Обеспечительный платеж в договоре аренды как определяется сумма

Самое главное по теме: "Обеспечительный платеж в договоре аренды как определяется сумма" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Разъяснено, когда обеспечительный платеж по договору аренды рассматривается как аванс

pressmaster / Depositphotos.com

В случаях, когда обеспечительный платеж вносится в рамках заключенного договора аренды, то такой платеж можно рассматривать как оплату, в том числе частичную (аванс), полученную в счет предстоящего оказания услуг по аренде (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 28 декабря 2018 г. № 03-07-11/95829). В таких ситуациях денежные средства включаются в налоговую базу по НДС на момент:

  • заключения договора аренды, если платеж внесен арендатором до заключения договора и зачтен в счет обеспечительного платежа по нему;
  • получения денежных средств в случае внесения обеспечительного платежа после заключения договора аренды.

С учетом подп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса финансисты отметили, что полученные не в связи с оплатой реализованных товаров (услуг, работ) денежные средства не облагаются НДС. Таким образом, если платеж взимается по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора в будущем заключить договор аренды, то такой платеж не включается в налоговую базу по НДС. При этом неважно, будет ли эта сумма возвращена арендатору или зачтена в счет обеспечительного платежа по договору аренды.

Можно ли принять к вычету НДС, если стороны договорились о взаимозачете авансов? Узнайте из материала «Налоговые вычеты по НДС при получении предварительной оплаты продавцом» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Напомним, что НДС по авансовому счету-фактуре можно заявить к вычету при условии наличия договора, предусматривающего его перечисление (п. 9 ст. 172 НК РФ).

Обеспечительный платеж в договоре аренды: как определяется сумма

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Получен гарантийный взнос (обеспечительный платеж) по договору аренды нежилых помещений в период по 31.12.2018 с НДС 20% (прописано по условиям договора аренды). Арендатор требует выписать днем оплаты счет-фактуру на 20% НДС. В соответствии с условиями договора обеспечительный платеж может быть зачтен в счет последнего арендного платежа либо, по выбору арендатора, возвращен ему по окончании действия договора аренды. Во избежание налоговых споров с суммы полученного обеспечительного платежа (к примеру, 500 тыс.) организация (арендодатель) уплачивает НДС как с авансового платежа.
Каковы особенности применения ставки НДС с 2019 года?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции.
1. Указание в счете-фактуре, выставленном при получении в 2018 году обеспечительного платежа, ставки НДС 20/120% и суммы налога, исчисленной из этой ставки, считаем неправомерным.
2. При возврате в 2019 году обеспечительного платежа (рассматриваемого в качестве аванса), полученного в 2018 году, к вычету могут быть приняты суммы НДС, фактически исчисленные по ставке 18/118%.

Обоснование позиции:
Действительно, с 1 января 2019 года основная ставка НДС повышается с 18 до 20% (п. 3 ст. 164 в редакции, вступающей в силу с 01.01.2019). Каких-либо переходных положений для применения ставки 20% не предусмотрено. Поэтому, вне зависимости от даты и условий заключения соответствующих договоров, в отношении товаров (работ, услуг), отгруженных (выполненных, оказанных) начиная с 1 января 2019 года, применяется налоговая ставка 20% (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ, письмо Минфина России от 06.08.2018 N 03-07-05/55290, ФНС России от 03.10.2018 N ЕД-4-20/19309, от 10.09.2018 N СД-4-3/[email protected]).
Сказанное в полной мере относится и к услугам по предоставлению в аренду имущества, оказываемым после 1 января 2019 года, в том числе на основании договоров, заключенных до указанной даты (письмо Минфина России от 10.09.2018 N 03-07-11/64576).

Обеспечительный платеж

Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом:
— Энциклопедия решений. Переход на применение ставки НДС 20% с 2019 года.
— Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

14 декабря 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Обеспечительный платёж по договору аренды

Заключение любого типа договора является своеобразным риском для любой его стороны. Потому максимальное предусмотрение в договоре всех возможных конфликтных ситуаций и своеобразная «страховка» — залог успешных договорных отношений. Для договора аренды такой «страховкой» может выступать обеспечительный платёж.

Понятие обеспечительного платежа по договору аренды

Законом пр

едусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог. Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.

Указанный способ обеспечения может быть использован только при наличии денежных обязательств. После внесения платёж, как бы «замораживается» на счету стороны, которая его получила. После того, как обязательство исполнено, платёж засчитывается, как часть выполнения денежного обязательства арендатора.

Стороны в договоре предусматривают срок исполнения обязательства. В случае если в установленный условиями сделки срок обязательство не было выполнено – обеспечительный платёж возвращается стороне, которая его внесла. Те же последствия наступают, когда обязательство было прекращено на основаниях, установленных законом.

Руководствуясь принципом свободы договора, законодатель предусматривает возможность сторон установить иные условия, при которых обеспечительный платёж возвращается целиком или полностью внесшему его контрагенту. Также он может быть частично или полностью разделён между сторонами. В этой ситуации всё зависит от воли сторон.

[3]

Размер средств, вносимых контрагентом по договору, определяется также в соответствии с волей сторон. Для договора аренды размер обеспечительного платежа устанавливается в зависимости от того, какой тип арендной платы установлен условиями сделки. В зависимости от типа арендной платы для договора аренды могут быть установлены такие виды обеспечительных платежей:

  • платёж в размере месячной (квартальной, годовой) арендной платы;
  • платёж в фиксированной сумме.
Читайте так же:  Выходное пособие при увольнении по соглашению сторон образец заявления

Первый тип привязан к периодичности и размеру арендных платежей, вносимых постоянно. То есть, это может быть не только месячный арендный платёж, например. Это вполне могут быть несколько месячных платежей (или другие вариации, приемлемые для сторон). В свою очередь, обеспечительный платёж в фиксированной сумме не привязан к арендной плате. Это может быть любая произвольная сумма.

Форма обеспечительного платежа по договору аренды – исключительно денежная. Даже если сторонами оговорен расчёт по договору в натуральной форме или в форме продукции, получаемой в результате найма. Связано это с тем, что Гражданским кодексом РФ обеспечительный предусмотрен исключительно, как способ обеспечения денежного обязательства. В свою очередь, форма внесения денежных средств может быть любой – как наличной, так и безналичной.

Момент внесения обеспечительного платежа

Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.

Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:

  • установление срока для внесения платежа;
  • определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
  • детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).

К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.

Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства. Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства. Например, если арендатор не внёс очередной месячный арендный платёж, арендодатель может денежные средства, внесённые ранее засчитать, как именно этот арендный взнос.

В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.

Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.

Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором. Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту. Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению. Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым.

Пример условий договора об обеспечительном платеже

Удачным примером пункта об обеспечительном платеже в договоре аренды является нижеприведённый.

Договор аренды: банковская гарантия вместо обеспечительного платежа (Денисова М.О.)

Дата размещения статьи: 17.04.2015

Договором аренды предусмотрено, что вместо уплаты обеспечительного платежа (равного сумме арендной платы за месяц с учетом НДС) арендатор предоставляет арендодателю банковскую гарантию на ту же сумму. Возникает ли в данном случае у арендодателя обязанность исчислить НДС?

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Обеспечительный платеж в договоре аренды предназначен для компенсации потерь арендодателя, возникающих у него в случае неисполнения арендатором своих обязательств, предусмотренных соглашением об аренде. Рассмотрим особенности этого платежа.

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

  • неустойкой,
  • залогом,
  • удержанием вещи,
  • поручительством,
  • гарантией независимой стороны,
  • задатком,
  • обеспечительным (гарантийным) платежом.

[2]

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

  • составляется в отношении дорогостоящего имущества;
  • отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
  • действует в течение достаточно продолжительного времени.
Читайте так же:  Порядок сделки с завышением стоимости квартиры при ипотеке

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

  • конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
  • объем средств, вносимых в обеспечение;
  • порядок:
    • внесения платежа,
    • его использования,
    • пополнения на использованную сумму,
    • изменения размера,
    • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

  • срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
  • вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

  • на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
  • на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

  • возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
  • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Налогообложение гарантийного платежа

В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

  • доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

  • Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письмо от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
    • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
    • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
  • Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).
Читайте так же:  Квартира, приобретенная в лизинг — процедура оформления

Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

  • дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
  • кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

[1]

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

  • на счете 009 — у арендатора;
  • на счете 008 — у арендодателя.

Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

Видео (кликните для воспроизведения).

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

Дт 76ар Кт 76об;

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж отражают как задолженность и у арендатора, и у арендодателя.

Об НДФЛ с обеспечительного платежа, перечисляемого российской организацией-арендатором физлицу по предварительному договору аренды

Вопрос: Просим дать разъяснения по порядку налогообложения налогом на доходы физических лиц обеспечительного платежа, перечисляемого российской организацией-арендатором физическому лицу-арендодателю по предварительному договору аренды:

  • с условием полного возврата обеспечительного платежа арендатору при заключении основного договора аренды;
  • с условием зачета обеспечительного платежа в счета арендной платы при заключении основного договора аренды

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 23.10.2014 № 03-04-06/53577

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов физических лиц в связи с заключением договора аренды и в соответствии со статьей 34_2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Для обеспечения исполнения обязательств арендатора — юридического лица перед арендодателем — физическим лицом по договору аренды арендатор может перечислять на счет арендодателя обеспечительный платеж на определенную договором сумму.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 41 Кодекса определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Такая экономическая выгода в рассматриваемой ситуации может возникнуть если арендатор перечислит денежные средства для обеспечения исполнения обязательств перед арендодателем на его текущий счет или иной банковский счет, режим которого позволяет расходовать арендодателю поступившие от арендатора денежные средства по своему усмотрению, то есть передаст денежные средства в собственность арендодателя. В таких случаях полученные арендодателем денежные средства будут являться, по сути, авансом и, соответственно, рассматриваться как его доход, подлежащий налогообложению в общем порядке.

Если же денежные средства в обеспечение исполнения обязательств перед арендодателем (в наличной или безналичной форме) будут каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, но при этом условия договора предусматривают, что арендодатель вправе произвести удержание неуплаченной в установленный договором срок арендной платы из суммы обеспечительного платежа, то доходом, подлежащим налогообложению, будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного платежа.

До момента удержания неуплаченных арендатором в срок сумм арендной платы дохода, подлежащего налогообложению, в этом случае у арендодателя не возникает.

Аналогичный порядок применяется в случае, если производится платеж по предварительному договору в целях обеспечения заключения основного договора аренды.

При этом, если при заключении основного договора обеспечительный платеж будет возвращен арендатору — налоговому агенту, у налогового агента образуется переплата налога на доходы физических лиц.

Указанная переплата может быть возвращена налоговому агенту в рамках статьи 78 Кодекса, определяющей порядок зачета или возврата сумм излишне уплаченного налога, на основании пункта 14 данной статьи.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.

Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента
Р.А.Саакян

Внесение арендатором обеспечительного платежа

Для согласования условия о внесении арендатором обеспечительного платежа необходимо указать:

Читайте так же:  Как получить гражданство турции основные способы

— размер этого платежа (ст. 424 ГК РФ);

— срок его внесения (ст. 314 ГК РФ).

Также стороны могут предусмотреть возможность изменить размер платежа.

Внесением арендатором обеспечительного платежа стороны могут определить момент начала течения срока передачи арендодателем имущества. Данное условие будет мотивировать арендатора к надлежащему исполнению обязательства по внесению обеспечительного платежа.

Размер обеспечительного платежа по договору аренды

Размер обеспечительного платежа зависит от воли сторон и может быть установлен, например, в виде конкретной суммы денежных средств либо равен одному или нескольким арендным платежам.

Примеры формулировки условия:

«Арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере ______ рублей».

«Арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере двухмесячной арендной платы, что составляет _________ рублей».

Размер обеспечительного платежа может быть определен в рублях или в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

«Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере _______ долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу Банка России на день оплаты».

Неденежная форма обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж согласно ст. 381.1 ГК РФ вносится в виде денежной суммы. Статья 381.2 ГК РФ допускает и неденежную форму обеспечения. В этом случае также применяются правила об обеспечительном платеже (ст. 381.2 ГК РФ).

При неденежной форме обеспечительного платежа обеспечением могут служить ценные бумаги или определенные родовыми признаками вещи, которые подлежат передаче по обеспечиваемому обязательству. Так, если арендная плата в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ установлена в виде передачи арендодателю родовых вещей в собственность, стороны в качестве обеспечения исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы могут согласовать передачу вещей того же рода.

Пример формулировки условия:

«В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн.

Для обеспечения исполнения обязанности по уплате арендной платы арендатор также вносит в качестве обеспечительного платежа цемент такой же марки в количестве ______________________».

Срок внесения обеспечительного платежа по договору аренды

Срок внесения обеспечительного платежа определяется в договоре по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ).

При согласовании срока нужно руководствоваться правилами, установленными ст. ст. 190, 191, п. 1 ст. 314 ГК РФ.

Сторона, в пользу которой вносится платеж, заинтересована в максимально быстром его получении. В ее интересах включить в договор условие, согласно которому другая сторона обязана уплатить сумму обеспечительного платежа в течение непродолжительного периода после заключения договора, например не позднее одного-двух рабочих дней после заключения договора, или, если обеспечиваются обязательства арендатора, одновременно с первым арендным платежом.

Примеры формулировки условия:

«Арендатор уплачивает обеспечительный платеж в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора».

«Обеспечительный платеж вносится арендатором одновременно с уплатой арендной платы за первый месяц аренды».

Если условие о сроке внесения обеспечительного платежа не согласовано

Сторона, обязанная внести обеспечительный платеж, в силу п. 2 ст. 314 ГК РФ должна перечислить его в течение семи дней с момента предъявления соответствующего требования другой стороной. Обязанность внести платеж в другой срок может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, вытекать из обычаев, существа обязательства или его условий (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Изменение размера обеспечительного платежа по договору аренды

После заключения договора может потребоваться изменение размера обеспечения. Например, если платеж вносился для обеспечения обязательств по уплате арендной платы, то при увеличении ее размера обязательство будет обеспеченным не полностью. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, стороны вправе предусмотреть в договоре обязанность дополнительного внесения или уменьшения (возврата части) обеспечительного платежа при наступлении указанных в договоре обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).

Так, если размер обеспечительного платежа равен размеру месячной арендной платы, то при изменении арендной платы в большую или меньшую сторону обеспечительный платеж по соглашению сторону также может быть пропорционально увеличен или частично возвращен. Сторонам нужно определить срок и порядок дополнительного внесения платежа или возврата его части.

Примеры формулировки условия:

«В случае увеличения арендной платы арендатор вносит дополнительный взнос в качестве обеспечительного платежа в сумме, равной разнице между прежним и новым размером арендной платы. Арендатор обязуется произвести указанный платеж в срок ______________ с момента изменения арендной платы».

«В случае уменьшения арендной платы арендодатель обязуется вернуть арендатору часть обеспечительного платежа в сумме, равной разнице между прежним и новым размером арендной платы, в срок _______ с момента изменения арендной платы».

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить

именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938 55 47 (Москва)

+7 (812) 467 31 19 (Санкт — Петербург)

8 (800) 511 38 53 (Остальные регионы)

Обеспечительный платеж в договоре аренды можно пользоваться деньгами

Положение о внесении обеспечительного взноса должно также содержаться в тексте контракта. Из договора должно быть понятно, что вносимые деньги – это обеспечительный платеж. Принципиально важно, чтобы формулировка о внесении страховой суммы была ясной и недвусмысленной. Звучать она должна примерно так: «Арендатор в течение двух дней с момента подписания договора вносит на банковский счет арендодателя пятьдесят тысяч рублей. Данные денежные средства являются обеспечительным платежом и удерживаются арендодателем до конца срока проживания в квартире для гарантии возмещения арендатором возможного имущественного ущерба арендодателю, а также оплаты арендной платы, коммунальных платежей и неустойки за нарушение договора». Необходимо подробно прописать, что именно может возместить обеспечительный платеж.

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Читайте также: Исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества: образец На практике различают две компенсационные функции:

  1. Покрытие возможных убытков одной из сторон договора, которой переданы такие денежные средства. Яркий пример: арендные правоотношения, при которых арендатор повредит имущество арендодателя, тогда последний может использовать обеспечительный платеж для восстановления имущества.
  2. Покрытие убытков той стороне, которая передала средства кредитору.

Важно понимать, что такой платеж нельзя использовать в других целях, например, для оплаты в счет основной суммы долга; это уже другие правоотношения.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» Обеспечительный платеж до внесения соответствующих изменений в ст. 329 ГК РФ применялся при заключении договоров (чаще всего договоров аренды и договоров найма жилых помещений). При этом использовалась различная терминология (обеспечительный платеж, гарантийный платеж, обеспечительный депозит).
Применение обеспечительных платежей в рамках отдельных гражданско-правовых обязательств: теоретические и практические аспекты // Журнал российского права. 2016. N 10. С. 46 — 55.2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательственного права» / Под ред.
Л.В. Санниковой. М.: Статут, 2016. References (Transliteration) 1. Gasnikov K.D. Primenenie obespechitel’nyx platezhej v ramkax otdel’nyx grazhdansko-pravovyx obyazatel’stv: teoreticheskie i prakticheskie aspekty // Zhurnal rossijskogo prava. 2016. N 10. S. 46 — 55.2. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii: Postatejnyj kommentarij k razdelu III «Obshhaya chast’ obyazatel’stvennogo prava» / Pod red. L.V. Sannikovoj.

Читайте так же:  Условия страхования для спортивных соревнований

9. обеспечительный платеж по договору аренды

К сожалению в Гражданском кодексе не конкретизировано требование к обеспечительному платежу, то есть не указано как он должен оформляться — письменно или устно. Поэтому, учитывая то, что он выступает обеспечением по различным письменным сделкам (исходя из практики его применения), то лучше такие правоотношения закреплять отдельными договорами, которые будут изложены на бумаге.
В таких сделках нужно четко прописывать переданную сумму, способы ее возврата, а также случаи, в которых она не будет возвращена. Важно знать, что некоторые специалисты в области права рекомендуют прописывать в соглашениях обеспечительного платежа условия пользования им.

Обеспечительный платеж в договоре аренды: как определяется сумма

Что такое обеспечительный платеж? изучаем гражданский кодекс

С учетом положений ст. 381.1 ГК РФ можно сказать, что обеспечительным платежом могут быть обеспечены следующие денежные обязательства по договору аренды:- обязательство арендатора вносить арендную плату (на практике наиболее часто используется для погашения задолженности по арендной плате);- обязательство арендодателя возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества;- обязательства сторон возместить убытки и уплатить неустойку при нарушении договора;- обязательства сторон уплатить иные платежи, предусмотренные договором.Кроме того, в договоре следует определить, какое обязательство из перечисленных выше или одновременно несколько обеспечиваются названным платежом.Одним из важных вопросов является возвратность обеспечительного платежа.По правилу ст.

Обеспечительный платеж в договоре аренды (солдатова в.и.)

Основной вопрос: теперь в Гражданском кодексе появились нормы об обеспечительном платеже. Этот способ обеспечения исполнения обязательств давно распространен на практике, но не упоминался в кодексе.

Изменится ли что-то в практике использования обеспечительного платежа в связи с появлением прямого регулирования? Решение: прямое закрепление в законе понятия обеспечительного платежа должно устранить риски смешения с другими обеспечительными обязательствами (в первую очередь, задатком), а также с авансом. Важно отметить, обеспечительный платеж теперь рекомендуется использовать исключительно для обеспечения денежных обязательств.

Закрепление в Гражданском кодексе обеспечительного платежа (ст. 381.1 – 381.2 ГК РФ) не стало революционным – этот способ обеспечения был востребован на практике и ранее, поскольку участники оборота могли использовать любое непоименованное в законе обеспечение (п.
Но это не значит, что тут можно полностью положиться на законодательное регулирование отношений. В кодексе слишком мало конкретики, к тому же в двух статьях присутствует ряд предложений по конкретизации условий соглашения в договоре. Вот на что следует обратить внимание при заключении соглашения:

  • Привязка к основному обязательству, на основании которого возникает обеспечение.
  • Детализация условий, при которых обеспечительный платеж засчитывается вместо основного обязательства.
  • Детализация условий, при которых обеспечительный платеж возвращается, и как они взаимосвязаны с прекращением основного обязательства.
  • Будут ли начисляться проценты за пользование деньгами, перечисленными в качестве обеспечительного платежа.

По поводу последнего пункта есть интересная деталь.

Обеспечительный платеж в договоре аренды можно пользоваться деньгами

Фото № 4 Важно понимать, что обеспечительный платеж относится к предварительным сделкам, которые являются составными частями основных обязательств, как, например, покупка квартиры или иного объекта недвижимости. Они могут быть заключены:

  • в устной форме;
  • в письменной форме.

Читайте также: Придомовая территория частного дома: обустройство и распоряжение К устным относятся простейшие сделки, которые совершаются на бытовом уровне, либо это публичный договор (покупка товара в магазине или у различных предпринимателей, то есть выдается чек или иной финансовый документ). К письменным сделкам относятся обязательства, к которым такую форму требует закон и другие нормативные акты. При этом нужно не забывать, что к некоторым обязательствам и соглашениям закон устанавливает требования нотариального оформления.

Однако сумма депозита должна гарантировать собственнику помещения компенсацию хотя бы минимальных затрат. Остальное можно взыскать с арендатора помимо удержанного платежа.

Видео (кликните для воспроизведения).

Порядок установления размера ущерба, который будет покрыт деньгами из обеспечительного платежа, должен быть отражен в договоре. Изначально в тексте контракта лучше зафиксировать состояние сдаваемого в аренду помещения и того, что внутри. Для удобства можно это заактировать, а сам акт приложить к договору. После окончания проживания целесообразно снова составить акт и отразить в нем наличие вреда. В случае разногласий между сторонами размер убытка устанавливается с помощью экспертизы. Срок возврата обеспечительного платежа и неустойка за его нарушение нужно согласовать заранее. Арендатору стоит проследить, чтобы в договоре найма был указан срок окончания удержания внесенного платежа после освобождения квартиры.

Источники


  1. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.

  2. Земельные споры. Комментарии, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 705 c.

  3. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
  4. Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.
Обеспечительный платеж в договоре аренды как определяется сумма
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here