Как продать жилье по ипотечному кредиту — требуемые документы

Самое главное по теме: "Как продать жилье по ипотечному кредиту — требуемые документы" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Как продать ипотечную квартиру — схемы реализации жилья

Ответ на вопрос «Можно ли продать ипотечную квартиру законным способом?» — да, можно. Если только продавец найдет покупателя, который захочет купить жилье, находящееся пока в залоге у банка. Это непросто. Либо квартира должна быть супер хорошей, либо придется предоставлять какие-то скидки, преференции. Иначе зачем это, если рынок свободного жилья насыщен?

Предыстория

Став счастливым владельцем собственного жилища по ипотеке несколько лет назад, сегодня попали в непредвиденную ситуацию:

  • потеряли работу;
  • серьезно заболели, а страховки нет;
  • развелись;
  • жилье не устраивает, или надо срочно расширяться;
  • переезжаете в другой город насовсем.

Что делать, если на текущий момент нет никакой возможности оплачивать заем дальше и требуется продать квартиру, находящуюся в залоге? Какие законные схемы существуют для таких сделок и в каких случаях потери должника будут минимальными, попробуем разобраться.

Задолженность по ипотеке

Просроченная задолженность по ипотечному кредиту возникает на следующий день после неуплаты в указанный в графике день. Автоматически, без участия банковского работника, включается механизм штрафов, пеней, предусмотренных кредитным договором за просрочку платежа. Кроме этого, до погашения на них начисляется такой же процент, как по основному долгу.

Поэтому, как только почувствовали, что возникли серьезные проблемы и надо продавать жилье, мобилизуйтесь и сделайте текущий платеж вовремя. И тогда у вас будет хотя бы месяц на совместное с банком решение по выходу из сложной ситуации. Если этого не сделать, то вы почувствуете на себе, что такое сложный процент.

Разрешение банка

Пока квартира находится в залоге, распоряжаться ей без согласия залогодержателя нельзя. Это четко прописано в кредитном договоре и договоре залога.

Поэтому срочно извещаем банк о намерении продать квартиру и просим его согласия на сделку. Т.к. за окном кризис, кредитные организации достаточно спокойно реагируют на продажу объекта залога и предоставляют разрешение.

Должник и кредитор должны обсудить главный вопрос: кто из них будет продавать квартиру? Только после этого можно предпринимать дальнейшие действия.

Что выгоднее заемщику: наблюдать, как банк продает его жилье, или продавать его самому? Чтобы разобраться, нужно ответить на 2 вопроса: какие цели у кредитора, а какие у должника. Они разные.

Если продавец — кредитор

Цель банка — закрыть задолженность заемщика по ипотеке как можно быстрее, т.е. вернуть себе свои деньги. Поэтому объект залога выставляется на продажу по ликвидационной стоимости, установленной оценщиком.

Она определяется как цена, за которую объект залога можно продать очень быстро и с минимальными затратами. Ее размер примерно на 20-25 процентов ниже рыночной. Если квартира по этой цене не продается в течение установленного времени (например, за 1 месяц), ее цену снижают.

В результате продажи квартиры вполне может оказаться, что полученные средства не закрывают долг полностью. Т.е. заемщик потерял жилье и остался еще должен банку какую-то сумму.

Если продавец — должник

В отличие от залогодержателя, цель должника — продать свое жилище так, чтобы полностью закрыть задолженность по ипотеке и вернуть себе большую часть внесенного за нее первоначального взноса. И сделать это как можно быстрее, но не слишком сбрасывая цену. Уплаченные по кредиту проценты потеряны безвозвратно, от этого никуда не денешься. Это прямые убытки.

[1]

Продажа объекта залога

Если кредитор и заемщик сошлись на том, что продавать жилье будет сам должник, необходимо срочно искать того, кто ее купит. А лучше это было сделать еще вчера.

Как можно продать квартиру, если она в ипотеке? Есть три законных схемы. Использование каждой из них зависит от того, кто станет покупателем: человек, имеющий собственные средства на покупку, или человек, собирающийся ее купить в кредит.

Схемы реализации жилья

Заемщик может самостоятельно продать квартиру, используя схемы:

  • с использованием банковских ячеек при продаже квартиры с большим долгом заемщика перед банковской организацией;
  • с использованием аванса при продаже квартиры с небольшой задолженностью перед банком;
  • с использованием замены должника при продаже квартиры покупателю, который имеет средства только на погашение долга продавца перед банком.

Рассмотрим подробно все три способа. Но помним, что при любом из них сначала получаем согласие банка-кредитора.

Задолженность большая, используем банковские ячейки

Вы чудом нашли покупателя, у которого есть собственные средства, и ему так понравилась ваша обитель, что он готов купить ее, отдав часть денег в погашение остатка долга заемщика.

Для понимания лучше использовать конкретные цифры. Предположим, рыночная цена квартиры составляет 4 млн. руб. Непогашенный остаток – 1,9 млн. руб. Задолженность очень большая.

Пошаговая инструкция такой сделки:

  • с разрешения залогодержателя заемщик и покупатель заключают договор купли-продажи с условием о возможности досрочного погашения залога;
  • деньги, уплачиваемые продавцом, закладываются в две банковских ячейки: в первую закладывают сумму задолженности перед банком по кредиту – 1 900 000 руб., во вторую – сумму стоимости квартиры за вычетом долга – 2 100 000 руб.;
  • стороны подают заявление и необходимые документы в МФЦ для регистрации перехода права на квартиру к новому собственнику;
  • после регистрации перехода права кредитное учреждение получает денежные средства из первой ячейки – 1 900 000 руб. в счет досрочного погашения задолженности по кредиту;
  • вернув свои средства, банк дает новому собственнику разрешительное письмо в Росреестр на снятие залога с объекта;
  • покупатель снимает залог с квартиры и становится полноправным ее собственником;
  • продавец получает доступ к ячейке, в которой находится 2 100 000 руб.

Минимальный срок проведения всей операции – от 3 недель.

Задолженность небольшая, используем аванс

Рыночная стоимость квартиры, как и в предыдущем примере – 4 млн. руб. Но непогашенный остаток составляет только 400 000 руб.

Пошаговая инструкция такой сделки:

  • с разрешения банка залогодатель и покупатель заключают предварительный договор купли–продажи с условием внесения аванса в счет стоимости квартиры в размере 400 000 рублей;
  • стороны вместе идут в банк и производят досрочное погашение кредита;
  • банк, получив свои деньги, дает заемщику разрешительное письмо в Росреестр на снятие залога с квартиры;
  • после снятия залога стороны подписывают обычный ДКП и направляются в МФЦ, где подают заявление на регистрацию перехода права собственности.
Читайте так же:  Эмиграция в финляндию из россии переезд и получение внж

После проведения госрегистрации покупатель станет полноправным собственником квартиры, в подтверждение чего ему выдадут ДКП с отметкой о госрегистрации и выписку из ЕГРН.

Минимальный срок проведения всей операции– от 3 недель.

Замена ипотечных заемщиков

Эта схема используется, если собственных денежных средств у покупателя мало, но достаточно, чтобы погасить долги продавца перед кредитором.

Пошаговая инструкция такой сделки:

  • покупатель собирает и подает в банк необходимые документы для одобрения его кандидатуры в качестве нового заемщика;
  • пока происходит одобрение по будущему заемщику, старый должен исправно выплачивать кредит. Если возникнет просроченная задолженность, банк не разрешит замену заемщиков до ее ликвидации;
  • после получения разрешения банка на сделку стороны переходят к переоформлению займа;
  • старый заемщик подает в банке заявление о досрочном погашении ипотеки переданными ему для этой цели средствами покупателя. Будущий заемщик подает заявку на получение ипотечного кредита в размере, составляющем разницу между стоимостью квартиры и переданной бывшему заемщику суммой;
  • кредитное учреждение производит операции по смене заемщика и выдает предыдущему должнику справку о закрытии ипотеки, а вновь испеченному — кредитный договор с графиком платежей;
  • стороны подписывают ДКП;
  • сумма полученного новым заемщиком займа закладывается в ячейку;
  • оформляется договор о залоге с новым заемщиком;
  • стороны производят перерегистрацию права собственности на квартиру к новому собственнику.

При смене заемщика нет необходимости снятия обременения с квартиры, чтобы ее продать. Она все равно будет находиться в залоге у банка, только по новой закладной.

Минимальный срок проведения всей операции по продаже квартиры – от 1 месяца.

Сложности при продаже квартиры, находящейся в ипотеке

Рассмотренные схемы – это только схемы, действующие при удачном стечении обстоятельств и в идеальных условиях. На практике возникает множество разных препятствий, «неудобных» сделок, затягивающих весь процесс. Возникают они, как правило, в самый неподходящий момент и на любом этапе.

Но самым главным препятствием является отсутствие желающих купить вашу ипотечную квартиру.

Что же, кроме этого, может замедлить процесс:

  • использование покупателем маткапитала;
  • покупатель – военный ипотечник (такая сделка может вообще не состояться);
  • с трудом найденный покупатель не устраивает банк (при замене заемщика);
  • продажа требует нотариального удостоверения;
  • квартира покупается несколькими покупателями;
  • в квартире первым заемщиком произведена перепланировка, о которой узнал банк (при замене заемщика);
  • требуется согласие органов опеки;
  • покупатель на каком-то этапе отказался от покупки или выдвинул новые условия;
  • и пр.

Несмотря на трудности реализации залоговой квартиры, не доверяйте это делать банку, продавайте сами. Иначе лишитесь и жилья, и денег. А если будете продавать сами, есть шанс на вырученные деньги купить квартиру подешевле

Список документов от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2019 году

Здравствуйте, посетители Проживём.com. Мне доверили вести статьи для собственников квартир на тему продажи, а точнее какие документы для это потребуются в 2019 году. Я не стала здесь перечислять все документы, а создала несколько страниц по вариантам. Я выделила именно эти варианты, потому что они часто встречаются в комментариях у посетителей сайта и у моих клиентов. Лучше ознакомьтесь со всеми вариантами, мало ли какие покупатели попадутся.

На страницах по ссылкам я стараюсь держать список документов в актуальном состоянии и обновлять, если меняются какие-либо законы или правила регистрации сделок. Также есть инструкции как и где его можно получить тот или иной документ.

Вариант №1 — когда квартиру покупают полностью за наличные (без ипотеки, субсидий и прочего)

В этом варианте обычно нужно меньше всего документов. Перечень перечислен по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-za-nalichnyj-raschet.html.

Вариант №2 — когда покупатели с ипотекой

Здесь уже покупателям/банку потребуются дополнительные документы для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры. Список перечислен в этой статье — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-ipotekoj.html

Вариант №3 — когда покупатели с материнским капиталом

Вариант №4 — когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой

В этом варианте нужны понадобятся дополнительные документы не только для Пенсионного Фонда, но и для банка. Список по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-matkapitalom-i-ipotekoj

Вариант №5 — когда в собственниках продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети

Если в квартире есть несовершеннолетние собственники (имеют доли), то для продажи такой квартиры нужно разрешение органов опеки и попечительства, чтобы провести сделку купли-продажи. Весь перечень узнайте по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik. Неважно сколько несовершеннолетних собственников, один или несколько — документы те же. Также по ссылке мы вставили дополнительные документы, если покупатели окажутся с ипотекой, с маткапиталом или все вместе.

Если же несовершеннолетний ребенок не имеет в собственности долю, а всего лишь прописан в квартире, то разрешения органов опеки не нужно.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добрый день, по решению суда мы (в том числе мои сын и дочь, которые тоже являются собственниками) переводим наши доли(неделимые) в натуру. Какие документы нам нужны для оформления? В доме еще несколько собственников

Здравствуйте, Анна. У меня нет опыта по выделению долей в натуру, а только по сделкам с недвижимостью.

Здравствуйте! Если хотим расширить круг покупателей — с ипотекой и мат.капиталом — нужно ли нам регистрировать ранее возникшее право на квартиру. Документы 1996 года — договор передачи (при приватизации квартиры) и постановление о передачи в собственность в порядке приватизации. Затребует ли банк зарегистрировать право собственности до сделки? Или это можно сделать одновременно — регистрацию раннее возникшего права и переход права от одного собственника к другому?

Читайте так же:  Ответственность за угрозы в интернете

Здравствуйте, Наталья. Лучше оформить право собственности до продажи, потому что это обязательно потребует банк (если покупатели с ипотекой) или ПФР (если покупатели с мат.капиталом).

продаю свою половину дома , можно ли отдовать на руки ,покупателям,подленики документов для натариуса ,для составления купли продажи и можно ли заранее перепрописаться или это черевато последствиями,у меня сомнение но покупатели настаивают именно на этом

Здравствуйте, Артур. Если сомневаетесь, тогда сами отдайте оригиналы документов нотариусу. Можете заранее перепрописаться, последствий никаких нет. Обычно заранее и выписываются до сделки.

Здравствуйте. Покупала квартиру в ипотеку в 2014 г. Ипотеку закрыла, обременение сняла в этом году через МФЦ. Выписку из ЕГРП не получала новую, на руках остались старое свидетельство о гос.регистрации права в котором указано обременение по ипотеке. И договор-купли продажи, в котором тоже упоминается о заёмных средствах. Сейчас собираюсь ее продавать. В МФЦ нужен документ подтверждающий право собственности. Подойдёт ли моё старое свидетельство с пометкой об ипотеке или обязательно нужно заказывать новую выписку из ЕГРП?

Здравствуйте,я собственник хочу продать две комнаты в трехкомнатной квартире,мои комнаты приватизированные и имеют свой лицевой счёт,в собственности 10лет Подскажите перечень документов какие должна я подготовить при продаже?

Здравствуйте, Ника. Весь список укажет нотариус, т.к. он у Вас обязателен. Еще зависит кто будет у Вас покупать комнаты. К тому же собственники другой комнаты имеют преимущественное право покупки — п. 6 ст. 42 ЖК РФ, поэтому нужно им письменно предложить. В общем, нотаруис все подскажет.

Приобретаю квартиру,она в собственности на двоих муж и жена,детей в собств.нет.Какие документы я должна от них потребовать.Дети уже выписаны,должен ли меня волновать вопрос,где прописаны сейчас дети,и прописаны ли вообще.И должна ли я требовать предыдущий ДКП от них.Сделку будем оформлять у нотариуса.Согласие супруга есть.И кто проверяет юрид.чистоту квартиры.

Здравствуйте, Нелли. Очень внимательно прочтите статью — Проверяем квартиру на юридическую чистоту перед покупкой. В ней все документы расписаны. Если дети выписаны, то волновать уже не должно. Предыдущий ДКП обязательно прочтите. Так как в семье несколько детей, то мог быть использован материнский капитал. Например, они покупали эту квартиру в ипотеку и мат.капитал пошел как первоначальный взнос или после покупки на оплату части долга по ипотеке. А если был использован, то они должны были выделить доли детям в этой квартире. Подробно расспросите этот момент. Вы сами должны проверить чистоту квартиры, или наймите юриста/риэлтора на это. Не стоит на этом экономить. Не пылесос покупаете. Нотариусы толком не проверяют, они просто ждут когда принесете документы и все.

Здравствуйте, Наталья. Подойдет старое свидетельство, но покупатели все равно потребуют чистую выписку из ЕГРН (без отметки об ипотеке). Лично я бы на их месте точно потребовала. Иначе как Вы докажете, что обременение снято. Хоть Вы и получили уведомление о снятии ипотеки, выписке из ЕГРН поверят больше.

Покупатель его не просит. Главное чтобы с МФЦ и Росреестром не было проблем и не затянулась сделка.
Подскажите ещё пожалуйста, нужно согласие супруга на продажу квартиры или нет если я покупала ее до брака (2014год), замуж вышла в 2015 г, а закрыла ипотеку в этом году?

Проблем не должно быть. Регистратор перед регистрацией сделки все равно посмотрит наличие обременения. Если бы было обременение, программа бы не дала ему зарегистрировать переход права. Для своего спокойствия можете приложить уведомление, которое получили после снятия обременения. Если его нет на руках, то ничего страшного.

Да, согласие нужно. Так как часть ипотеки Вы начали выплачивать в браке с общих денег. Ведь любые деньги, заработанные в браке, считаются общим имуществом обоих супругов — п. 2 ст. 34 СК РФ. Чтобы Вы поняли логику с согласием, просто смоделирую ситуацию. Например, квартиру купили за 4 млн. рублей. Когда Вы вышли замуж, долг оставался 1 млн. Этот миллион Вы оплатили в браке. Значит муж, в случае развода и делении имущества, мог бы через суд получить долю стоимостью в 500 тыс.руб. Т.е. 4 млн. / 500 тыс. = 1/8. Как то так.

[3]

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Здравствуйте, хочу продать квартиру. в документе регистрации права указано, что акт-приёма передачи квартиры состоялся в декабре 2015 года, а сама запись в реестре о регистрации права сделана в 2016 году. Я слышала о новом законе, что с 2016 года кто купил квартиру должен ждать 5 лет чтобы продать её, чтобы не платить налог. получается что я не могу продать её сейчас так как не прошло 5 ти лет. Хотя в долевом участии мы еще раньше стали участниками ( май 2015 года).

Здравствуйте, Ирина. Вы все правильно написали. Но налога можно избежать. Здесь нужно многое уточнять. За сколько куплена квартира? Будете ли Вы покупать квартиру взамен и за сколько? Использовали ли вы вычет? Если Вы покупатели квартиру без отделки (это должно быть указано в самом ДДУ), то можно снизить стоимость за счет ремонта. Если конечно, у Вас есть чеки на отделку квартиры и т.п. Обратитесь к риэлтору или налоговому юристу, и подробно объясните свою ситуацию. Грамотный специалист, видя вашу ситуацию, поможет Вам избежать налога или максимально его уменьшить. Такие вопросы не решаются ответами в комментариях.

Здравствуйте. Получила квартиру по наследству, в госреестре зафиксировали только свидетельство о вступлении в наследство, то есть квартира всё еще числится на Отце. хочу её продать, можно сразу оформить на покупателя, без оформления на своё имя. Если нет, то сколько будет налог после продажи?

Здравствуйте, Надежда. Вы единственный собственник квартиры? Что значит в вашем понимании зафиксировали в Росреестре? Вы отдавали свидетельство на регистрацию в Росреестр? Если да, то после этого квартира уже должна числится за Вами, т.е. в ЕГРН уже Вы должны быть указаны как собственник квартиры. Дата собственности у Вас считается с даты смерти наследодателя (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), а не с даты получения свидетельства о наследстве или его регистрации.

Читайте так же:  Как оформить спортивную страховку на ребенка

Здравствуйте. У меня в квартире неузаконен перенос отопительного котла с кухни на лоджию. Можно ли продать квартиру не узаканивая ? Покупатели согласны

Здравствуйте, Наталья. Да, можете продать. При регистрации сделки наличие перепланировки никак не уточняется.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:
  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:
  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:
  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Читайте так же:  Можно ли реализовать квартиру, купленную на материнский капитал

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:
  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Как продать жилье по ипотечному кредиту — требуемые документы

Приобретение квартир по ипотеке давно уже вышло на первое место среди банковских продуктов. А раз имеется спрос, значит, есть и предложение, то есть продажа по ипотечному займу. Но процедура пока не получила такого распространения. И все из-за того, что многие продавцы просто боятся реализовать свое жилье данным способом. Настолько, что это даже отдельным пунктом оговаривается с риелтором.

В статье ниже мы постараемся дать советы по продаже квартиры по ипотеке с пошаговой инструкцией для продавца.

Последовательность продажи: пошагово

Как показывает практика, продавцы в большинстве своем просто не представляют саму суть процедуры. И все сведения об этом у них от риелторов. А они, не желая терять неплохую прибыль, всячески усложняют процедуру, по крайней мере, в глазах продавца. Ведь здесь они остаются не у дел. Между тем, процесс строго регламентируется законодательством, а в его алгоритме разберется даже человек, не имеющий опыта в продаже недвижимости. Итак, вот как выглядит сам процесс:

Способы расчета

Их несколько, все зависит от совместного решения обеих сторон процедуры. Но финансовые эксперты признают наиболее оптимальными следующие два способа:

  • Безналом. Финансовая организация самостоятельно переводит оговоренную сумму напрямую продающей стороне, но после получения подтверждения сделки. Последнему нужно открыть счет.
  • Через банковскую ячейку. Покупающая сторона обналичивает выданный заем и кладет их под «замок». Продавец допускается к ним после предоставления доказательств сделки – выписки из Росреестра о том, что теперь жилье принадлежит покупателю, и подписанного обеими сторонами договора купли-продажи.

По словам специалистов, описанные меры гарантированно исключают попытки обмана.

Требуемые для сделки документы

Банк потребует от продающего предоставить пакет документаций. Все бумаги обязаны быть достоверными и юридически чистыми. Вот какие бумаги потребуются:

  • Копия удостоверения личности продавца.
  • Техпаспорт на жилье.
  • Кадастровый паспорт, в нем указывается инвентарная стоимость жилья и экспликация квартиры. Данные не старше 5 лет, иначе данные необходимо обновить.
  • Свидетельство о праве собственности. Вместо нее может быть выписка из Росреестра.
  • Документ-основание, по которому продающий стал собственником жилья. Это договор купли-продажи, завещание, ордер на жилье и другие бумаги.
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая, что на жилье не имеется обременений.
  • Выписка из жилконторы для подтверждения, что на площади не прописаны так называемые «проблемные» жильцы. К примеру, несовершеннолетние или пребывающие под арестом.
  • Оценочная стоимость.

Все документацию необходимо сдать – таковы условия. Но если продающая сторона боится обмана со стороны оппонента или кредитного учреждения, то он может поступить следующим образом:

  • Для начала предоставить заверенные копии.
  • Лично сопроводить сдачу предоставленных бумаг в банк. Допускается присутствовать при этом вместе со своим юристом.
  • Не подписывать ничего, исключая, конечно, основной договор купли-продажи.

Имеются ли риски для продавца

Принято считать, что в основном риски продавца связаны с тем, что он не получит оговоренных денег после подписания контракта. По словам экспертов, такое невозможно при продажах через ипотеку:

  • Все сделка проходит под полным контролем банка.
  • Лишь только деньги будут переведены на счет или положены после обналичивания в ячейку, то их владелец уже продающий. Последнему остается только подтвердить факт передачи прав на жилье.
  • Если оплата по каким-то причинам не поступает продающему, то сделка признается недействительной. Жилье возвращается продавцу, покупатель остается без него, а у банка снижается деловая репутация. На это последний не пойдет.

Также не стоит бояться того, что с продавцом расплатятся поддельными средствами. При безналичном переводе продавец сам их будет снимать. При получении платы наличкой ей можно провести проверку в кредитном учреждении на машинке.

Единственный существенный риск для продающего – кредитор откажется от процедуры, и ему нужно вернуть залог. Поэтому рекомендуется до подписания договора последний не трогать.

Читайте так же:  Все что нужно знать, перед тем как подать на алименты

Продажа квартиры по ипотеке — пошаговая инструкция для продавца

Сегодня россияне имеют меньше возможностей приобрести жилье, чем раньше, и первой причиной является отсутствие накоплений. Именно поэтому владельцы недвижимости все чаще отдают предпочтение покупателям, которые изъявляют желание приобрести имущество по ипотеке.

Такой вариант позволяет приобрести жилплощадь даже без накоплений, но не исключает риски и не может полностью защитить от мошенников. Пошаговая инструкция по продаже квартиры для продавца может стать хорошей помощью при проведении стандартной процедуры.

О том, как продать жилье в 2017 году, будет рассмотрено в материале, а для потенциальных продавцов предложена подробная инструкция по проведению сделки.

В каких ситуациях может рассматриваться возможность оформления ипотеки при покупке квартиры?

Существует ряд стандартных ситуаций, которые предполагают оформление ипотечного займа.

К таким случаям можно отнести:

  1. Квартира реализуется девелопером в ипотеку. Правовая ответственность и возможные риски ложатся на девелопера. После заключения сделки по ипотеке недвижимое имущество остается в качестве залога у компании–застройщика до окончательной оплаты долга покупателем.
  2. Договоренность между двумя физ. лицами о продаже квартиры в рассрочку, без участия банка.
  3. Традиционная процедура оформления ипотечного займа в банке с участием трех сторон – покупателя, продавца и банка.

Наиболее популярным вариантом из трех предложенных способов покупки жилья считается заключение трехстороннего договора с банком, в ходе которого от покупателя и продавца потребуется подготовить необходимую документацию и выполнить определенные действия.

Порядок продажи жилья в ипотеку – пошаговые рекомендации

Продавцы, не имеющие юридического образования и практического опыта, обычно обращаются к специалистам. При заключении сделки купли-продажи по ипотечной схеме необходимо иметь представление о различных тонкостях ситуации, а также о возможных рисках проведения мероприятия.

Каждый гражданин сам выбирает подходящий вариант продажи своего имущества, но, в целом, стоит придерживаться общей пошаговой инструкции. Рассмотрим рекомендации подробнее и опишем каждый этап проведения сделки:

Шаг №1 – предпродажная подготовка

На этом этапе продавец должен подготовить все необходимые документы на квартиру и при необходимости заключить соглашение с риелтерской конторой. Если покупатель уже найден, то для заключения сделки понадобится документация:

  1. Паспорта владельцев жилья.
  2. Кадастровый паспорт на квартиру, актуальный на текущую дату. В документе должна содержаться полная информация о проведенных перепланировках, если таковые имели место.
  3. Техпаспорт на жилье.
  4. Выписка из ЕГРН, которая оформляется в Росреестре и является подтверждением отсутствия обременения на квартире.
  5. Правоустанавливающие бумаги на жилплощадь, удостоверяющие право покупателя на недвижимое имущество.
  6. Оценка стоимости жилья, проведенная по согласованию с банком.
  7. Выписка из паспортного стола о зарегистрированных на территории квартиры лицах.

Перечень не является завершенным, потому что могут потребоваться другие документы, особенно если в качестве собственников зарегистрированы дети или недееспособные граждане.

Шаг №2 – составление предварительного договора

После определения с покупателем стороны заключают предварительное соглашение. В этом документе указываются сроки, в течение которых стороны обязуются заключить основной договор.

Кроме того, документ регулирует процедуру внесения задатка за квартиру.

Шаг №3 – получение гарантии внесения платежа за приобретенную квартиру

Чтобы стороны были уверены в итоговой реализации жилья и внесении платы, существует сразу несколько вариантов внесения денежных средств за покупку:

  1. Перевод денежных средств банком сразу после регистрации квартиры на имя покупателя. Порядок оплаты прописывается в предварительном и основном соглашениях.
  2. Использование банковской ячейки для размещения там заемных средств. Деньги выдаются продавцу после того, как квартира будет переоформлена на покупателя.
  3. Расчеты с собственником при помощи банковского аккредитива. Процедура предполагает выплату денег продавцу через специальный счет. Снять средства продавец сможет после предоставления расписки регистрирующего органа о завершении сделки купли-продажи квартиры

Шаг №4 – подписание договора о продаже квартиры

После получения гарантий от банка по перечислению заемных средств стороны могут подписать ранее подготовленное соглашение. После подписания потребуется передать документ в Росреестр для постановки его на учет и для регистрации нового собственника. В процессе обработки документа на недвижимость налагается обременение, связанное с залогом по ипотеке.

Шаг № 5 — получение денежных средств

На завершающем этапе продавцу остается получить денежные средства одним из вышеуказанных способов и распорядиться ими по своему усмотрению.

Заключение

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Продажа квартиры – это очень ответственное мероприятия, сопровождаемое высокими рисками. Пострадать от мошенников могут как покупатель, так и продавец. Чтобы исключить такую вероятность, собственнику недвижимости рекомендуется воспользоваться предложенной пошаговой инструкцией и придерживаться положений действующего законодательства.

Источники


  1. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.

  2. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.

  3. Фоменко, С.Е. Как уволить нерадивого сотрудника; М.: Бератор, 2013. — 160 c.
  4. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.
  5. Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.
Как продать жилье по ипотечному кредиту — требуемые документы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here