Какова величина налога на апартаменты

Самое главное по теме: "Какова величина налога на апартаменты" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Минфин разъяснил, как начислить налог на апартаменты

Статус апартаментов законодательно не определен. Под категорию жилых помещений данный вид недвижимости отнести нельзя, поскольку согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ он не считается изолированным помещением, подходящим для проживания.
Именно поэтому возникают вопросы, связанные с налогообложением указанного имущества.

Предметом рассмотрения такого вопроса и стало обращение московского налогоплательщика.

Ведомство разъяснило следующие моменты:

1. Апартаменты признаются объектом обложения налога на имущества по ст. 401 НК РФ.

2. Апартаменты относятся к группе иных объектов по пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ и могут находиться на территории административно-деловых центров. Поэтому в зависимости от вида и места расположения апартаментов предусмотрены следующие предельные ставки налога, установленные Законом города Москвы от 19.11.2014 № 51:

Таблица «Предельные ставки налога на имущество в отношении апартаментов в городе Москве»

Виды апартаментов Предельные налоговые ставки в процентах от величины кадастровой стоимости
Объекты, перечисленные в пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ Не более 0,3
Объекты административно-деловых и торговых центров по перечню закона г. Москвы № 51, а также объекты, кадастровая цена которых выше 300 млн рублей

Не более 2

Остальные объекты Не более 0,5

3. В отношении апартаментов могут быть установлены дифференцированные ставки в зависимости от:

  • величины кадастровой стоимости;
  • категории объекта налогообложения;
  • места расположения недвижимости;
  • вида территориальных зон нахождения объекта.

4. Налоговые вычеты по ст. 403 НК РФ в виде уменьшения базы по налогу на величину кадастровой стоимости 20 (10) кв. м общей площади жилья к апартаментам неприменимы.

5. Налоговые льготы в отношении апартаментов на федеральном уровне не действуют, но могут быть установлены местными властями, в рассматриваемом случае уже упомянутыми законом г. Москвы.

Документ включен в СПС «Консультант Плюс»

Налог на апартаменты для физических лиц, ставка и расчет налога

Налоговая ставка для квартир – 0,1% кадастровой стоимости. Однако апартаменты считаются нежилым фондом, поэтому пониженная ставка для них применяться не будет. Поскольку налог на имущество — местный, если власти в регионе не успели на своем уровне изменить размер налога, то применяются общие расчеты.

Налог рассчитывается с учетом нескольких особенностей.

Что указано в документах?

Этот вопрос ключевой! При покупке апартаментов следует внимательно изучить всю документацию, какую предоставит застройщик. Самое важное – назначение здания, в котором расположены апартаменты.

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5%, но только при одновременном соблюдении нескольких условий:

  • они не находятся в торгово-офисном или деловом центре;
  • кадастровая стоимость апартаментов ниже 300 000 рублей;
  • ни в технической, ни в базе данных Росреестра (закажите выписку из ЕГРН и проверьте, в течении нескольких минут ее можно получить здесь) не указано назначение под офисы, торговую площадь или иное коммерческое использование. Если это прописано – готовьтесь к повышенной ставке налога.

Лучший вариант назначения здания — под гостиницу. Ставка налога на апартаменты в этой ситуации составит 0,5% кадастровой стоимости.

Какой налог платить, если кадастровая стоимость выше 300 000 рублей, или в документах указано использование под офисы, а также при расположении в деловом или офисном центре? В этом случае налог на имущество физических лиц апартаменты составит 2%.

Для владельцев крупногабаритных апартаментов не все однозначно

  • Если их площадь не превышает 300 кв. м, то первые 150 м2 предлагается облагать по льготной ставке 0,5%;
  • А оставшиеся м2 — по ставке 2%.

Несмотря на высокий налог на апартаменты, следует учесть и плюсы. В настоящее время апартаменты уже не относятся к дефицитной недвижимости, и многие застройщики снизили на них стоимость.

С другой стороны. Хоть налог за апартаменты чрезмерно увеличен, но в крупных городах такое имущество можно приобрести на порядок дешевле квартиры. Разница в 1 – 2 000 000 рублей компенсирует оплату налога на имущество на ближайшие 100 лет.

Применяются ли льготы?

Имущественный налог

Никаких льгот нет. Вычеты, уменьшающие налог, предусмотренные для объектов с назначением «жилое» (не облагаемые 20 м2 и т.д.). Но к апартаментам это не относятся.

Однако в регионах местные власти уменьшить или увеличить ставку налога. Единственное ограничение – в регионах нельзя уменьшить налог на недвижимость апартаменты до нуля. Также не увеличивают ставки более, чем в три раза.

Налог на апартаменты в Москве, к примеру, регулируется Законом №51 от 19.11.2014 г. Для того, чтобы проверить, существуют ли льготы на апартаменты именно в вашем регионе, нужно зайти на официальный сайт ФНС и изучить раздел «Справочная информация».

Расчет налога на имущество апартаменты осуществляется с учетом кадастровой стоимости имущества по состоянию на 1 января отчетного года. Либо от инвентаризационной стоимости, это зависит от переходного периода. В каждом регионе РФ этот период свой.

Гражданин не может возвращать свой НДФЛ при покупке или продаже апартаментов. Как это возможно при купле или реализации жилья (квартира, дом, комната).

Поэтому вычет по НДФЛ при покупке (до 2 млн. руб.) или при продаже (1 млн. руб., либо по сумме расходов на приобретение) не доступен до тех пор, пока апартаменты не будут переведены в жилое помещение с правом прописки.

От чего зависит налоговая ставка на квартиру в 2019 году

В 2018 и 2019 годах в налоговом законодательстве РФ произошли определенные изменения, коснувшиеся, согласно внесенным в статьи №399-№409 поправкам, физических лиц, которые являются владельцами недвижимости (в частности, квартир). Прежде чем уплачивать налог, стоит разобраться, какие, а также от чего зависит налоговая ставка на квартиру

Виды недвижимости физических лиц, облагаемые налогом

В 2017 году прекратил свое действие закон РФ №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (с изменениями и дополнениями) от 09.12.1991г.

Вместо него действительной является 32 глава НК РФ (далее – НК), регулирующая юридические аспекты уплаты налога на недвижимость. Исходя из ст. 400 данной главы, любому физическому лицу, у которого есть право владения имуществом, вменяется уплачивать налог на него.

Изменения, имевшие место в 2016 году, коснулись объектов налогообложения. Ранее под ними подразумевались:

  • жилой дом;
  • квартира;
  • комната (любая площадь) в коммунальной квартире;
  • гараж.

На сегодняшний день к списку, приведенному выше, добавлены такие объекты налогообложения (ст. 401 НК):

  • все постройки, находящиеся на участке, который является собственностью физического лица;
  • недостроенная постройка, здание и др.;
  • машиноместо;
  • единый недвижимый комплекс, т.е. несколько сооружений, которые фактически объединены по документу, подтверждающему право владения (ст.133/1 ГК РФ).

Исходя из новых поправок в законодательстве, налогооблагаемая база включает кадастровую стоимость квартиры физического лица, ознакомиться с которой можно в кадастре недвижимости. Для этого необходимо составить соответствующее письменное заявление. На протяжении пяти рабочих дней можно получить всю требуемую информацию. Изменить кадастровую стоимость возможно путем обращения в соответствующую комиссию или через постановление суда.

Читайте так же:  Правила оформления договора купли-продажи автомобиля между физическим и юридическим лицом

Новые ставки распространяются на объекты, утвержденные в ст. 401 НК РФ, или на прочие объекты недвижимости, предусмотренные ст. 406 НК, п.3.

Теперь применяются следующие процентные ставки на жилплощадь, в частности, квартиры:

  • 0,1% — цена квартиры до 300.000,00 руб.;
  • 0,1%-0,3% — цена квартиры от 300.000,00 руб. до 500.000,00 руб.;
  • 0,3%-2; — цена квартиры свыше 500.000 руб.

Первые две ставки законно можно опровергнуть или повысить (примерно в три раза). Такой перерасчет возможен по налоговому законодательству в муниципалитетах Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

В данном случае специалистами учитывается инвентаризационная стоимость квартиры.

Исходя из написанного выше, можно сделать вывод, что, в первую очередь, налоговая ставка на квартиру в 2019 году зависит от ее кадастровой стоимости.

Льготы при использовании налоговой ставки в 2019 году

Те физические лица, которые попадают в льготную категорию, имеют возможность использовать право льготы только на одну единицу недвижимости из всех имеющихся.

В льготную категорию попадают следующие группы физических лиц:

  • герои СССР и России;
  • ветераны ВОВ и войны в Афганистане, а также служившие в отрядах особого риска военные;
  • люди, имеющие инвалидность 1 и 2 группы с детства;
  • испытатели ядерного оружия;
  • участники ликвидации проблем после радиоактивных катастроф;
  • пенсионеры;
  • военные пенсионеры, имеющие стаж службы 20 лет;
  • родственники военнослужащих, которые остались без кормильца;

Льгота распространяется на квартиры, которые не несут коммерческой выгоды, т.е. не сдаются в аренду и не являются торговой площадью для магазинов, салонов и т.д.

Чтобы получить льготу, необходимо написать заявление в налоговую службу по месту жительства. Также следует предоставить документы, которые бы подтверждали принадлежность к льготной категории.

Многодетные семьи и матери-одиночки НЕ имеют право получать налоговые льготы.

Необлагаемая площадь для квартиры составляет 20 м 2 (для жилого дома — 50 м 2 , для комнаты — 10 м 2 ). Если, при вычете необлагаемой площади, у владельца квартиры (дома, комнаты) выходит «ноль», то уплачивать сумму налога владелец не обязан. В таком случае региональные органы власти должны составить акт, в котором будет содержаться список физических лиц, имеющих право не платить налог на квартиру.

Алгоритм расчета налога в 2019 году с учетом налоговой ставки

1. Первоочередно нужно рассчитать ту площадь квартиры, которая подлежит налогообложению.

Например, площадь n-ной квартиры физлица А. составляет 64 м 2 . У него имеется льгота (20 м 2 ). При вычете необлагаемой площади получается 44 м 2 налогооблагаемой территории.

2. Далее следует понять, сколько, в соответствии с кадастровым планом, стоит 1 м 2 квартиры.

Например, условная кадастровая стоимость квартиры составляет 5.000.000 руб. ее необходимо разделить на полную площадь жилья: 5.000.000 / 64 = 78.125 руб.

3. Необходимо высчитать налоговую базу.

В указанном примере она составит: 44 * 78 125 = 3 437 500 руб.

4. Определяется нужная для расчета налога ставка.

Исходя из примера, налоговая ставка составит 0,1%.

5. Определившись со ставкой, необходимо рассчитать сумму самого налога.

Для этого совершается следующее: 3.437.500 * 0,1% = 3437,5 руб.

Исходя из ст. 408 НК РФ, существуют коэффициенты, которые снижают налоговое бремя налогоплательщика, имеющего квартиру. В совокупности с приведенным примером в 2019 г. налог будет рассчитываться по следующей формуле: (3437,5 – 83,33) * 0,6 + 83,33 = 2095,83 руб.

Налог необходимо уплатить до 1 октября текущего года. После оплаты налоговые органы присылают оповещение о зачете оплаченных средств. Узнать сумму налога можно на интернет-портале ФНС РФ.

Нововведения в законодательство острее других затронет тех, кто является владельцем давно построенного (при СССР) жилья, т.к. кадастровая и инвентаризационная стоимости таких квартир очень отличаются друг от друга. Наименьшую сумму налога будут уплачивать те, кто является собственником жилья новостроек.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Легализация должна повысить привлекательность данного формата недвижимости.

Столичные власти начали выводить апартаменты из тени, впервые употребив это понятие в городском законодательстве. Новый закон обязывает горадминистрацию создать реестр апартаментов, которые будут облагаться имущественным налогом по пониженной ставке – 0,5% против 2%. Эксперты считают, что шаг к легализации повысит популярность этого привлекательного в глазах покупателей формата недвижимости и позволит увеличить поступления в городской бюджет.

Отсутствие понятия «апартаменты» в федеральном законодательстве создавало определенные трудности для налогообложения таких объектов. Власти и налоговики «видели» либо гостиницы, существующие в форме апарт-отелей (они облагаются налогом на имущество по ставке 0,5%), либо торгово-офисные помещения (облагаются по ставке 2%). Апартаменты, которые по своим потребительским свойствам совпадают с квартирами, в эту схему не укладывались, что позволило их владельцам избежать налогообложения за 2014 год. Однако в прошлом году Москва, как известно, вошла в перечень пилотных регионов, где недвижимость, принадлежащая физическим лицам, также будет облагаться налогом, рассчитанным исходя из кадастровой стоимости.

Это заставило городские власти сделать первый шаг навстречу официальному признанию апартаментов в качестве формата городской недвижимости, предназначенного для проживания, в том числе на постоянной основе.

Поправки в закон «О налоге на имущество физлиц», утвержденные Мосгордумой в третьем, окончательном чтении, вводят для апартаментов ставку налогообложения, принятую для гостиниц, – 0,5%. Это по-прежнему существенно больше параметров налога, установленного для собственников квартир (0,1–0,3%), но меньше налога на торгово-офисную недвижимость, уплачиваемого юридическими лицами. Правда, под льготное налогообложение попадут не все объекты, являющиеся апартаментами. «Для идентификации апартаментов, облагающихся налогом по пониженной ставке, будет создан специальный реестр», – говорится в сообщении столичного правительства.

К сожалению, критерии составления такого реестра пока неясны. В поправках, одобренных Мосгордумой, говорится, что «здание подлежит включению в реестр на основании сведений о наличии в нем апартаментов согласно документам, оформляемым в связи со строительством или вводом в эксплуатацию». А отдельные нежилые помещения, входящие в состав торгово-офисных комплексов, власти обещают занести в перечень «в случае, если они признаны фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц». «Однако набор документов, необходимых для попадания в реестр, и сам порядок признания помещений используемыми для проживания физлиц пока не определены, – указывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Урегулированием этих вопросов должно будет заняться правительство Москвы через разработку и принятие соответствующих постановлений. Таким образом, точно сказать, кто получит снижение ставки, а кто – нет, можно будет только после утверждения вышеупомянутых документов».

Помимо попадания в реестр для налогообложения по пониженной ставке апартаменты должны удовлетворять еще нескольким критериям. Во-первых, их площадь не должна превышать 300 кв. метров. (При этом ставка 0,5% действует только на первые 150 кв. метров, а остальная площадь будет облагаться налогом по ставке 2%.) По мнению экспертов, данное требование не является критичным. «Как показывает статистика, даже в элитном сегменте средний размер апартаментов не превышает 130 кв. метров, а значит, попадает в льготную категорию объектов, владельцы которых будут платить имущественный налог по ставке 0,5%», – отмечает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Марина Литинецкая. По данным компании, средний размер апартаментов, представленных на столичном рынке, в настоящее время составляет 65 кв. метров, а их рыночная стоимость – 26,9 млн руб. В массовом сегменте средняя площадь достигает 38 кв. метров, а рыночная цена – 5,5 млн руб., в бизнес-классе – 60 кв. метров и 14,2 млн руб., в элитном – 130 кв. метров и 104,9 млн руб.

Читайте так же:  Суть налога на роскошь недвижимости нюансы и понятия

Во-вторых, чтобы попасть под льготное налогообложение, в апартаментах не должны быть зарегистрированы юридические лица, а само помещение не может использоваться для предпринимательской деятельности и находиться в аренде. Наконец, еще один критерий – кадастровая стоимость.

С учетом всех вышеперечисленных ограничений эксперты сомневаются, что реестр апартаментов, попавших под пониженное налогообложение, будет велик, а поправки в законодательство приведут к революционным сдвигам на рынке недвижимости. «Апартаменты не превратятся в жилье и по-прежнему будут продаваться с дисконтом относительно квартир аналогичного качества. Учитывая разницу в налоговых ставках, размер дисконта должен составлять процентов 10 – как минимум – для тех апартаментов, которые будут включены в соответствующий реестр. А для тех, что не будут, – много больше», – прогнозируют Бернадский. Вместе с тем решение уравнять апартаменты с гостиницами в плане налога на имущество делает их покупку не только менее обременительной в плане долгосрочных финансовых последствий, но и менее рискованной, отмечает Олег Репченко.

По данным Est-a-Tet, в конце третьего квартала 2016 года на первичном рынке Москвы был представлен 101 проект с апартаментами. Объем предложения в них составляет около 640 тыс. кв. метров, что на 8,8% больше, чем во втором квартале 2016 года, и на 15,8% больше, чем в третьем квартале 2015 года. Средняя стоимость – 373,8 тыс. руб./кв. метр: по сравнению со вторым кварталом она выросла на 0,2%, но в годовой динамике сократилась на 5,3%.

Каково налогообложение апартаментов в Москве

Хочу купить апартаменты в Москве, но слышал, что на них установлен налог более высокий, чем на квартиру подобной площади. Подскажите, так ли это?

Да, это действительно так. Сумма налога за квартиру всегда будет ниже суммы налога на апартаменты такой же площади.

По квартирам налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости. При кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога составляет 0,1 процента, при стоимости от 10 до 20 млн рублей — 0,15 процента, от 20 до 50 млн рублей — 0,2 процента, от 50 до 300 млн рублей — 0,3 процента. Также на квартиры положен налоговый вычет: налогом не облагаются 20 кв.м квартиры, остальная площадь облагается по указанной ставке.

Апартаменты отнесены законом к нежилым помещениям, и ставка налога составляет от 0,5 до 2 процента.

При расчете налога на апартаменты не применяются налоговые вычеты, не действуют федеральные налоговые льготы, при этом предусмотрена московская льгота для собственников апартаментов, расположенных в здании, включенном в реестр апартаментов, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2016 № 706–ПП (ставка налога по первым 150 кв. м площади снижается до 0,5 процента кадастровой стоимости апартаментов).

Собственники квартир и другой недвижимости, в том числе апартаментов, должны ежегодно уплачивать налог на имущество физических лиц.

Налог на имущество физических лиц в г. Москве регулируется гл. 32 Налогового кодекса РФ, а также Законом города Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц».

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

По квартирам налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости. При кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога составляет 0,1 процента, при стоимости от 10 до 20 млн рублей — 0,15 процента, от 20 до 50 млн рублей — 0,2 процента, от 50 до 300 млн рублей — 0,3 процента.

Не стоит забывать о налоговом вычете, который предусматривает, что налогом не облагаются 20 кв.м, если вы владеете квартирой. На каждый объект недвижимости предоставляется один налоговый вычет, он не зависит от количества собственников и от того, относятся ли собственники к льготной категории. Кадастровая стоимость недвижимости в налоговом уведомлении, которое вы получите по почте с квитанцией на уплату налога, уже будет уменьшена на кадастровую стоимость налогового вычета. Например: в квартире площадью 50 кв. м облагаются налогом только 30 кв. метров.

По нежилым помещениям — апартаментам в Москве установлены следующие ставки:

  • 1,4 процента по налогу за 2017 год (к уплате в 2018 году) или 1,5 процента по налогу за 2018 год и последующие годы (к уплате в 2019 году и далее) — в случае если нежилое помещение расположено в торговом или офисном центре, который включен в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ. Вы можете проверить, включен ли торговый или офисный центр, в котором расположено ваше помещение, в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы;
  • 2 процента — в случае если кадастровая стоимость объекта составляет более 300 млн рублей;
  • 0,5 процента — по всем остальным случаям.

Если вы купили или продали недвижимость в течение года, налог будет рассчитан только за то количество месяцев, в течение которых вы владеете или владели данным объектом.

За имущество, находящееся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этом имуществе.

В Москве есть утвержденный список льготников, которые освобождены от уплаты налога на квартиру (но не на апартаменты). Например, не уплачивают налог пенсионеры, инвалиды I и II групп инвалидности и военнослужащие.

Также в Москве действует льгота для собственников апартаментов, расположенных в офисных и торговых объектах (перечень таких объектов утвержден Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП).

Льгота предоставляется в отношении одних апартаментов в собственности физического лица, которые одновременно удовлетворяют следующим условиям:

1) апартаменты расположены в здании, включенном в реестр апартаментов, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2016 № 706–ПП;

2) площадь апартаментов не превышает 300 кв. метров;

3) кадастровая стоимость 1 кв. м апартаментов составляет не менее 100 тыс. рублей;

4) апартаменты не являются местом нахождения организации;

5) апартаменты не используются налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Если ваши апартаменты соответствуют всем перечисленным критериям, то ставка налога по первым 150 кв. м площади снижается с 1,4 (1,5) до 0,5 процента кадастровой стоимости апартаментов (путем предоставления скидки к исчисленной сумме налога).

Налог на комфорт: почему апартаменты нельзя считать жильем

Октябрь 2017 года вскоре может стать памятной датой в истории российского рынка недвижимости: несколько месяцев назад Минстрой обнародовал свой законопроект о регулировании рынка апартаментов. Участники рынка давно сетовали на тот факт, что апартаменты есть, а закона для них не существует, но его выход, однако же, все равно состоялся не без доли неожиданности.

Читайте так же:  Причины для лишения отца родительских прав документы и правовые последствия

Если давать краткую экспертную оценку, то в данном проекте Минстрой впервые дает определение апартаментам и практически уравнивает этот формат с жильем. Логика ведомства понятна. В случае принятия закона продажи апартаментов будут проводить по 214-ФЗ, который регулирует сегодня привлечение средств граждан при долевом строительстве. К слову, крупные застройщики, которые строят апартаменты «с нуля», уже давно привлекают дольщиков в соответствии с этим законом.

Главная идея проекта министерства в том, что владельцы апартаментов уравняются в правах с собственниками квартир. По мнению властей, это поможет обезопасить покупателей и снизить вероятность внезапных сюрпризов для правительства. Но насколько это действительно актуально сегодня, спустя более 10 лет существования сегмента в России?

Самостоятельное развитие

Апартаменты сегодня уже сложно назвать «вынужденной» мерой девелопера, у которого простаивает участок земли под «нежилье», или «дешевой» альтернативой обычной квартире для покупателя. За последние несколько лет апартаменты во всем стали самостоятельным форматом, который отличается от квартир по целому ряду характеристик и обладает собственными преимуществами, отнюдь не только ценовыми.

[1]

По данным аналитиков Blackwood, совокупный объем предложения на рынке апартаментов в прошлом году составил около 702 300 кв. м (более 10 500 лотов), показав рост на 13,3% по сравнению с 2016 годом. На сегодняшний день апартаменты имеют долю около 30% в структуре общего объема предложения на рынке московской недвижимости.

Что же покупатель? Часто сегодня он уже не видит существенной разницы между апартаментами и квартирами. Или, напротив, осознанно выбирает для себя формат апартаментов.

Плюс на минус

Недостаток апартаментов, который предлагает устранить Минстрой в первую очередь, — это отсутствие возможности для постоянной регистрации. Однако для существенной части покупателей апартаменты — не первое и не единственное жилье, и вопрос постоянной регистрации для них не стоит настолько остро. Значительную долю в структуре предложения апартаментов по-прежнему составляет бизнес–класс, на который приходится 40% всего объема предложения.

Комфорт-класс и элитный сегмент занимают в продажах доли 32% и 26% соответственно. На эконом-класс приходится лишь 2% всего объема предложения апартаментов. Отсюда несложно вывести портрет покупателя: люди, ценящие в недвижимости прежде всего локацию и качество, а также способные просчитать инвестиционную привлекательность проекта, вложив деньги с выгодой для себя. Так что решение вопроса с пропиской, это позитивно, но есть и ряд других нюансов владения апартаментами, которые в законе пока никак отражены.

Имущественный налог на апартаменты составляет от 0,5% до 1,5% в зависимости от типа апартаментов, на квартиру — от 0,1% до 0,3%. Однако налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже. В случае, если недвижимость стоит свыше 300 млн рублей, ставка будет равняться 2% — это уже единое правило сегодня как для квартир, так и для апартаментов.

Еще к вопросу налогов: налоговый вычет применим только к квартирам — в размере 20 кв. м на каждого собственника, на апартаменты вычет не распространяется. Но для не единственной и не первой недвижимости, которой чаще всего и являются апартаменты, вопрос получения налогового вычета не актуален в принципе.

Относительно нейтральный аспект сравнения квартир и апартаментов — затраты на эксплуатацию помещений. Расходы в данном случае будут зависеть только от особенностей дома: так, платежи за эксплуатацию в новом комплексе апартаментов будут даже ниже, чем в историческом доме с высоким уровнем износа.

К минусам апартаментов апологеты законопроекта иногда также причисляют отсутствие полного пакета инфраструктуры, которую девелопер обязан строить в составе жилых комплексов. Но если рассмотреть сегмент внимательнее, то мы увидим, что современные апартаменты не уступают жилым домам в благоустройстве территории, транспортной доступности и торговой инфраструктуре. Более того, торговая и бытовая инфраструктура — это вовсе не нагрузка для девелопера, а вполне себе источник дохода. Если дом расположен удачно, то ретейл на первом этаже продается существенно дороже апартаментов. Например, в клубном доме Vivaldi на Новочеремушкинской улице в Москве разница в цене апартаментов и торгового помещения может доходить до 350 000 рублей за «квадрат».

Социальная инфраструктура, то есть поликлиники, школы, детские сады, — действительно важный вопрос для покупателя, поэтому девелоперы стараются выбирать такие локации и строить такой объем, чтобы аккуратно встроиться в существующую инфраструктуру. Возможно, стоит подумать не об «обязательном пакете», а подойти к вопросу немного гибче и оценивать, насколько каждый точечный проект увеличивает нагрузку на районную инфраструктуру. Обязательная «социалка», иногда избыточно нагружающая стандартные ЖК, в случае появления подобных обязательств в сегменте апартаментов отразится в виде более высокой цены. Наценка к себестоимости строительства для девелоперов в зависимости от объема инфраструктуры может составлять от 15% до 30% — и в конечном итоге окажется на плечах покупателя.

[2]

Цена вопроса

Перейдем теперь к оценке основных плюсов апартаментов. К сожалению, они могут несколько потерять в весе, если между апартаментами и квартирами поставят знак равенства.

Цена апартаментов — это несомненно их плюс при прочих равных. В среднем апартаменты дешевле сопоставимых квартир на 15-20%, иногда разница достигает 30% в зависимости от сегмента и локации. Предположим, что покупатель рассматривает недвижимость бизнес-класса недалеко от ТТК, площадью около 35 кв. м. Квартира, удовлетворяющая этим требованиям, в среднем будет стоить 8 млн рублей, апартаменты — 6,8 млн рублей (данные IRN.ru).

Квартиры и апартаменты многие используют как источник пассивного дохода, сдавая их в аренду. За счет того, что размер арендного платежа не зависит от типа недвижимости, а стоимость покупки апартаментов ниже, рентная доходность апартаментов оказывается выше. В среднем доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду составляет 4-5% годовых, апартаментов — 6-7%. В случае, если договор аренды оформляется официально, налогообложение уже не будет иметь различий и без специального закона.

Как уже было обозначено, издержки девелоперов, строящих квартиры по 214-ФЗ, выше за счет дополнительной инфраструктурной нагрузки и проектного финансирования, и цена может вырасти. В случае с апартаментами бизнес-класса и элитного сегмента интерес к ним сохранится, так как определяющими для покупателей факторами здесь чаще всего выступают местоположение, концепция, архитектура и имидж проекта. Но к потере приятной разницы в цене покупатель все же не готов.

Бизнес-класс в кредит

Небольшой «дисконт» к цене апартаментов делает более выгодной ипотеку, что иногда важно для инвестиционных покупок, когда будущий владелец не хочет вкладывать все собственные свободные средства и часть суммы панирует взять в кредит.

Предположим, покупатель ищет недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии, в пределах 15 минут пешей доступности метро. Он рассматривает жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбирает однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 млн рублей, а апартаменты — 7,8 млн рублей.

Читайте так же:  Куда звонить при эвакуации машины

Допустим, у него есть 3 млн рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму он планирует взять в ипотеку под 9,5% годовых на 15 лет. При этом желательно, чтобы доход покупателя составлял не менее 150 000 рублей, если он покупает апартаменты, и 180 000 рублей — если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40% от заработка.

Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 млн рублей итоговая разница при использовании ипотеки составляет примерно 2,5 млн рублей.

Сэкономленные деньги покупатель может либо направить на досрочное погашение кредита (так он погасит его за 10 с половиной лет и сэкономит еще около 1,6 млн рублей), либо положить эту сумму в банк под проценты.

Свобода планирования

В некоторых случаях при уравнивании апартаментов и жилья также может исчезнуть «очарование» формата. Как правило, у владельцев апартаментов сегодня больше возможностей для выбора с точки зрения организации и обустройства внутреннего пространства: например, «мокрые точки» можно размещать в любом месте, что дает жителям вариативность в выборе собственного дизайна жилья. В лофт-проектах нередко проектируют второй свет, разрешено даже устройство дровяных каминов.

Все нестандартные решения, такие как террасы с зимними садами, двухуровневые апартаменты, выходы на эксплуатируемую кровлю — это уникальное торговое предложение именно сегмента апартаментов. Ввиду очевидной экономии девелоперов такие традиционно «элитные» решения уже выходят в проекты апартаментов комфорт-класса и дают покупателям возможность получения лучшего качества за меньшие деньги, а значит, позволяют рынку расти. При уравнивании апартаментов и квартир все это может просто исчезнуть с рынка, особенно если к сегменту будут применяться те же СНиПы, что и к классическому жилью.

Учитывая все эти аспекты, важно не упустить возможность сделать правильный вывод: апартаменты уже давно стали отдельным, самостоятельным сегментом, со своими особенностями. Их полное приравнивание к жилью может привести к утрате важных черт новых проектов, а также не проливает свет на то, что будет с уже построенными и проданными комплексами апартаментов. На мой взгляд, закон должен бережно отнестись к рынку апартаментов и дать таким проектам четкое определение, закрепив для покупателей определенные преимущества формата. Рынок, особенно в кризисной ситуации, просто обязан сохранять разнообразие — это залог успеха игроков и свобода выбора для главного участника процесса — покупателя.

Почему апартаменты выгоднее, чем квартиры с точки зрения налогов. Видео.

– Существует мнение, что апартаменты по налогам обойдутся намного дороже, чем «обычные» квартиры. Так ли это?

– Чтобы ответить на этот вопрос, следует более подробно разобраться в том, что такое апартаменты. Этого определения до сих пор нет в нормативных документах РФ, за исключением тех объектов, которые относятся к гостиничной недвижимости.

Когда мы говорим о налогообложении, следует выделить два типа апартаментов, а они в свою очередь каждый делится еще на два подтипа.

Первый тип – объекты недвижимости, которые существуют и права на которые уже оформлены. Это помещения бывших заводов и фабрик, с которых, собственно, и началось зарождение апартаментов в Москве. Они делятся еще на два подтипа, на офисно-административные здания и производственно-складские здания.

Почему так? Потому что в налоговом классификаторе это два разных направления недвижимости. То есть если мы обратимся к процентным ставкам, определяемым налоговым кодексом и законом города Москвы о налоге на имущество физических лиц, то город понимает, что есть офисные, торговые помещения, и есть «прочие». Собственно, когда мы говорим про заводы и фабрики, они подпадают под категорию так называемых прочих объектов недвижимости. И соответственно, если мы говорим об административных зданиях, к которым относятся бывшие НИИ, успешно реконструированные под апартаменты, то это понимается городом как офисные помещения с точки зрения налогообложения.

Собственно, здесь и начинается ключевая разница потому что налоговая ставка для «прочих помещений» 0,5% , а для офисных это 2%.

Кроме всего прочего, есть второй тип недвижимости, в которой на сегодня располагаются апартаменты, – это новое строительство. И здесь аналогично предыдущему примеру тоже два подтипа.

Первый – это объекты недвижимости, которые строятся в рамках возведения комплексов апартаментов гостиничного профиля, и где в исходно-разрешительной документации указано целевое использование земельного участка с формулировкой «размещение апартаментов гостиничного типа». С точки зрения налогового учета объект относится к «прочим» и рассчитывается по ставке 0,5%.

Второй подтип. Мы знаем немало примеров, например, на территории «Москва-Сити» есть несколько комплексов, в составе которых есть офисно-торговые помещения, по которым в налоговом законодательстве оговорено, что в случае использования более чем 20% здания под торговые или офисные помещения, город оценивает это по максимальной ставке, которая как мы знаем 2%.

Итак, в целом мы имеем четыре группы апартаментов, по которым можно оценивать налоговые платежи будущих собственников.

Видеоверсия интервью (8:34)

– Но все-таки, налоги на апартаменты будут выше?

– Теперь что касается процентных ставок с точки зрения владения физическим лицом, фактически использующего апартаменты в жилом формате. Несмотря на то, что долгое время законодатели рассматривали апартаменты как этакую «неведому зверушку», мы все прекрасно понимаем, что апартаменты – это жилье, и 99% покупателей планируют использовать этот тип недвижимости либо для собственного проживания, либо для сдачи в аренду опять же под жилье.

Соответственно, тут мы проводим аналогию с жилой квартирой, а у жилья налоговая ставка ниже. Она такая: при цене объекта до 10 млн рублей налог составляет 0,1% от стоимости недвижимости, 10-20 млн рублей – 0,15%, 20-50 млн рублей – 0,2%, свыше 50 млн рублей – 0,3%. У объектов, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей, налоговая ставка 2%.

К минусам апартаментов, пожалуй, следует также отнести также и отсутствие льготных налоговых вычетов. Ведь владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 20%.

Но есть кардинальное положительное отличие апартаментов. Кадастровая оценка объектов недвижимости на бывших промышленных территориях существенно ниже рыночной стоимости, порой в два-три раза. То есть процентная ставка налога выше, но база для расчета дешевле.

– Мы проводили исследования применительно к нашему проекту ApartVille Fitness & Spa Resort, который находится на Дмитровском шоссе и сравнивали его кадастровую стоимость с кадастровой стоимостью расположенных в районе похожих по формату обычных квартир. Кадастровая стоимость квадратного метра в квартирах оценивается в 120–130 тыс. рублей в то время, как наши апартаменты оценены в 88 тыс. рублей за «квадрат».

Стоимость апартаментов по сравнению с квартирами на сегодня ниже и, как правило, разница составляет в среднем 15-20%. Покупая апартамент, можно таким образом сэкономить несколько миллионов рублей. Экономия, которую мы имеем на старте, и та экономия, которая образуется от разницы в кадастровой стоимости, позволяет нам нивелировать повышенную процентную ставку для апартаментов на многие-многие годы вперед. В случае с Apart Ville это, как мы подсчитали, ни много ни мало… 112 лет.

Читайте так же:  Нужна ли виза на мальту для россиян

Конечно, каждый решает для себя, какой выбор ему сделать – купить более дешевый по цене апартамент и сэкономить несколько миллионов рублей сейчас, но платить повышенную ставку потом. Либо купить более дорогую квартиру сейчас и платить более низкий налог. Но при этом понимать, что компенсировать переплату за квартиру вам удастся в течение сотни лет. А смысл?

– Насколько мы знаем, кадастровую оценку можно пересмотреть…

– Есть несколько механизмов, которые помогут будущим собственникам оптимизировать свое налогообложение, и один из них связан с пересмотром кадастровой стоимости. Дело в том, что в ряде проектов кадастровая стоимость существенно ниже, а иногда довольно близка к рыночной стоимости.

При этом не всегда оценка релевантна. И законом предусмотрен механизм, который позволяет собственнику недвижимости пересмотреть кадастровую стоимость. Оснований может быть несколько, но основное – это недостоверность информации используемой оценщиком. Тогда заинтересованное лицо, то есть собственник апартаментов, может обратиться в Федеральную кадастровую палату (ФКП) Росреестра с просьбой о предоставлении информации, которая явилась основанием для оценки кадастровой стоимости. Ознакомившись с перечнем информации, он может прийти к заключению о том, что она была недостаточной или же была некорректно использована.

На основании этого можно инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости – для этого обратиться опять-таки в ФКП, приложить заявление, правоустанавливающие документы на недвижимость, а также новую оценку.

Есть процедура, по которой ФКП принимает заявления на рассмотрение в течение десяти дней и сообщает о своем решении. Решение комиссии в случае неудовлетворения желания собственика снизить кадастровую стоимость можно оспорить, обратившись в суд для нового решения.

– Что нужно знать о налогах при продаже апартаментов?

– Есть такой миф, что при перепродаже апартаментов придется платить какой-то повышенный налог.

Это не так. В текущей действительности налог, который платится при перепродаже апартаментов, квартиры или любого недвижимого имущества – это НДФЛ, налог на доход физического лица. При этом налог уменьшается на фактическую сумму затрат при покупке апартамента или любого другого имущества. Эта норма применяется как для квартир, так и для нежилых помещений, к коим относятся апартаменты. То есть никакого дополнительного налогового бремени для владельцев апартаментов не существует. Абсолютно такая же практика, как с квартирами: при владении до 3-х лет платится налог, превышающий сумму затрат при покупке. То есть купили за 10 млн рублей, а продали за 12 млн рублей, с разницы 2 млн рублей платится 13%. А после 3-х лет владения соответственно есть освобождение от уплаты налога – как для квартир, так и для нежилых помещений.

– Какие налоги придется платить, если апартаменты куплены, к примеру, на ИП?

– Ошибочное мнение, что таким образом можно минимизировать свое налоговое бремя. Текущие поправки к Налоговому Кодексу изменяют порядок уплаты индивидуальным предпринимателем налога на имущество. Если ранее индивидуальный предприниматель мог платить в зависимости от выбранной схемы налогообложения – 6% с оборота, 15% дохода минус расходы, либо вмененный налог, то на сегодня кроме указанных налогов ИП-шнику также придется платить еще и налог на имущество.

Единственная лазейка – это использование недвижимости акционерным обществом, поскольку для юридических лиц сегодня база для исчисления налога на имущество появляется если площадь свыше 3 тыс. квадратных метров – это уже кадастровая стоимость, а если меньше 3 тыс. – то это балансовая стоимость приобретения объекта по договору купли-продажи. Ни для кого не секрет, что на рынке до сих пор существует большой объем теневых сделок. Сделка по приобретению, допустим, объекта стоимостью 100 млн рублей может проводиться по договору на 5 млн рублей. Соответственно, владея недвижимостью как юр.лицо, собственник будет обязан платить налоги с той суммы, по которой объект недвижимости был внесен на баланс, то есть с заявленных 5 млн рублей, еще и за минусом НДС, если юр.лицо на общей системе налогообложения.

– Это распространенная схема?

[3]

– Пока нет, потому что еще никто не платил как физическое лицо налог с кадастра. А с введением новой нормы, я думаю, что подобные прецеденты будут иметь место. Но это актуально для крупных собственников и крупных инвесторов, которые покупают объемы для последующей перепродажи, сдачи в аренду. Думаю, что на сегодня это является для них такой вот лазеечкой. Пока государство не уменьшило ценз. То есть ранее базой для расчета налога на имущество юр.лиц была балансовая стоимость только в случае если площадь объекта свыше 5 тыс. квадратных метров. Теперь она уменьшилась до 3 тыс. Возможно, норматив будет снижаться и дальше.

– Когда люди начнут получать квитанции из налоговой?

– Дата начала использования кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения определена дата с 1 января 2015 года. По закону оплата налога за 2015 году происходит до 1 октября 2016 года. Тогда и будут приходить налоговые уведомления.

– Как вы объясняете своим клиентам преимущества апартаментов и спрашивают ли они насчет налога?

– Вопрос о налоге сегодня самый актуальный. Это понятная тенденция – люди читают определенные статьи и делают поспешные выводы, немножко не вникая в детали. И конечно, все напуганы ставкой в 2%, особенно в сегменте недвижимости бизнес- и премиум-класса. Но мы объясняем, что получается, наоборот, экономия. На старте человек экономит несколько миллионов рублей. Этих сэкономленных денег хватит на очень долгий промежуток времени для уплаты налога.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Давайте посчитаем. На средние апартаменты в нашем комплексе ApartVille в 50 квадратных метров налог за год составит порядка 24 тыс. рублей. А на аналогичную квартиру – 4,5 тыс. рублей. Разница существенная, но зато на старте сэкономлено несколько миллионов рублей, которых хватит, как мы с вами посчитали ранее, на сотню лет уплаты «повышенного» налога.

Источники


  1. Инструкции о подоходном налоге с физических лиц и дорожные фонды в 1993 году. — М.: СПб: Метроном, 1993. — 110 c.

  2. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.

  3. Дмитриева, Т.Б. Клиническая и судебная подростковая психиатрия / Т.Б. Дмитриева. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2017. — 981 c.
  4. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.
  5. Оксамытный, В.В. Теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: ИМПЭ-ПАБЛИШ, 2004. — 563 c.
Какова величина налога на апартаменты
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here