Как законно продать квартиру в залоге по ипотеке

Самое главное по теме: "Как законно продать квартиру в залоге по ипотеке" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Как грамотно совершить сделку и можно ли продать квартиру в ипотеке?

Приобретение недвижимости при помощи ипотечного кредитования – это, при наличии стабильного дохода, вполне разумное решение жилищного вопроса.

Однако ситуации, когда люди, купившие жилье в ипотеку, намереваются его продать ещё до полного погашения кредита, встречаются довольно часто.

Можно ли купить или продать квартиру, если она уже куплена в ипотеку, и вообще, допускает ли российское законодательство куплю-продажу недвижимости, взятую в ипотечный кредит и когда такое возможно?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Возможно ли продать невыплаченную ипотечную недвижимость?

Какие основания банк может посчитать уважительными для разрешения продажи заложенной у него недвижимости? Владельцы квартир, имеющих обременение в виде непогашенного ипотечного кредита, принимают решение об их продаже, в основном, по одной из следующих причин:

  1. невозможностью выплачивать взносы;
  2. желанием приобрести более просторное или комфортное жилье;
  3. намерением извлечь из этой продажи прибыль.

Первая из них для банков является самой уважительной, поэтому, при утрате финансовой возможности погашать кредит по ипотеке, рекомендуется не увеличивать задолженность по невыплаченной ипотеке, а обращаться с этой проблемой в банковскую организацию, у которой квартира находится в залоге.

Если решено недвижимость продавать, то банк, с большой долей вероятности, может с таким решением согласиться, и тогда уже можно задуматься, какой вариант продажи выбрать.

О том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в ВТБ-24, написано тут, а здесь вы узнаете о продаже ипотечной квартиры от Сбербанка.

Варианты продажи

  • Владелец продаваемой квартиры берет взаймы у кого-либо деньги для досрочного погашения ипотеки, полностью выплачивает кредит, продает купленную недвижимость обычным образом и с вырученной суммы отдает долг.
  • Квартира продается человеку, который сам выплачивает банку задолженность по взятой ипотеке, дожидается, когда он снимет с неё обременение, и лишь потом покупает недвижимость у её владельца, но, разумеется, за цену, которая значительно ниже её рыночной стоимости. Сегодня – это самый популярный вариант продажи обремененных ипотекой квартир, но и самый рисковый для их покупателей (в чем риски купли-продажи ипотечной квартиры?).
  • Квартиру продает банк, в котором она заложена. Все действия по оформлению сделки, в том числе, и внесение сведений в реестр Регистрационной палаты, ведут его структуры. Для покупателя квартиры – это самый приемлемый вариант сделки, но для продавца он не очень выгоден. Цель банка – получить с владельца недвижимости долг по ипотеке, поэтому и жилье он может продать за цену, лишь немного превышающую его величину.
  • Продавец квартиры вместе с ней продает покупателю и свои долговые обязательства перед банком, а банковская организация просто переоформляет ипотеку на новое имя. Покупатель при этом становится и собственником жилья, и новоприобретенным должником банка.

Любой из этих вариантов, за исключением первого, предусматривает, что для продавца квартиры сделка будет невыгодной изначально, и это надо учитывать при решении её продать.

Когда жилье, которое находится в кредите, реализовать невозможно?

По существующим правилам продавать квартиры можно хоть на следующий день после их приобретения. Невозможно продать обремененную ипотекой квартиру только в случаях, когда:

  • не получено согласие на это банка-залогодержателя;
  • наложен арест на неё и на любые с ней сделки;
  • квартира перепланирована незаконным образом.

И не следует забывать, что сегодня при продаже квартиры, если она находилась в собственности менее 5 лет и была приобретена после 2017 года (или менее 3 лет при приобретении до 2016 года) придется заплатить 13% НДФЛ.

Реально ли купить недвижимость с обременением, находящуюся в залоге у банка?

Приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, можно, и возможность эта определена всё тем же Федеральным законом №102 «Об ипотеке». Более того, такая сделка для покупателя квартиры может оказаться очень выгодной по следующим причинам:

  1. Жилье, находящееся в банковском залоге, на 15-20% дешевле аналогичных квартир, не имеющих обременений, и, очень часто продавец готов «подвинуться в цене» ещё больше.
  2. Недвижимость, находящаяся в залоге у банковской организации, многократно проверена её юристами, соответственно, и риск стать участником мошеннической схемы при её покупке минимален.

При покупке недвижимости, обремененной ипотекой, необходимо обязательно удостовериться, что у продавца есть документ, подтверждающий согласие банка-залогодержателя с её продажей. Основными условиями успешной покупки ипотечной квартиры являются:

  • наличие у покупателя суммы, достаточной, чтобы погасить банковский долг продавца;
  • наличие у продавца выписки из ЕГРН, причем, не старше 10 дней, так как возможно, что у продаваемой квартиры помимо ипотеки есть и другие обременения;
  • согласование с банком-залогодержателем всех действий по оформлению сделки купли-продажи, а ещё лучше – использование его в качестве посредника.

Если продавец не согласен с такой формой ведения сделки и настаивает на получении средств «из рук в руки», то это должно насторожить: вполне возможно, что после погашения задолженности банком и снятия обременения с квартиры, от дальнейшей её купли-продажи на прежних условиях он откажется.

Как купить жилье на заемные средства, если оно уже в залоге у другого банка?

Переоформление ипотеки – это отличный способ приобрести недорогое жилье, если денежных средств на его единовременную покупку не хватает. К тому же, банки-залогодержатели обычно охотно меняют неплатежеспособного должника на состоятельного (о том, как купить или продать ипотечную квартиру по передаче прав, читайте тут). Однако случается, что другие кредитные организации предлагают более интересные предложения по ипотечному кредитованию. Можно ли приобрести в ипотеку квартиру, находящуюся в залоге другой банковской организации? Можно, хотя это и непросто.

То есть, для того чтобы купить в ипотеку квартиру в одном банке, если она уже заложена в другом, необходимо:

  1. Перерегистрировать выданный на неё ипотечный кредит на себя в банке-залогодателе.
  2. Получить у него согласие на повторный заклад квартиры в другом банковском учреждении.
  3. Заложить её повторно или, по-другому, купить в ипотеку в новом банке.

Правда, процедура эта сложная и, к тому же, первый банк-залогодержатель очень редко разрешает повторный заклад недвижимости, требуя погашения кредита.

Несмотря на то, что квартиры, за которые ещё не выплачен полностью ипотечный кредит, юридически собственностью их владельцев не являются, купля-продажа такой недвижимости сегодня практикуется на законных основаниях и достаточно широко. Главное – это подходить к делу грамотно и при необходимости не пытаться сэкономить на привлечении помощи юриста.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как законно продать квартиру в залоге по ипотеке

Актуальность вопроса о том, как продать квартиру в ипотеке, может возникнуть на любом этапе. Ипотека берется на десятилетия, потому за такой огромный срок могут произойти различные изменения в жизни самих заемщиков. Чаще всего причиной становится расторжение брака. Но брак расторгнуть просто, а вот квартира под залогом ипотеки никуда не денется. Более того, к преимуществам банка не относится качество вникания в проблемы их заемщика.

Если такая необходимость все же возникает, изначально нужно подготовиться к сложному процессу. Просто так реализовать квартиру не получится, поскольку по закону она считается недвижимостью с обременением. Лучше всего при поиске покупателя общаться только с самим кредитором. В случае реализации залоговых квартир даже маститые фирмы по работе с недвижимость предпочтут не связываться с квартирой, где есть обременение.

Если обобщить, то вопрос продажи не стоит как » а можно ли», он стоит в форме, как это сделать по закону. Закон определил несколько способов, когда возможно продать квартиру с обременением. Однако тут надо отталкиваться от политики самого банка. Так, ВТБ24 редко идет на подбор вариантов для упрощения ситуации заемщика. Если же ипотека у Сбербанка, то шансов немного больше.

Читайте так же:  Как восстановить водительские права и какие штрафы за утерю

Способы продажи квартиры в ипотеке

Купленную в ипотеке квартиру можно продать несколькими путями:

  • досрочное погашение;
  • продажа долгового обязательства;
  • реализация самой закладной;
  • рефинансирование.

Важный момент в том, что начинать надо всегда с получения разрешения от кредитного банка. По сути, он владелец объекта, пока не будет погашен долг. Второй критично важный момент в том, что иных способов продать залоговую недвижимость не существует. Также нужно учесть, что придется пройти много дверей. Законных способов упростить процедуру также не существует.

Если квартира в залоге у банка, от него зависят условия продажи и от условий договора. Вообще договоры в большей части стандартные, но в каждом есть индивидуальные условия от кредитора.

Так, один банк разрешит реализацию объекта только после уплаты определенного процента от ипотеки. Другой в принципе откажется от досрочного погашения. Все эти моменты прописаны в договоре, и желательно их изучить раньше, чем возникнет необходимость продажи.

Для защиты от мошенников необходимо привлекать сам банк как третью сторону. То есть как только средства покупателя уйдут к продавцу, банк тут же получит уведомление, и так он может влиять на сделку.

Как проводится сделка

Если банк дал разрешение, можно начинать поиск покупателя. Процесс почти всегда невыгодный для продавца, поскольку придется создавать мотивацию для покупки. На рынке недвижимости мотивация работает только одна: небольшая стоимость. Нужно понимать, что уменьшить цену придется существенно, чтобы привлечь потенциального покупателя.

Для покупателя основное — получение квартиры без обременения. Для этого в банке открываются два депозита: на первом средства по долгу ипотеки, на втором остальные средства. После этого шага стороны подписывают главный договор купли-продажи, согласно которому все права по квартире переходят покупателю. После подписания все документы передаются в регистрационную службу. Когда все изменения будут внесены в реестр, документы возвращаются.

Теперь банк получает право открыть первый депозит и забрать свой долг, тут же сняв ограничения. Второй депозит открывает продавец, забирая свои средства. А покупатель получает новую квартиру и становится ее добросовестным приобретателем. Это наиболее частый способ проведения, когда нет рисков.

Есть другой сценарий, по которому возможно провести сделку. Заключается предварительный стандартный договор, по которому будущий покупатель передает продавцу сумму для погашения долга перед банком. Затем, как только средства поступают кредитору, последний снимает обременение и выдает документ, подтверждающий выплату ипотеки. Дальше сделка проходит уже в УФМС. Права переходят покупателю, после регистрации остаток денежных средств передается и продавцу.

Как продать свою квартиру, если она имеет обременение:

Замена заемщика

Крайне редкий вариант потому, что все банки неохотно идут на смену должника. Исключение, если заемщику удается доказать кредитору, что его причина весьма весома и уважительна. Так, банк может пойти навстречу и дать согласие, если:

  • произошло расторжение брака;
  • произошла потеря кормильца;
  • тяжелая болезнь заемщика.

То есть необходимо предоставить документы с тем расчетом, чтобы банк сам принял целесообразность замены ответственного по ипотеке. Предварительно нужно собрать такой же пакет документов, как собирал сам продавец. Велик риск, что кредитор откажет, если доход будет отличаться в меньшую пользу.

Если же решение положительное по новому лицу, нужно учесть, что само тело ипотеки будет переоформлено. Но вот проценты по долгу — личная обязанность первого заемщика, выплачивать будет он лично. Однако закон не ограничивает покупателя, если он захочет, погасить и процентные начисления.

Реализация квартир с таким обременением всегда представляет сложный процесс. Каждый покупатель опасается мошенников, ведь суммы внушительные. Лучше избегать таких покупок, но если объект слишком манит своей ликвидностью, обязательно требовать присутствия представителя банка. В этом случае банк страхует проведение сделки, и можно быть уверенным в прозрачности последней.

Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже таких квартир у меня достаточный.

[3]

В этой статье я подробно расписала инструкцию продажи ипотечной квартиры, когда покупатели приобретают ее полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п. Если же покупатели сами с ипотекой, то инструкция посложнее, читайте про нее здесь.

Краткая инструкция

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут банку, чтобы полностью погасить долг по кредиту. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. Как только обременение с квартиры снимут, покупатели с собственниками оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупателями станут собственниками. О том как лучше рассчитаться написано внизу после инструкции.

Весь порядок действий я поделила на 3 основных этапа: 1) снять обременение с квартиры с помощью досрочной оплаты ипотеки деньгами покупателя; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

Этап №1 – снять обременение с квартиры

  1. Первым делом собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения долга и снятия обременения с квартиры.

Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатили ипотеку, а остальное банк не касается. Для этого нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

Найти покупателей, которые согласятся до сделки купли-продажи отдать часть денег собственникам для полного погашения долга по ипотеке и для снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

На основании предварительного договора, покупатели и продавцы обязуются в будущем заключить договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял. 2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е. как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковскую ячейку.

Читайте так же:  Входят ли премии в общий расчет отпускных основные правила и особенности определения суммы выплаты

Соглашение о задатке идет как приложение к предварительному договору. В нем обязательно указывайте: 1) Что соглашение составлено для надлежащего исполнения предварительного договора + дата его подписания; 2) ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей; 3) Сумма задатка и что он идет в счет стоимости квартиры; 4) Ответственность каждой стороны по задатку — если продавец отказывается продать квартиру, то он возвращает задаток в двойном размере + срок возврата (например, в течении трех дней). Если покупатель отказывается от сделки, то продавец оставляет задаток себе.

ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или соглашение о задатке. Об этом далее.

Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения долга по ипотеке.

Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Пишут заявление о досрочном погашении долга (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок, об этом ниже.

После передачи денег сторонам уже можно подписать предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

После погашения долга, собственникам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Все они должны прийти в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка — закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е. в графе «Ограничение» будет пустая строка.

Дополнение: иногда покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это все для подстраховки. Ничего в этом страшного нет — в любое время можно прописаться обратно. Инструкции: 1) как выписаться из квартиры; 2) как выписать несовершеннолетних детей.

Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

Некоторые сделки купли-продажи обязательно удостоверяются нотариально, т.е. придется обращаться к нотариусу удостоверять договор купли-продажи. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали потому, что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых случаях.

Если достаточно договора в простой форме, то я крайне не советую искать шаблоны в интернете и самостоятельно его составлять. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка купли-продажи уникальна, а все эти типовые шаблоны не имеют пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу/риэлтору. Он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №3 – Зарегистрировать сделку купли-продажи

Если договор составлен в простой форме (без заверения у нотариуса), то участники сами подают документы на регистрацию сделки. С 2017 года во многих городах зарегистрировать сделку купли-продажи можно только в МФЦ (Многофункциональный центр). Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимают, только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

Сам процесс подачи документов в МФЦ или в Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

    Собственникам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Госпошлину оплачивают покупатели, и делят ее поровну.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить документы в оригиналах. Какие документы нужны от собственников перечислены здесь.

Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или перед сотрудником МФЦ, без разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра . Но не всегда регистраторы укладываются в срок. Чтобы уточнить завершение регистрации, можно позвонить по телефону и назвать оператору номер заявления, которые есть в расписке.

  • В назначенный день забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет указано, что они теперь является собственниками (правообладателями) квартиры. Свидетельства о праве собственности уже не выдают. При себе иметь паспорта и ранее выданные сотрудником расписки.
  • Если в будущем вы собираетесь купить квартиру, по ссылке читайте инструкцию как ее проверить на «юридическую чистоту» и на долги. Автор — риэлтор с юридическим образованием.

    Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариса

    Если договор удостоверялся нотариально, то нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать документы на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

    [2]

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

    Как лучше произвести расчет за покупку

    Покупатели могут передать остальную часть денег продавцам на разных этапах. Тут уже как стороны договорятся. Важно, что каждый из способов должен обязательно указан в самом договоре купли-продажи, а именно в пункте про порядок расчетов.

    Читайте так же:  Повторное нарушение пдд в течение какого времени, что это значит, как наказывается

    Я советую, чтобы покупатели передали остальные деньги через арендованную банковскую ячейку. Доступ к этой ячейке продавцы могут получить только после регистрации сделки купли-продажи, т.е. когда покупатели уже станут собственниками квартиры. Практически все банки предоставляют такие услуги. Если договор купли-продажи нужен только в нотариальной форме, то ячейку можно арендовать у самого нотариуса.

    Если в вашем случае достаточно простой формы договора купли-продажи, то сделать можно все одновременно: собственники вместе с представителем банка подает документы в МФЦ на снятие обременения с квартиры. Далее в тот же день собственники вместе с покупателями подают документы и составленный договор купли-продажи на регистрацию. Регистратор сначала снимет запись об ипотеке, т.е. снимет обременение, и следом же зарегистрирует сделку. Но здесь нужно хорошо сориентироваться по срокам, а для этого следует обратится к профессионалам — юристу или риэлтору. Если же договор нужно обязательно нотариальный, то такая схема не подойдет. Нотариус потребует сначала снять обременение с квартиры.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

    Покупка недвижимости под залогом оценивается некоторыми юристами как рискованная операция. Но знание особенностей заключения сделки купли-продажи с собственностью, обремененной банковскими долгами, уменьшит риски и защитит финансы покупателя.

    Квартира в залоге: что это значит?

    Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

    Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

    Покупаем квартиру в залоге: на что обратить внимание

    Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

    Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

    Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

    Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

    Покупка залоговой недвижимости с согласия банка-кредитора

    Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

    • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
    • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
    • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
    • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

    При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

    Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

    Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя. Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК .

    Оформление покупки недвижимости под залогом в кредит

    Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

    Через аккредитованное агентство недвижимости

    Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка. Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело. Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

    Покупка залоговой квартиры у банка

    Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

    Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

    Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

    Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

    Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

    • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
    • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

    Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

    Риски: самостоятельное оформление

    Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

    • тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
    • выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
    • не торопиться с передачей аванса;
    • в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
    • причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

    [1]

    Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).

    Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.

    Читайте так же:  Какие виды деятельности установлены для самозанятых граждан

    Рискованно: приобретение в процедуре исполнительного производства

    Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

    Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

    • в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
    • исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
    • чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
    • если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
    • задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

    Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

    И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

    Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

    Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

    Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

    • получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
    • купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

    Банки конечно предусматривают такие случаи заранее и прежде,чем предоставить доли детям, просят орган опеки в распоряжении написать: «разрешена передача долей , принадлежащих несовершеннолетним в залог банка и разрешено последующее отчуждение».

    Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

    Заключение

    Сложная экономическая ситуация приводит к тому, что в ряде случаев заемщики вынуждены продавать жилье, приобретенное в ипотеку. Как правило, банки не заинтересованы в продаже залоговой недвижимости, и поэтому предлагают различные способы решения проблемы. Но, если бессильны и реструктуризация долга, и рефинансирование через другое банковское учреждение, разумный выход — продать залоговую собственность и рассчитаться с долгами.

    Ипотека: как продать квартиру под залогом. Как договориться с банком, кто выплачивает долг и больше рискует — покупатель или продавец. Можно ли передать кредит?

    Ситуация не то чтобы очень частая – но встречающаяся: ипотечный кредит не погашен, а квартиру по каким-то причинам нужно продавать. Сделка в таких обстоятельствах возможна, но существенно осложнена – любое распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допустимо только с согласия залогодержателя. В данном случае — банка, выдавшего ипотечный кредит. Как весь этот процесс происходит на практике – с этим вопросом мы и решили разобраться.

    И от горя, и от радости
    Первым делом мы озаботились причинами происходящего – почему люди решаются на продажу квартиры «из-под залога». Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты называли, в общем-то, одни и те же резоны.

    Версия оптимистическая – у собственников квартиры (они же плательщики ипотечного кредита) резко улучшается материальное положение, и они решают купить себе квартиру побольше и получше. Именно эту причину и называет в качестве самой частой Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости.

    Вторая мотивировка – изменение семейных обстоятельств. За сиим эвфемизмом обычно скрывается развод супругов – и, соответственно, необходимость делить совместное имущество, в том числе и приобретенную на двоих квартиру.

    Третье – резко ухудшившееся материальное положение должника. При всей очевидности данной причины автору показалось примечательным разнообразие мнений по поводу того, насколько часто это происходит. Одни из наших экспертов посчитали, что очень редко, другие же назвали этот повод основным. «Иногда в нашей жизни все идет не так, как мы заранее планировали, — предупреждает Елена Семенча, руководитель вторичного отделения агентства недвижимости «Азбука Жилья». – Еще вчера мы имели постоянную высокооплачиваемую работу и могли с легкостью планировать наш семейный бюджет. Однако сложившаяся в стране экономическая ситуация привела к снижению уровня доходов, а в некоторых случаях и к потере работы».

    В числе прочих можно назвать потребность в крупной сумме денег – например, на лечение. Рунар Бурганов, ипотечный брокер ОАО «Главмосстрой-недвижимость», упоминает ситуацию, когда частный инвестор, вложивший средства в новостройку, решает вернуть их. Примечательно, что владелец квартиры может предвидеть как негативное (будущий спад на рынке), так и позитивное (цены вырастут, надо вкладывать деньги в новый объект) развитие событий. А результат один: квартира продается, причем срочно.

    Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость», называет и совсем экзотические случаи. «Недавно одна клиентка пожелала сменить квартиру из-за узких подоконников, — говорит эксперт. – А еще был случай, когда клиент увлекся нумерологией и выяснил, что у его квартиры «неправильный» номер».

    Закон: без лишних премудростей
    Законодательство, регулирующее данную сферу жизни, весьма просто и понятно. «Имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, — говорит Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Это сказано в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 года, в редакции от 21.07.2014). Конкретно исследуемому нами вопросу посвящены статьи 37 и 39 данного закона. Для продажи, мены и прочих операций с недвижимостью необходимо письменное согласие банка».

    Вообще, ситуация, когда должник все-таки продал квартиру без согласия банка, выглядит невероятной. Росреестр, видя на квартире обременение «ипотека в силу закона», просто не зарегистрирует такую куплю-продажу – соответственно, банку не придется требовать признать ее недействительной. «Сделка без письменного согласия банка не сможет пройти государственную регистрацию», — подтверждает наши догадки Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Если такое все-таки произошло, то, как дополняет Наталия Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-новострой», «залогодержатель согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, или требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит».

    Волшебное согласие
    Итак, ключевым условием для совершения интересующей нас сделки является согласие от банка. Насколько сложно его получить?

    «Необходимо составить запрос банку на разрешение продажи квартиры, а также провести переговоры с сотрудниками банка, — предупреждает Елена Семенча («Азбука Жилья»). – На рассмотрение каждого запроса клиента банку требуется значительное время. И чаще всего клиенты получают отказ».

    К счастью, остальные наши консультанты видят жизнь не столь мрачно. «Это нормальная процедура, у нас проходят такие сделки, сложностей обычно не возникает, — говорит Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – У большинства крупных банков отлажена схема совершения подобных сделок». «Банки практически никогда не отказывают заемщикам в продаже ипотечной квартиры, — подтверждает Алексей Новиков (Est-a-Tet). – Они заинтересованы в погашении кредита, а не в том, чтобы непрофильный актив (квартира) в итоге висел у них на балансе».

    Читайте так же:  Способы получения сведений о собственнике квартиры

    На важный нюанс обратила наше внимание Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций «Инвестторгбанка»: чаще всего банк согласие на продажу дает, но с условием параллельного погашения кредита. Иными словами (это мы уже от себя) в случае, когда в результате сделки банк получит все свои деньги, он не чинит никаких препятствий. Если же у покупателя полной суммы нет, и он собирается сам становиться заемщиком – банк будет изучать обстановку гораздо придирчивее. Подробно данную ситуацию мы рассмотрим ниже, а пока ответим на еще один вопрос: согласие банка будет получено просто так или за деньги? Большинство наших экспертов заверили, что подобная любезность будет оказана банком бесплатно. Отличающееся мнение высказал лишь эксперт Евгений Страхов – по его словам, во многих банках рассмотрение заявки о выдаче согласия является платной услугой, за которую надо заплатить около 3 тыс. руб.

    Еще одно условие согласившегося банка отмечает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела группы компаний «Экодолье», — проводить сделку через свою депозитную ячейку.

    Кредит сдал! Кредит принял!
    Вернемся к вопросу, затронутому в предыдущей главе: когда нашелся покупатель, желающий квартиру купить, но не обладающий полностью необходимой суммой. Т.е. он тоже хочет взять кредит. Что здесь получится?

    Прежде всего, покупателю разумнее всего обращаться за кредитом в тот же банк, который является залогодержателем недвижимости. «Если кредит одобрен в стороннем банке, то вероятность такой сделки мала, — предупреждает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Тут не только покупатель, продавец и банк-залогодержатель должны договориться обо всех нюансах, а еще и банки согласовать между собой сделку, что на практике очень и очень сложно». Если же покупатель с этим условием (обращаться в строго определенный банк) согласен, то процесс предстоит сложный, но – в принципе – посильный. «Сегодня есть ряд банков, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк. По данным отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке – от 14,5%, в ВТБ24 – от 15,95%».

    …Автору этих строк всегда казалось, что человек, приобретающий квартиру у проблемного заемщика (т.е. избавляющий банк от перспективы долгого и утомительного разбирательства), вправе рассчитывать на несколько особенное отношение со стороны банка. Ну, процентная ставка чуть ниже, андеррайтинг помягче… Как выяснилось, все эти надежды беспочвенны. «Новый покупатель будет оформлять кредит по условиям, действительным на момент подачи заявки в банк на рассмотрение по ипотечному кредиту, — категоричен Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер». –Требования к заемщику будут стандартные, банк будет оценивать его финансовую надежность». «Отношение банка будет точно такое же, как и к другому любому заемщику», — подтверждает Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

    С позицией «Никаких преференций!» согласились и большинство остальных наших экспертов. Чуточку (но именно чуточку!) иную точку зрения высказала Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Признав, что у нового покупателя будет уже новый кредит, она отмечает, что «известны случаи, когда по соглашению с банком прежний ипотечный кредит просто переоформлялся на нового покупателя. Но это единичные случаи».

    Лучше одномоментно
    Существует еще одна технология – она доступна в том случае, если у покупателя имеется полная сумма на приобретение квартиры. В этом случае частью этих денег гасится долг банку, а остальное идет продавцу. Вроде бы удобно, но присутствуют дополнительные риски.

    «Рискует покупатель: он фактически гасит долг продавца по ипотеке до перехода права собственности на квартиру, — говорит Людмила Цветкова («МИЭЛЬ»). – Есть вероятность, что сделка потом не состоится по каким-либо причинам, и клиент потеряет деньги. Более того, банк принимает деньги официально не от нового покупателя, а от продавца (как если бы это он оплатил), и нигде в документах не фиксируется, что это деньги покупателя». «Риск состоит во времени, — подтверждает Павел Тимошенко (ФСК «Лидер»). – На процедуру необходимо 3-10 дней. За данный период может случиться что угодно: продавец передумал продавать, покупатель передумал покупать, либо с одним из них может произойти несчастный случай и др.».

    Впрочем, на рынке уже отработаны технологии, позволяющие снизить риски до минимума. «Наиболее безопасной является схема, при которой денежная сумма, необходимая для погашения кредита, закладывается в банковскую ячейку на представителя банка, — отмечает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Банк выдает документы, необходимые для снятия обременения и происходит одновременное снятие залога и регистрация права собственности покупателя. В различных банках могут быть свои нюансы, нужно консультироваться у их сотрудников».

    Резюме от портала www.metrinfo.ru
    В нормальных экономических условиях продажа ипотечной квартиры – штука все-таки редкая. Станут ли подобные ситуации встречаться чаще? Ответ зависит прежде всего от общеэкономической ситуации. Если она ухудшится, продажа недвижимости дефолтными заемщиками станет обычным явлением. Хочется, конечно, верить, что до такого дело не дойдет…

    История из жизни

    Надежда Козицкая, руководитель коммуникационного агентства MVN

    Я продавала квартиру осенью 2013 г. К тому моменту я выплачивала кредит ровно половину срока – 7 лет и моя задолженность перед банком составляла порядка 800 тысяч рублей.

    Причина моей продажи была типичная – вывести актив из старого жилого фонда и купить квартиру побольше, получше и поновее.

    Я понимала, что, если буду продавать квартиру «из-под ипотеки», то покупатель неизбежно начнет меня «прогибать» по цене – квартира с обременением, покупатель идет на риски и т.п. На мой взгляд, опасности эти высосаны из пальца, но зато хороший предлог торговаться по цене. Поэтому я решила погасить ипотеку перед продажей и перезаняла недостающую сумму у родственников. Так как я обещала вернуть им деньги сразу же после продажи, т.е. буквально через 2-4 месяца, этот заем они предоставили мне без процентов. Всем, у кого есть возможность перезанять крупную сумму из надежного источника или у порядочных людей, я советую так и поступать. По меньшей мере вы избавитесь от волокиты, связанной с получением разрешения банка, и прочих неудобств.

    Интересно, что квартиру у меня также купили с оформлением ипотеки. А я на вырученные средства приобрела себе квартиру в новостройке, как и хотела – с улучшением площади, локации и тоже с привлечением кредита, хотя уже значительно меньшего по размеру.


    Особое мнение эксперта

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

    Источники


    1. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 2. — Москва: РГГУ, 2016. — 451 c.

    2. Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.

    3. Тарский, А. Введение в логику и методологию дедуктивных наук / А. Тарский. — М.: [не указано], 2014. — 694 c.
    4. Трудовое право; Юнити-Дана — Москва, 2010. — 504 c.
    5. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.
    Как законно продать квартиру в залоге по ипотеке
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here