытие и ведение счета, из достоинств – возможность построения индивидуального графика погашения кредита с отсрочкой первого взноса до 3 месяцев.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Ликвидация некоммерческих объединений – та еще задача. В статье изложена инструкция по данному вопросу.

    Когда кто-то намеренно вредит вам и ухудшает ваши условия – это необходимо решать в судебном порядке. По https://zakonometr.ru/prava/namerennoe-uxudshenie-zhilishnyh-uskovij.html ссылке вся необходимая информация.

    Наталья, г. Москва, брала бизнес-ипотеку в Росавтобанке:

    Ситуация была такая: нужен был банк, который бы дал ипотеку на нежилое помещение под залог. Отправила запросы в 5 московских банков, 3 откликнулись сразу, в том числе «Росавтобанк». Привлекла низкая процентная ставка – всего 14,7%. Честно говоря, думала, что это обман – менеджеры привлекают людей, чтобы отработать зарплату. И список документов отличался – он был значительно короче, чем в других банках. До последнего не верила, пока не оформила кредит. У меня на всё ушло около 3 часов, и я получила нужную сумму на руки. Спасибо начальнику отделения и сотрудникам – таких грамотных специалистов я давно не встречала.

    Сергей, г. Санкт-Петербург, брал бизнес-ипотеку в Сбербанке:

    Взять ипотеку под нежилую недвижимость можно, но сложно. Потребовалось много сил и нервов. В банке предъявляют довольно серьезные требования к недвижимости – здание обязательно должно быть завершенным, оформленным в собственность, строго проверяется наличие арестов и залогов. Также тщательно проверяются документы ИП, проверяется буквально каждая буква. Однако условия кредитования вполне приличные, выгоднее, чем брать простой потребительский кредит.

    Илона, г. Екатеринбург, брала бизнес-ипотеку в Уралсибе:

    Обратилась в банк за обычным кредитом, так как хотела выкупить в собственность небольшой бутик в торговом центре. Удивилась, когда менеджер предложила оформить ипотеку – не знала, что ее дают и под нежилое помещение. В итоге получилось выгоднее: процентная ставка ниже, срок – больше, платежи не такие существенные. У меня они получились еще ниже, чем аренда. Остались средства для раскрутки бизнеса.

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    ​Документы для ипотеки

    Разбираясь, какие документы для ипотеки потребуются, необходимо подготовить как справки, подтверждающие платежеспособность заемщика, так и бумаги на дом или квартиру, которая будет оформляться в ипотеку.

    Читайте так же:  Как установить счетчик на воду в квартире самому

    Заявление/анкета или иначе заявка на оформление ипотечного кредита. Пример заявки:

    Ваш паспорт – главный документ, удостоверяющий вашу личность, гражданство, регистрацию и т.п.:

    Идентификационный номер налогоплательщика или ИНН.
    Если на руках документа нет, можно получить по запросу в налоговой вашего города/района:

    Военный билет — для мужчин. Этот документ влияет на решение банка о займе наравне с паспортом.
    Заемщик призывного возраста без военного билета на руках для банка – клиент из «группы риска»:

    Справка о доходах (форма 2-НДФЛ).
    Документ свидетельствующий о вашем официальном заработке по основному и/или дополнительному месту работы:

    Копия трудовой книжки
    Обязательно заверяйте копию подписью и печатью организации. Без заверения банк бумаги не примет:

    Свидетельство государственного пенсионного страхования или сокращенное название СНИЛС.
    Документ выдается либо в Пенсионном фонде, либо первым работодателем:

    Свидетельство о браке либо о его расторжении
    Семейное положение – важный фактор при оценке заемщика. Даже если вы состоите в неофициальном, гражданском браке, шансы на получение ипотечного займа увеличиваются:

    Свидетельство о рождении детей.
    Можно предоставить копию, заверенную нотариусом, либо в отделении ЗАГСа:

    Правоустанавливающие документы на недвижимость.
    Ипотечная квартира или дом – это объект залога – гарантия для банка возврата долга:

    Экспертную оценку стоимости квартиры или дома.
    Зачастую сотрудник банка сам предлагает обратиться в конкретную юридическую фирму, предоставляющую услуги по оценке недвижимого имущества. Однако вы вправе самостоятельно выбирать к кому обращаться:

    Выписка об отсутствии арестов и запрещений (из Единого государственного реестра прав).
    Бумагу получают в Росреестре, оплачивая государственную пошлину:

    Дополнительные справки, которые может потребовать банк

    В каждом банке необходимо уточнять свой перечень документов. Так, для оформления ипотеки могут понадобиться следующие документы и/или копии (при их наличии):

    Действительное водительское удостоверение:

    Брачный контракт между супругами:

    Справка о регистрации по вашему настоящему месту жительства:

    [2]

    Документы об образовании – высшем, среднем специальном:

    Трудовой договор, заключенный с вашим работодателем и заверенный по форме (с вашей и руководителя подписью и печатью):

    Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 году

    Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – коммерческая ипотека. Ипотека под коммерческую недвижимость только начинает развиваться в нашей стране, еще не все требования и порядок выдачи стандартизированы, имеются пробелы в законодательном регулировании данного вида кредитования. Тем не менее, многих руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей волнует вопрос, можно ли взять коммерческую ипотеку, как осуществлять по ней бухгалтерский учет, калькулятор расчета платежей и много других вопросов ответы, на которые мы дадим в этом посте.

    Особенности коммерческой ипотеки

    Коммерческая ипотека – это, как правило, приобретение недвижимости для использования в качестве офиса, торгового или производственного помещения. Такую недвижимость может купить как компания (юридическое лицо), так и просто человек (физическое лицо).

    Первая особенность коммерческой ипотеки состоит в предмете покупки. Если классическое ипотечное кредитование подразумевает приобретение и одновременный залог жилой недвижимости, иными словами квартиры или дома, то коммерческая ипотека выдается для приобретения складов, офисов или производственных помещений.

    Экономический смысл ипотеки на коммерческую недвижимость состоит в том, чтобы приобрести стабильное место работы, не зависеть от арендодателя, который в любой момент может расторгнуть договор (в соответствии с процедурами, предусмотренными договором).

    При принятии решения о приобретении нежилого помещения рекомендуется учитывать следующие факторы:

    • Размер аренды. Если арендные платежи сравнимы с платежами по ипотеке, то покупка помещения в ипотеку имеет экономический смысл. В противном случае выгоднее арендовать цех, офис или торговую точку.
    • Риски расторжения договора. Если такие риски минимальны, то, возможно, не стоит увеличивать кредитную нагрузку. Если же арендодатель настаивает на скорейшем освобождении помещения, то выгоднее взять ипотеку и обрести стабильность.

    Вторая особенности коммерческой ипотеки состоит в сроках кредитования. Они значительно меньше по сравнению с ипотекой жилья. Если по ипотеке для физических лиц срок кредитования достигает 30 лет, то для приобретения коммерческой недвижимости банки предлагают кредитные продукты на срок до 10 лет.

    Также отличается и ставка кредитования. По ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, а для юридических лиц стоимость денег может достигать 18-19% годовых (чаще всего встречаются ставки в размере 13-15% годовых).

    Такие различия связаны с более высокими рисками по коммерческой ипотеке. Законодательством предусмотрено, что в случае получения стандартного ипотечного кредита, он направляется только на приобретение жилых помещений, которые передаются в залог немедленно. В отношении займов на покупку коммерческих объектов такой нормы закона нет.

    Сначала должен состояться переход права собственности на нежилое помещение, и только потом она может быть передана в залог. Следовательно, у банка возникает период, когда кредит ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, за что и вынужден платить заемщик.

    Также необходимо отметить, что оценка объекта коммерческой ипотеки затруднена. Сделок на рынке нежилых помещений значительно меньше, чем на рынке жилой, поэтому, чтобы определить адекватную цену объекта, необходимо приглашать оценщика, что также требует дополнительных расходов.

    Для физических лиц

    Такой вид кредитования применяется только для определенных категорий. Это владельцы бизнеса, руководители организации и индивидуальные предприниматели. Такие условия обусловлены тем, что приобретенное в ипотеку здание должно приносить доход и использоваться в коммерческой деятельности.

    Если же физическое лицо приобретет, например, производственное помещение, чтобы сдавать его в аренду, риски для банка очень высоки (если арендатор расторгнет договор, не понятно, из какого источника человек будет гасить кредит).

    Для получения коммерческой ипотеки физическому лицу необходимо предоставить следующий пакет документов:

    • Копия паспорта (всех страниц),
    • СНИЛС;
    • При наличии супруги и детей, следует представить документы на них (свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей);
    • Копию военного билета (при запросе банка мужчинам призывного возраста);
    • Страховой полис на страхование собственной жизни и здоровья (выгодоприобретателем должен быть банк);
    • Документы по объекту недвижимости, который планируется приобрести (свидетельство о праве собственности, справку об отсутствии обременений, проект договора купли-продажи, оценка объекта);
    • Справка о величие доходов за последние 6 месяцев.

    В определенных случаях банк имеет право потребовать документы организации, владельцем которой является физическое лицо. Чаще всего это правоустанавливающие и финансовые документы, позволяющие банку оценить состояние организации и возможность платить арендную плату за приобретаемое нежилое помещение.

    Коммерческая ипотека для физических лиц выдается, только если здание удовлетворяет определенным требованиям, а именно:

    • Здание должно быть капитальным;
    • Объект недвижимости должен быть без каких-либо обременений;
    • Нежилое помещение должно находиться на территории, где банк имеет право выдавать кредиты.

    Схем приобретения физическим лицом коммерческой недвижимости в ипотеку бывает три:

    • Первая подразумевает выплату покупателем продавцу аванса в размере первоначального взноса, затем регистрацию продавцом права собственности на покупателя. После этого покупатель передает нежилое помещение в залог в банк, банк перечисляет средства продавцу.
    • Вторая схема, аналогичная, только продавец сначала передает предмет сделки в залог, а потом продает ее с обременением покупателю.
    • Третья схема требует регистрации отдельной фирмы, на которую регистрируется объект сделки, а покупатель затем на кредитные средства покупает эту фирму.
    Читайте так же:  Езда на авто с лицензией, штраф за шашку и перевозку пассажиров нелегально

    Для ИП и компаний

    Ипотека на коммерческую недвижимость выдается при соблюдении заемщиком определенных критериев:

    • Компания должна быть резидентом Российской Федерации, то есть осуществлять свою деятельности на территории нашей страны более 180 дней в году, а также быть зарегистрированной в соответствии с законами РФ и состоять на налоговом учете в одном из регионов страны.
    • Выручка компании не должна превышать 400 миллионов рублей в год.
    • Компания должна вести свою деятельность не менее 6 месяцев, а фактически многие банки не выдают кредиты, если компания не может предоставить отчетность за год. Наличие деятельности подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью, а также постоянными операциями по расчетному счету.

    При оформлении коммерческой ипотеки банк обязательно проверит финансовое состояние потенциального заемщика и его правоспособность. Для этого требуется предоставить в банк определенный пакет документов:

    • Заявление и заполненная анкета заемщика. В данных документах указывается сумма, цель, желаемый срок и уровень процентной ставки. Также в анкете раскрываются определенные данные о бизнесе клиента, его учредителях и руководстве.
    • Устав, учредительный договор, выписка из ЕГРЮЛ и другие документы, подтверждающие, что организация имеет право заключать сделки и привлекать кредиты.
    • Финансовые отчеты и другие документы, которые потребует банк, чтобы оценить свои риски и принять решение о возможности выдачи кредита.

    После того, как кредит одобрен, сама сделка может осуществляться в трех вариантах:

    • Первый самый длительный по срокам, но самый простой. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос и предоставляет банковскую гарантию об оплате остальной суммы после регистрации договора залога. Продавец передает право собственности покупателю, тот оформляет залог недвижимости в пользу банка, банк перечисляет денежные средства продавцу.
    • Второй вариант заключается в том, что залог в пользу покупателя оформляет продавец и переход права собственности на помещение происходит с обременением (то есть покупатель приобретает заложенную по его же кредиту помещение или здание).
    • Третья схема предполагает создание специального юридического лица, на которое оформляется объект купли-продажи. Покупатель приобретает само юридическое лицо, но не имеет право отчуждать имущество, пока полностью не рассчитается с банком.

    Необходимо отметить, что во всех схемах первую часть стоимости объекта недвижимости покупатель оплачивает из своих средств (делает первоначальный взнос), чтобы снизить риски продавца и банка. В некоторых случаях возможна коммерческая ипотека без первоначального взноса. Она предоставляется только, если приобретаемое здание или помещение очень ликвидное и покупатель готов предоставить дополнительный залог по займу.

    Коммерческая ипотека для ИП выдается ровно на тех же основаниях, что и для юридических лиц. Необходимо предоставить пакет документов, и, если заемщик удовлетворяет требованиям банка, ему будет предоставлен кредит.

    Ипотека в бухгалтерском учете

    В соответствии с требованиями законодательства по бухгалтерскому учету для ООО, операции по ипотеке отражаются следующим образом:

    • Сумма задолженности по кредиту отражается на счете 67 «Долгосрочные займы»;
    • Информация о наличии выданного залога по кредиту на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»;
    • Начисленные проценты входят в расходы предприятия и уменьшают налогооблагаемую прибыль;
    • Операции по получению и гашению кредита отражаются на счете 51 «Расчетный счет»;
    • Операции по договору купли-продажи объекта недвижимости отражаются на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» — в зависимости от того, как определено в учетной политике предприятия;
    • На приобретенные здания или помещения обязательно начисляется амортизация в соответствии с методом, указанным в учетной политике предприятия и отражается на счете 02 «Амортизация основных средств»;
    • Само здание или помещение по остаточной стоимости учитывается на счете 01 «Основные средства».

    При отражении ипотечных кредитов в регистрах бухгалтерского учета необходимо особое внимание уделять формам документом. Ипотека в бухгалтерском учете не терпит вольностей, поскольку данные операции касаются такого сложного актива, как недвижимость, а также отношений с банками. Неверное оформление операций может привести к существенным санкциям.

    Банки и программы

    Чаще всего коммерческая недвижимость в ипотеку приобретается с помощью Сбербанка. Данный банк предлагает своим клиентам отработанный продукт, который называется «Бизнес-Недвижимость». Активно на данном рынке также работают банк ВТБ24, Россельхозбанк, Альфа-Банк. Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц может быть получена в Росбанке (сумма до 1 миллиона рублей), РосЕвроБанке и Юникредитбанке (срок кредита – до 84 месяцев, ставки и суммы оговариваются в индивидуальном порядке).

    Сравнить условия большинства банков по коммерческой ипотеке можно следующим образом:

    Наименование банка Величина первоначального взноса, % Процентная ставка, % от Максимальная величина кредита, тыс руб Срок, лет
    Сбербанк 20 11,8 10 000 10 ВТБ24 20 10,9 60 000 10 Росбанк 20 11,31 100 000 7 Россельхозбанк 20 12 200 000 8 Уралсиб 20 13,1 170 000 10 АК Барс 20 10 150 000 8

    Таким образом, коммерческая ипотека довольно индивидуальный кредитный продукт, следовательно, чтобы фирма его получила, потребуются значительные временные затраты. Отвечать на вопрос, стоят ли они того, необходимо в каждом отдельном случае.

    Рекомендуется просто взять калькулятор и сравнить величину арендной платы и планируемых платежей по ипотечному кредиту. Это поможет ответить на многие вопросы. Но при этом, необходимо учитывать и то, что те, кто брал ипотеку и уже по ней рассчитался, редко жалеют о своем решении.

    Используйте наш ипотечный калькулятор для расчета ипотечного платежа.

    Также вам будет интересно узнать, как взять нужную коммерческую недвижимость или деньги на бизнес с помощью ипотеки под залог имеющегося жилья.

    По всем сложным вопросам вы можете обратиться к нашему онлайн-юристу. Который, на бесплатной консультации, подскажет вам интересные варианты решения вашего вопроса.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Будем ждать ваши лайки, комментарии и вопросы.

    Источники


    1. Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.

    2. Образцов, В.А. Криминалистика. Курс лекций; М.: Право и закон, 2011. — 448 c.

    3. Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.
    4. Чашин, А. Н. Что такое исполнительное производство и как гражданину общаться с судебным приставом / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2016. — 240 c.
    Оформление ипотеки на нежилой фонд
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here