Главные нюансы и подводные камни при подписании договора долевого участия в строительстве

Самое главное по теме: "Главные нюансы и подводные камни при подписании договора долевого участия в строительстве" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

В российском законодательстве принято использовать такой термин, как цессия. Определение этого понятия звучит как переуступка права собственности на объект недвижимости. Такой вариант сделки предусмотрен только в отношении строящегося здания и при условии, что уже заключен договор долевого участия.

Сегодня порядка 15% новостроек находятся на стадии завершения, и квартиры в них приобретаются именно в рамках переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Число покупателей, желающих стать дольщиками, начинает возрастать по мере приближения к финальной стадии строительных работ.

Данная схема весьма популярна среди населения, и сегодня мы постараемся разобраться в нюансах оформления такого соглашения и порядка передачи имущества в собственность.

Что такое переуступка права по ДДУ?

Покупка помещения у девелопера на начальной стадии строительства может стать выгодным вложением денежных средств или способом приобрести недвижимость по доступной стоимости. Каждый участник соглашения получает право реализовать жилье еще до момента ввода его в эксплуатацию. Для этого между дольщиком и покупателем составляется и подписывается соглашение о намерениях каждой из сторон выполнить свои обязательства.

В ходе оформления необходимых бумаг покупателю следует тщательно изучить важные моменты проведения сделки и уделить внимание следующим моментам:

  1. Во время оформления договора переуступки права указывается первоначальное соглашение ДДУ, поскольку именно оно является основанием для передачи полномочий.
  2. В договорном акте указывают фиксированную сумму, которую должен внести покупатель, а также прописывается порядок совершения расчетов. Если этот пункт в документе отсутствует, то сделка не будет считаться завершенной и действительной.
  3. Покупателю следует внимательно проверить все документы застройщика, включая разрешение на ведение строительной деятельности.
  4. Соглашение о переуступке права требования обязательно заверяется в нотариате.
  5. Уведомление застройщика о проведении сделки требуется в любом случае, независимо от наличия или отсутствия такого пункта в первичном соглашении.

Все эти моменты очень важны для признания договора действительным и последующей регистрации документа в Росреестре.

Какие основания и условия для заключения сделки предусмотрены законом?

Регулирование процедуры заключения подобной сделки происходит на основании ст. 328 ГК РФ. По закону, право, принадлежащее дольщику, может быть передано другому лицу в ходе проведения новой сделки.

Условия для заключения такого соглашения следующие:

  1. Уступка права может быть осуществлена только после полной оплаты стоимости квартиры, прописанной в начальном соглашении. Допускается перевод долга на нового владельца.
  2. Процедура может быть проведена с момента подписания договора ДУ и до составления передаточного акта на недвижимость или иного документа, подтверждающего ввод помещения в эксплуатацию.

Первоначально лицо, уступившее свое право требования, ответственно за недействительность данного права перед покупателем, однако дольщик не обязан отвечать за возможное неисполнение строительной компанией своих обязательств по возведению жилого комплекса.

Как правильно заключить договор?

Право на квартиру у нового владельца возникает только после подписания соответствующего соглашения и регистрации его в ответственном органе. До момента подписания застройщик должен подготовить следующие документы:

  • учредительные бумаги;
  • регистрационные документы;
  • разрешение на строительство;
  • правовые бумаги на земельный надел, на котором возводится дом;
  • квартальная финансовая отчетность.
  • лицензия.

Кроме указанных бумаг, покупатель имеет право получить план строительства, где будет указана дата передачи постройки в эксплуатацию. Определенные действия должен выполнить и продавец:

  1. Сообщить застройщику о продаже квартиры в письменной форме.
  2. Оформить письменное разрешение в строительной компании о реализации квартиры.
  3. Получить справку о внесенной сумме за квартиру.
  4. Обратиться к нотариусу и оформить согласие другого супруга на проведение сделки.
  5. Если квартира находится в ипотеке, то потребуется разрешение от банка.
  6. Необходимо получить выписку из ЕГРП.

После оформления всех указанных документов можно будет приступать к заполнению и подписанию договора.

Какие пункты должны присутствовать в соглашении?

На основании подготовленной документации можно оформить договорной акт. В документе необходимо указать следующие пункты:

  • предмет договоренности с указанием подробных характеристик квартиры;
  • личные данные участников сделки, их права и обязанности;
  • порядок проведения расчетов и стоимость покупки;
  • сроки исполнения сторонами взятых на себя обязательств;
  • подписи участников.

После подписания документ останется передать в Росреестр для постановки на учет. На этом сделка считается завершенной.

Заключение

Переуступка права на недвижимое имущество – это удобная возможность приобрести жилплощадь в новостройке по сниженной стоимости. Процедура сопровождается немалыми рисками, поэтому стоит очень внимательно отнестись к проверке «чистоты» сделки и к подготовке необходимой документации.

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Долевое строительство считается одним из наиболее распространенных способов приобретения недвижимости на современном этапе. Основанием для привлечения средств частных инвесторов выступает соответствующий договор. Большинство дольщиков не ознакомлены с рисками, существующими при его оформлении. Тем не менее, каждому инвестору необходимо знать свои права и обязанности застройщика. Такой подход гарантирует защиту вложенных средств.

Читайте так же:  Зимний и летний призыв — точные сроки и особенности направления на вс

Закон и специфика договора

Название соглашения и его текст должны соответствовать требованиям ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Сама сделка считается специфической правовой конструкцией, которая содержит в себе элементы договора инвестирования, строительного подряда и оказания услуг.

Порядок его заключения, а также особенности предусмотрены не общим гражданским законодательством, а напрямую нормами указанного выше закона. Причем судебная практика выходит из того, что если между сторонами заключено соглашение, суть которого совпадает с договором долевого участия, но имеющее другое название, то правоотношения регулируются нормами ФЗ № 214.

Данная сделка подлежит государственной регистрации. Это требование делает невозможным применение различных мошеннических схем, вследствие которых одно и то же жилье продавалось нескольким разным инвесторам. Для регистрации договора с первым инвестором отводится десятидневный срок. Информация обо всех последующих сделках должна быть внесена в реестр не позднее пяти дней после их оформления.

Специфической особенностью данного договора выступает также то обстоятельство, что строится не отдельная квартира, а многоквартирный дом. Поэтому к кредиторам причисляют всех дольщиков, заключивших соглашение. Отдельный вкладчик не оказывает никакого влияния на проект будущего дома и его технические параметры. Поэтому перед оформлением бумаг ему следует ознакомиться с информацией как о самой строительной фирме, так и о будущем доме.

Проверка застройщика

В качестве застройщика может выступать исключительно организация. Причем начинать сотрудничество желательно с компанией, которая уже построила несколько объектов. Также при выборе застройщика рекомендуется обращать внимание на следующие критерии:
  • Своевременный ввод жилья в эксплуатацию;
  • Отсутствие претензий и судебных споров с вкладчиками;
  • Разумное соответствие между ценой и качеством жилья;
  • Наличие необходимой разрешительной документации.

Большинство разрешительных и финансовых документов находятся в свободном доступе, то есть, опубликованы на интернет — ресурсе фирмы. При ознакомлении с ними следует обратить особое внимание на данные бухгалтерского баланса, а также заключение аудитора. Разрешение на строительство должно быть действующим. Потенциальному инвестору не помешает лично съездить на строительную площадку и удостовериться в ведении работ. Если они еще не начинались, а срок действия разрешения уже подходит к концу, то вполне вероятно, что компания потеряет право на пользование участком. В любом случае оформлять с ним договор довольно рискованно.

Разрешительная документация

К разрешительной документации, дающей право на возведение многоквартирного дома причисляют следующую:
  1. Разрешение на произведение застройки;
  2. Лицензия на осуществление строительных работ;
  3. Документы об отводе земельного участка;
  4. Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды участка;
  5. Договор страхования гражданской ответственности застройщика;
  6. Проектная декларация.

Основополагающим документом является проектная декларация, которая содержит подробную информацию о строительной компании и будущем объекте недвижимости. Так, в ней указывается:

  • Наименование застройщика и его адрес;
  • Данные о том, кем была основана компания;
  • Информацию о финансовом положении организации;
  • Реквизиты разрешения на строительство;
  • Длительность выполнения работ;
  • Проект будущего дома;
  • Стоимость квадратного метра;
  • Наименование подрядных организаций и т. д.

Этот документ подлежит публикации не позднее, чем за две недели до оформления соглашения с первым вкладчиком. Его обнародование является обязательным условием для привлечения денег от частных лиц. Информация в декларации может корректироваться в зависимости от результатов финансовой деятельности организации. В этом ситуации в нее вносятся изменения, которые обнародуются на протяжении десяти дней.

Нюансы в договоре

Любой договор участия в долевом строительстве имеет некоторые нюансы, о которых необходимо знать потенциальным инвесторам.

Прежде всего, нужно учитывать, что его объектом выступает отдельная квартира в жилом доме. Ее следует описать в условиях договора как можно более детально и точно. Так, в соглашении рекомендуется указать:

  • Ее номер в общем плане;
  • Общую и полезную площадь;
  • Количество комнат;
  • Наличие лоджий, балконов и других вспомогательных помещений;
  • Наличие оборудования и инженерных коммуникаций;
  • Способ отделки;
  • Стоимость квадратного метра и порядок осуществления взаиморасчетов;
  • Срок сдачи здания и гарантийный срок. Последний представляет собой период, на протяжении которого вкладчик вправе выказывать претензии касательно недостатков жилья, в том числе и скрытых. Как правило, он устанавливается не менее пяти лет.

В соглашении следует подробно оговорить условия оплаты. Так, если она приобретается в рассрочку, то следует указать количество, размер и срок оплаты каждого транша. Также нужно упомянуть способ проведения расчетов – за наличные, с использованием материнского капитала или жилищного сертификата. Неотъемлемой частью каждого соглашения считается экспликация будущей квартиры. Сделка оформляется в письменном виде и регистрируется в специальном реестре.

Типовой образец

Типовое соглашение должно содержать следующие пункты:

  • Название договора, дату и место его оформления;
  • Наименование сторон;
  • Предмет, которым в данном случае является обязательство инвестора финансировать строительные работы, взамен чего застройщик должен осуществить их в оговоренные сроки, ввести жилье в эксплуатацию и передать вкладчику квартиру;
  • Условия финансирования. В этом разделе указывается полный объем финансирования, а также порядок его осуществление (единовременным платежом или несколькими траншами);
  • Права и обязанности инвестора и застройщика;
  • Ответственность, наступающая при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств;
  • Непредвиденные обстоятельства;
  • Порядок обеспечения обязательств застройщика;
  • Особые условия;
  • Срок действия соглашения;
  • Полные реквизиты и подписи сторон.
Читайте так же:  Нюансы при исчислении трудового стажа в декретном отпуске

В каких случаях заключается

Договор заключается для оформления правоотношений между застройщиком и физическим лицом, инвестирующим деньги в строительство жилья.

Также вполне допустимо оформить такое соглашение, если организация имеет в собственности или временном пользовании участок, на котором разрешено возведение многоквартирного дома.

Для привлечения средств компания выпускает жилищные сертификаты, приобретение которых дает вкладчику право на получение квартиры. Правоотношения между сторонами в этом случае также оформляются путем заключения сделки о долевом строительстве. И последний случай, когда можно оформлять соответствующий договор предполагает вступление гражданина в жилищный кооператив.

Предмет договора

Самое важное значение в любом соглашении имеет его предмет. В договоре участия в долевом строительстве в этой роли выступает объект жилой недвижимости, который застройщик должен возвести с соблюдением требований проекта.

Необходимо максимально точно указать реквизиты будущего жилья, в том числе его номер на плане дома. Помимо этого обозначается техническая характеристика жилья:

  • количество комнат и вспомогательных помещений;
  • общий метраж жилья;
  • этаж, на котором будет расположена квартира;
  • наличие инженерных коммуникаций и т.д.

В свою очередь инвестор обязуется профинансировать строительные работы в размерах и порядке, установленных соглашением.

Стороны договора

Сторонами соглашения являются инвестор и застройщик. В качестве инвестора рассматриваются физические лица, не имеющие намерения использовать жилье для предпринимательской деятельности. Закон не содержит никаких ограничений относительно национальности и гражданства вкладчиков. Соответственно оформить сделку может как россиянин, так и иностранец или лицо, не имеющее гражданства.

[2]

К застройщику предъявляются более строгие требования. Прежде всего, в этой роли может выступать только юридическое лицо. Также организация должна иметь в своей собственности или временном пользовании земельный участок, на котором разрешено возведение дома согласно проекту. Кроме того, компания должна оформить ряд разрешительной и проектной документации, перечень которой указан выше. И только после этого она получит право на совершение соответствующей сделки.

Существенные условия

К существенным условиям причисляют характеристику будущего жилья. Также необходимо прописать сроки осуществления строительных работ и указать конечную дату, не позднее которой квартира должна быть передана инвестору.

Со своей стороны застройщик должен проследить, чтобы в договоре был обозначен порядок финансирования. Немаловажным моментом считается определение штрафных санкций, налагаемых в том случае, если сторона проявила безответственность при выполнении условий соглашения.

Как свести к минимуму риски при заключении договора участия в долевом строительстве: видео-консультация

Что именно нужно учесть, чтобы не попасть в «добрые руки» мошенников? В статье было упомянуто, что процедура государственной регистрации исключает возможность обмана. Какие еще моменты следует знать, чтобы гарантированно получить качественное жилье по завершению этапа строительства?

Что нужно знать при заключении договора долевого строительства?

Привлекая средства на основании договора, строительные компании строят и передают дольщику в собственность квартиру в новом доме. Исполнение такого договора имеет немало рисков, о которых надо знать, чтобы защитить свои права и вложенные средства.

Суть и условия долевого участия в строительстве?

Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «о долевом строительстве», положения которого актуальны и в 2017 году.

Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ.

Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, купли-продажи, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.

Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.

Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков — граждан и юридических лиц.

Поэтому до решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.

Выяснение информации о застройщике

Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.

Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.

Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:

  • фирменное наименование и местонахождение;
  • о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
  • об учредителях застройщика;
  • о прежних объектах строительства за 3 года;
  • о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
  • об иных сделках по привлечению средств для строительства.

Застройщик может заключить договор и принять деньги от дольщика только после регистрации собственности или долгосрочной аренды на землю.

Разрешительные документы заказчика на строительство

Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.

Читайте так же:  Инструкция по заполнению 3-ндфл — условия подачи и примеры

Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:

  • разрешение на застройку;
  • проектная документация на дом;
  • документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
  • проектная декларация.

Рекомендуется также обратить внимание на наличие и содержание:

  • учредительных документов;
  • бухгалтерского баланса;
  • аудиторского заключения о деятельности за последний год.

В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.

Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности. Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.

Проектная декларация на объект строительства

Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.

Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:

  • его наименование и адрес;
  • сведения о регистрации и учредителях;
  • сведения о финансовой стабильности компании;
  • разрешения на строительство;
  • срок получения разрешения на ввод;
  • проект жилого дома, его местоположение, состав;
  • сроки строительства;
  • общее имущество;
  • стоимость;
  • подрядчики.

Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.

Нюансы договора участия в долевом строительстве

Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.

[3]

Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:
  • адрес, номер на плане дома;
  • площадь квартиры, лоджий, балконов;
  • наличие коммуникаций, оборудования.

В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.

Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.

В тексте должны быть указаны:

  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • способы изменения условий договора;
  • основания для его досрочного прекращения.

Договор составляется в письменной форме, без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией.

Образец договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь.

Государственная регистрация договора

Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:

  • договор строительства в оригинале;
  • документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);
  • план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
  • проектная декларация;
  • экспликация квартиры на поэтажном плане;
  • разрешение на строительство дома;
  • документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
  • нотариальное согласие супруги дольщика;
  • договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.

К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.

Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней, а последующие – в течение 5 дней.

Права дольщиков

Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.

С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:

  • участок, принадлежащий застройщику;
  • строящийся на этом участке дом.

Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением соглашения об уступке права. Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.

Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.

В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.

После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.

Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций. Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.

Видео: Разбор вопросов граждан об участии в долевом строительстве

В программе юристом разбираются часто задаваемые вопросы, касающиеся сути долевого строительства, условиях заключения договора участия в нем. Дается разграничение такого типа договоров от предварительной купли-продажи.

Подводные камни договора долевого участия

Проверить договор долевого участия

Проверить договор долевого участия надо перед тем, как принимать решение о его подписании. К сожалению, как показывает опыт, эта прописная истина понятна всем, но игнорируется на практике. Тем не менее, чтобы избежать неприятностей и расходов в будущем, желательно проверить и документы застройщика, дающими ему право на строительство, и внимательно прочитать текст договора. Итак, договор долевого участия: на что обратить внимание?

Читайте так же:  Пособие по уходу за ребенком до 1.5 и 3 лет

1. В первую очередь, вам надо проверить наличие у застройщика разрешения на строительство объекта. Именно разрешение удостоверяет, что проектная документация, которую подготовил застройщик, соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, на котором будет размещен объект. Разрешение удостоверяет и право на ведение строительства. При этом в разрешении должно быть определено, что застройщику разрешается строительство именно многоквартирного жилого дома, а не нулевого цикла (фундамента)

Разрешение на строительство содержит также срок, в течение которого строительные работы должны быть окончены. Вы можете сравнить этот срок с тем, который обозначает вам сам застройщик.

2. Во-вторых, стоит удостовериться, что застройщик имеет права на земельный участок, на котором планируется строительство жилого дома. Это может быть право собственности или право аренды (субаренды). Во всех случаях права должны быть зарегистрированы в Росреестре. Узнать о том, действительно ли права застройщика на земельный участок удостоверены можно, обратившись с запросом в Росреестр. Плата за выдачу указанных сведений на сегодняшний день составляет 200 руб.

Изучая свидетельство о праве застройщика на земельный участок обратите внимание на целевое использование земли. Если земельный участок предоставлен в аренду, то в документе должно быть указано, что участок по данному адресу предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Если земля находится в собственности застройщика, то в свидетельстве должна быть указана категория земли, предусматривающая возможность ведения на ней строительства (земли поселений, населенных пунктов).

3. В-третьих, необходимо ознакомиться с проектной декларацией застройщика.

В проектной декларации указывается информация о самом застройщике, включая сведения о том, в каких проектах строительства застройщик принимал участие в течение последних трех лет с указанием адреса этих объектов недвижимости, сроков их ввода в эксплуатацию по проекту и фактически; сведения о финансовых показателях деятельности застройщика, о размере его кредиторской задолженности на дату публикации проектной декларации и т.д. Наряду с этим проектная декларация должна содержать информацию и о проекте строительства.

Проектная декларация должна находиться в открытом доступе и должна быть опубликована застройщиком в СМИ или в сети Интернет.

4. В-четвертых, желательно ознакомиться с учредительными документами застройщика, а также свидетельствами о государственной регистрации, постановке на налоговый учет.

5. В-пятых, желательно изучить бухгалтерскую отчетность застройщика – по общему правилу, за три последних года (в пределах срока исковой давности). Если же застройщик применяет упрощенную систему налогообложения – книгу учета доходов и расходов.

6. В-шестых, необходимо ознакомиться с аудиторским заключением, составленным по итогам последнего года деятельности застройщика.

Договор долевого участия в строительстве подводные камни

Все указанные документы застройщик обязан представить любому обратившемуся к нему лицу для ознакомления. Проанализировав эти документы, вы сможете принять взвешенное решение о надежности застройщика хотя бы на дату вашего у нему обращения. О том, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве вы можете прочитать здесь .

[1]

Разрыв договора долевого участия или ДДУ по желанию дольщика

Разрыв ДДУ по инициативе дольщика — довольно распространенная процедура. Казалось бы, такая сделка выгодна для обоих берегов: дольщик, грубо говоря, покупает будущую квартиру, но по цене ниже рыночной. Застройщик таким образом получает материальные ресурсы, на которые и строится жилье. И все же у такого выгодного соглашения есть уязвимые места. Вкладывая деньги в строительство, дольщик может быть ущемлен в собственных правах из-за неправомерного поведения застройщика.

В качестве примеров можно привести:

  • несоблюдение установленных сроков сдачи жилого объекта в использование;
  • выявление существенных недостатков;
  • пренебрежение застройщиком строительными нормами.

Вышеперечисленные, а также многие другие нарушения условий договора имеют возможность стать причиной его аннулирования. Законы РФ предполагают возможность расторжения так называемого ДДУ как при обоюдном согласии, так и в одностороннем режиме.

Но как именно прекратить действие договора долевого участия, если в этом заинтересован только дольщик? Данный вопрос стал основной темой данной статьи.

Нормативная база вопроса

Права, обязанности, условия составления, подписания ДДУ, а также порядок его расторжения контролируется законодательством страны.

Главным нормативно-правовым актом относительно договора долевого участия считается Федеральный закон № 214 от 2004 года.

Права и обязанности сторон

Перед тем как перейти к самому расторжению договора, предлагаем вам разобраться подробнее в понятии договора долевого участия. По аналогии с любым другим договором данный документ предоставляет собой перечень обязанностей сторон, выполняя которые, участники будут получать некоторые права. Ниже представлены наиболее значимые из них.

Обязанности дольщика

  • Подписать ДДУ и пройти процедуру регистрации этого документа в местном отделе Росреестра, после чего уплатить застройщику установленную договором сумму.
  • После завершения строительства принять жилье, получив уведомление от застройщика в заказном или полученным персонально под подпись письме.
  • При уступке права на жилье погасить сумму договора или перевести ссуду на другого участника ДДУ.
  • Зарегистрировать собственные права на жилплощадь после подписи акта приема передачи жилища.
  • Оплатить штраф застройщику в той ситуации, если дольщик не соблюдал надлежащим образом собственные обязанности.
Читайте так же:  Какая сумма облагается сумма налогом при продаже автомобиля

Обязанности застройщика

  • Предоставление общественности посредством СМИ или сети Internet проектную документацию на здание долевой стройки.
  • При беспрецедентной сделке ДУ принести в регистрирующий орган документацию относительно проекта объекта.
  • При желании любого лица ознакомить его с такими персональными данными, как удостоверение о состоянии на учете в определенном налоговом органе, учредительные бумаги, годовая отчетность и трехгодичные экономические отчеты. Аналогично он обязан предоставлять декларации о строящемся доме: разрешение на возведение объекта, эконом-техническое объяснение проекта, анализ проектной декларации.
  • Использовать переданные по договору дольщиками деньги только на строительство объекта.
  • Собственно, построить недвижимость и незамедлительно передать в распоряжение дольщикам согласно условиям ДДУ.
  • Уведомить дольщиков о том, что строительство завершено и доли в объекте готовы к передаче за месяц.
  • В течение десяти дней с момента принятия согласия на ввод построенного объекта в эксплуатацию принести документ-разрешение или его дубликат, заверенный нотариусом, в федеральные регистрационные органы.
  • Вернуть дольщику вложенную им сумму и пеню согласно Федеральному закону № 214 в случае расторжения договора долевого участия.

Застройщик считается свободным от обязанностей после подписания акта приема-передачи недвижимости.

Права дольщика

  • В случае неправомерного привлечения застройщиком денежных ресурсов гражданин, имеющий долю, еще и имеет право требовать незамедлительного возвращения застройщиком вложенной суммы, а также обязать его заплатить проценты и компенсацию убытков.
  • При нарушении застройщиком сроков сдачи жилого пространства дольщик вправе требовать пеню, равную 0,3% ставки перефинансирования от стоимости сделки, за каждый по отдельности день просрочки (в случае если располагающим долей выступает юридическое лицо). Чаще всего дольщик — частное лицо, которое может требовать двукратную пеню.
  • При несоблюдении тех. регламентов или положений договора застройщиком требовать, чтобы застройщик:
    • ликвидировал все недостатки за деньги из своего кошелька и в разумные сроки;
    • снизил стоимость:
    • выплатил компенсацию дольщику за собственноручное исправление дефектов.
  • Требование создания застройщиком акта о несопоставимости объекта к требованиям и отказ от подписи акта приема-передачи исключительно до того момента, пока застройщик не исправит недочеты.
  • Право на отказ от собственных обязанностей при существенных нарушениях противоположной стороной условий договора или невыполнении собственных обязанностей, прописанных в ФЗ и/или ДДУ.
  • Право на расторжение договора ДУ в судебном процессе при:
    • прекращении возведения объекта;
    • внесении перемен в проектную декларацию;
    • существенном изменении назначения общей собственности.

Права застройщика

  • Заключать ДДУ и привлекать материальные средства по прошествии 2 недель с момента публикации документации проекта в публичных источниках.
  • Аннулировать ДДУ в случае несоблюдения дольщиком условий договора.
  • Получение неустойки в количестве 0,3% ставки рефинансирования ежедневно после момента просрочки вложения дольщиком платежа.
  • Составлять акт передачи недвижимости самостоятельно, если дольщик не принял ее в течение 2 месяцев.
  • Прибегнуть к арбитражному суду при высылке контролирующим органом предписания с целью его отмены.
  • Если застройщик сможет отстоять свою позицию и доказать, что дефекты, найденные на объекте в течение срока гарантии, появились из-за обычной поношенности или нарушениях при эксплуатации.

Расторжение договора

Теперь после такого информативного отступления вернемся к теме данной статьи. Начать, думаю, следует с того, чем обернется желание расторгнуть ДДУ

Последствия разрыва ДДУ

Основные убытки понесет застройщик. Дольщик в большинстве ситуаций обязан просто вернуть объект застройщику.

Порядок внесудебного уничтожения ДДУ

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

При одностороннем желании дольщика выйти из сделки ему следует отправить застройщику сообщение вместе с описью, которое также может включать требования возвращения стоимости или компенсации ущерба. Регистрировать расторжение ДДУ не обязательно. Обычно при разрыве данного договора дольщик не платит ни проценты, ни пени, ни убытки. Застройщик, пытаясь контратаковать, может предложить дольщику заключить:

  1. согласие о добровольном аннулировании ДДУ, что может привести к потере дольщиком санкций;
  2. добавочный договор об оттягивании сроков передачи или же передаточный документ, что ведет к невозможности расторгнуть ДДУ.

Подача иска непосредственно в суд

Если застройщик не соглашается разрывать контракт, дело решается через суд. Подается иск с целью расторжения договора и обложения застройщика всевозможными выплатами компенсаций, процентов и т.д.

Источники


  1. Зайцев, А. И. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / А.И. Зайцев, М.В. Филимонова. — М.: Ай Пи Эр Медиа, 2014. — 128 c.

  2. Зайцев, Р. В. Признание и приведение в исполнение в России иностранных судебных актов / Р.В. Зайцев. — М.: Wolters Kluwer, 2013. — 208 c.

  3. Марченко, М. Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко, Е.М. Дерябина. — М.: Проспект, 2012. — 720 c.
Главные нюансы и подводные камни при подписании договора долевого участия в строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here