Досрочно и частично-досрочно особенности погашения ипотеки

Самое главное по теме: "Досрочно и частично-досрочно особенности погашения ипотеки" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Как досрочно погасить ипотеку?

Многие семьи, взявшие ипотеку, задаются вопросом: можно ли выплатить задолженность раньше срока? Выгодно ли досрочное погашение?

О том, что необходимо учесть и с какими сложностями можно столкнуться при досрочном погашении ипотечного займа, пойдёт речь далее.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.

Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.

Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.

В чём выгода досрочного погашения ипотеки?

Плюсы досрочной выплаты ипотечной задолженности для заёмщика очевидны. Основные из них:

  • снижение итоговой суммы переплаты банку;
  • освобождение залогового имущества от обременения и возможность для собственника распоряжаться своим имуществом;
  • получение возможности оформления нового ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.

Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году?

Досрочное погашение ипотеки мало чем отличается от процедуры преждевременного закрытия других видов кредитов.

Алгоритм закрытия следующий:

  1. Заёмщик заранее оповещает банк о решении погасить ипотечный кредит в досрочном порядке (некоторые банки требуют предупредить за 30 дней).
  2. Пишет соответствующее заявление.
  3. На счёт банка вносится сумма, которую определил заёмщик.
  4. Банк проверяет корректность зачисления средств и проделанных процедур.
  5. Составляется новый график платежей (при частичном погашении).
  6. Если ипотека погашается полностью, то заёмщик берёт справку об отсутствии задолженностей по кредиту.

Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?

Для заёмщиков предусмотрена возможность возврата процентов, уплаченных при досрочном закрытии долга.

Прежде чем обращаться в банк по вопросу возврата излишне уплаченных процентов, следует произвести соответствующие расчёты и обосновать своё право.

При расчётах стоит учитывать такие моменты:

  • Проценты начисляются за каждый день пользования займом, несмотря на то что в графике прописан расчёт за интервал между очередными платежами.
  • Преждевременное погашение кредита осуществляется не в день внесения платежа на счёт, с которого производится выплата, а на ближайшую дату, указанную в графике. Эта дата берётся с учётом 30-дневного срока рассмотрения заявления клиента о досрочном погашении. Разница в днях будет включена в период фактического пользования кредитом.
  • Расчёты производятся на основании бумаг (справки, сверки), поступивших из банка.
  • При расчёте нужно учитывать налоговый вычет к процентным платежам (при наличии прав на вычет).
  • Рассчитать сумму переплаченных средств просто: для этого берётся общая сумма процентов, включённых во все аннуитетные платежи за весь период ипотеки, и вычислить часть, пропорционально распределённую на оставшиеся месяцы, за которые заёмщик рассчитался досрочно.

    После выполнения расчётов заёмщик составляет письменную претензию в банк. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего кредитодатель обязан предоставить мотивированный письменный ответ.

    Платить проценты необходимо только за время пользования кредитом. Любые действия банка по взысканию процентов за срок, в рамках которого не осуществлялось пользование деньгами, являются незаконными. В случае отказа банка вернуть переплаченные проценты, клиент может смело обращаться в суд.

    Кроме основной суммы процентов, с банка можно потребовать выплату суммы за незаконное пользование чужими средствами.

    Частичное досрочное погашение ипотеки

    Частичное погашение ипотеки подразумевает под собой внесение лишь некоторой части долги. Какую сумму отдать банку, заёмщик решает самостоятельно.

    Процедура возврата состоит из следующих этапов:

    1. Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
    2. В указанный день вносятся необходимые средства.

    Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.

    Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:

    • сократить срок ипотеки;
    • уменьшить сумму платежей.

    Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?

    Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.

    Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.

    Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.

    Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?

    Частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока выгоднее для заёмщика, если:
    • В договоре не прописан запрет на сокращение срока.
    • Ипотека оформлена сравнительно недавно (до 5 лет).
    • Платёж аннуитетный.
    • Отсутствуют комиссии при досрочном погашении.
    • Размер ежемесячных платежей не обременяет заёмщика.

    При аннуитетном графике погашения кредита проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга, и чем раньше уменьшится долг, тем меньше будет конечная переплата.

    Получается, что если в первые 3-5 лет ипотеки активно и крупными суммами погашать основной долг, то переплата существенно снизится. В то время как крупное погашение по прошествии половины срока действия ипотеки не всегда целесообразно, так как основные проценты уже выплачены, остаётся только тело кредита.

    Читайте так же:  Как и куда подавать жалобу на незаконное предпринимательство

    При дифференцированном графике платежей по ипотеке, который существенно снижает переплату по сравнению с аннуитетным, сокращение срока кредита тоже будет выгоднее, чем снижение суммы платежа, но не так явно.

    Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?

    Если ипотека изначально была оформлена на максимально возможную сумму и у заёмщика не менее ползарплаты уходит на погашение долга, имеет смысл пересмотреть платёж в сторону уменьшения.

    Такая стратегия работает до того момента, пока ежемесячный платёж не уменьшится до трети дохода заёмщика.

    Расчёт досрочного погашения ипотеки

    Предположим, что ипотечный кредит в размере 4 млн. рублей взят на 20 лет под 15% годовых. Спустя 6 месяцев заёмщиком был внесён досрочный платеж в размере 1 млн. рублей. Вначале ежемесячный платёж составлял 52 671,58 рублей, а итоговая переплата – 12 724 337,36 рублей.

    После погашения части долга и сохранения изначального срока платёж составит уже 39 429,60 рублей, а конечная переплата – 9 565 432,94 рублей. При сокращении срока и сохранении суммы платежа заёмщик переплатит всего лишь 5 628 665,74 рублей. Как видно, разница получается существенной.

    При дифференцированном графике переплата после погашения 1 млн. рублей составит 7 606 051,53 рублей, если уменьшен платёж и сохранён срок, и 6 521 690,99 рублей при обратной ситуации. Разница получается небольшой, но всё же есть.

    Таким образом, при частичном погашении крупной суммы кредита заёмщику всё же выгоднее сократить срок ипотеки. Выгода будет максимальной, если погашение произойдёт на третьем-пятом году срока ипотечного кредита.

    [1]

    Что делать после досрочного погашения ипотеки?

    В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.

    Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:

    • паспорт;
    • ипотечный договор;
    • график платежей;
    • квитанцию о выплате задолженности.

    Рекомендуется также дополнительно отправить запрос в Бюро кредитных историй о выполнении всех своих обязательств перед кредитодателем.

    Отдельно следует сказать о закладной. Процедура передачи покупаемой недвижимости в залог банку, как правило, проводится посредством оформления закладной, в которой обозначены ключевые условия ипотечного займа.

    Иногда ипотека оформляется и без закладной. Но это редкий случай, ибо данный документ необходим прежде всего банку, ведь именно с помощью закладной кредитодатель сможет в дальнейшем перезаложить недвижимость или продать её другому банку.

    Если по ипотеке оформлялась закладная, то после погашения долга банк обязан передать заёмщику оригинал этого документа с отметкой о выполнении клиентом всех обязательств.

    Следующим этапом является обращение в регистрирующий орган (Росреестр) с просьбой о снятии обременения. В некоторых городах такую функцию может выполнять также и МФЦ.

    Чтобы снять обременение с недвижимости, заёмщику потребуются:

    • паспорт;
    • оригинал письма от банка о погашении заёмщиком обязательств в полном объёме;
    • закладная;
    • доверенность от банковского работника на снятие обременения;
    • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
    • заявление с просьбой о снятии обременения;
    • квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).

    Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитодатель и заёмщик пишут общее заявление о снятии ограничений с объекта залога. В итоге с недвижимости снимается обременение, а бывший заёмщик становится её полноправным собственником.

    Только после официального снятия обременения с недвижимости ипотека считается полностью погашенной.

    Как вернуть страховку?

    Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.

    К заявлению нужно приложить:

    • справку о закрытии ипотечного кредита;
    • бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.

    В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.

    На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?

    Средний срок ипотеки в РФ достигает 10-15 лет. В отличие, например, от американских клиентов, которые платят ипотечный кредит десятилетиями, передавая его даже по наследству, наши соотечественники предпочитают как можно быстрее снять с себя бремя долга.

    Это желание объясняется огромными переплатами, которые претерпевают россияне: если в США и на Западе ставки по ипотеке составляют 1-2% годовых, то отечественные банки предоставляют ипотеку под 12-15% годовых, что за 20-30 лет создаёт огромнейшие переплаты.

    Если заёмщик точно знает, что через какое-то время погасит кредит досрочно и в полном объёме (к примеру, за счёт маткапитала, субсидии молодой семье и пр.), то оформлять ипотеку рекомендуется на более короткий срок (7-10 лет). А вот если возможность досрочного погашения появилась неожиданно, то при длительном сроке придётся гасить более значительную сумму.

    В завершение стоит отметить, что желание сэкономить на переплате, должно соответствовать возможностям заёмщика. Более короткий срок кредита увеличивает сумму ежемесячного платежа. Стало быть, нужно соотнести эту сумму со своими финансовыми возможностями, чтобы ипотека не превратилась в непосильную ношу.

    Погашение ипотеки – нюансы досрочного погашения, методы выплаты жилищного займа

    Долгосрочные кредитные обязательства в виде ипотечного кредита влекут определенную ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. Поэтому естественным желанием добросовестных заемщиков при возникновении дополнительного дохода становится досрочное погашение ипотечного кредита одним из двух способов: путем снижения суммы ежемесячного платежа или сокращением сроков выплаты.

    Читайте так же:  Надбавки и доплаты за стаж работы в бюджетном учреждении

    Сегодня детально разберемся, как регулируется ипотечный долг, допускается ли внесение досрочного платежа и что выгоднее – уменьшать срок или сумму по жилищному займу.

    [3]

    Закон о досрочном погашении ипотеки: инструкция по применению

    Законодательно разрешена досрочная выплата жилищного долга при аннуитетной или дифференцированной схеме платежей. Банки не имеют права запретить заемщику рассчитаться с кредитными обязательствами в любой момент. Однако здесь важно понимать, насколько выгодным будет погашение ипотеки при установленной схеме выплат.

    Для полного закрытия ссуды на жилье необходимо:

    • письменно уведомить кредитора о намерении (с личным визитом или заказным письмом);
    • подобрать дату внесения средств (обязательное условие – в рабочий день);
    • согласовать нюансы с представителем банка;
    • если происходит частичное погашение, добавить пункт об этом, включая сумму платежа;
    • произвести транзакцию (или внести наличные деньги в кассу по указанным в договоре реквизитам);
    • получить выписку от сотрудника финансовой структуры о зачислении суммы.

    При желании сократить срок кредита необходимо учесть, какая схема выплат была выбрана. Далее разберем детально оба вида.

    Алгоритм гашения ипотеки при аннуитетных платежах

    Насколько выгодно расплатиться с ипотекой до окончания срока действия договора при аннуитетной схеме погашения? Метод предполагает одинаковые суммы ежемесячных взносов, но с минимальной суммой погашения тела ссуды в первый год.

    Здесь досрочное закрытие ипотеки имеет смысл в ускоренном темпе. Через несколько лет клиенту остается исключительно тело займа с минимальным начислением годовой ставки, поэтому платить повышенные суммы экономически невыгодно.

    Досрочное погашение с сокращением срока

    Если планируете сокращать период выплаты долга, аннуитетная схема не даст особой экономии. Смысл будет заключаться в увеличении ежемесячных платежей, поскольку основную часть процентов клиент уже погасил.

    Досрочное погашение с уменьшением платежа

    Как можно погасить ипотеку досрочно, чтобы оговоренный в договоре платеж был меньше? Если у заемщика появилась определенная сумма средств, которую он вносит для частичного погашения, в заявлении банку указывается желание постепенного сокращения размера ежемесячного взноса. В таком случае ипотечный кредит рассчитывается по новому графику с разнесением крупного одноразового взноса на каждый месяц.

    Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

    Иной вариант – вносить повышенный взнос для перестраховки на случай утраты работы или отпуска (когда клиент физически или экономически не может заплатить по жилищному займу). В этом случае срок ипотеки остается прежним, но ежемесячно заемщик вносит меньшую сумму за исключением тех периодов, когда оплачивается крупный досрочный взнос.

    При аннуитетной схеме смысл погашения досрочно состоит исключительно в уменьшении финансовой нагрузки на семью. Особой экономической выгоды заемщики не получают, единственной привилегией остается полное закрытие долга ради вывода из-под обременения объекта недвижимости.

    Алгоритм гашения ипотеки при дифференцированных платежах

    Подобная схема выгодна при получении долгосрочных жилищных займов с правом досрочного закрытия. Оплата ипотеки происходит с постепенным снижением размера ежемесячного взноса. Отрицательная черта – повышенная сумма оплаты в первые годы использования кредита.

    Досрочное погашение с сокращением срока

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).


    Такое погашение ипотеки досрочно весьма выгодно сокращением общей стоимости жилищного займа и позволяет быстро рассчитаться по обязательствам. Учитывая, что взносы уже сокращаются каждый месяц, сумма переплаты закрывает обязательные платежи последних лет (в зависимости от размера внесенных средств).

    Досрочное погашение с уменьшением платежа

    Учитывая, что дифференцированной схеме присуще снижение, внесенная досрочно сумма на уменьшение платежа создаст оптимальные условия для заемщиков, сменивших рабочее место на менее оплакиваемую должность или испытывающих определенные финансовые затруднения.

    Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

    Также ежемесячный платеж по желанию заемщиков может уменьшаться за счет регулярного частичного внесения средств в сумме, значительно превышающей установленный взнос. В этом случае дифференцированный платеж наиболее выгоден как способ быстрого закрытия ипотеки с максимальной экономической выгодой для клиента.

    Решив закрыть ипотеку досрочно при дифференцированных платежах, уточняйте в банке сумму к закрытию на текущую дату. В противном случае ипотека не будет считаться выплаченной. Сотрудники кредитора обязательно пересчитывают процентную ставку и общую сумму годовых на дату полного закрытия ссуды.

    Досрочка по ипотеке в 2019 году: подводные камни

    Насколько выгодно гасить досрочно жилищные займы? Уменьшая срок или платеж, вы получаете дополнительные временные и финансовые затраты на перечисление средств личным присутствием в банке.

    Дадим ценные советы гражданам, желающим выплатить жилищную ссуду досрочно:

    В целях экономии средств и времени открывайте дебетовую или кредитную карту банка, выдавшего ипотеку, с привязкой ежемесячного платежа по займу для безналичных перечислений.
    Убедитесь, что оформленный договор допускает регулярное частичное погашение досрочно с возможностью полного закрытия долга.
    Согласуйте с банком процесс внесения увеличенной суммы во избежание постоянной подачи письменных заявлений при желании внести дополнительную сумму.
    Не спешите вносить свободные деньги на выплату жилищной ссуды – иногда выгоднее вложить их в недвижимость с последующей арендой или на депозит для получения выгоды в виде процентов.
    Если ипотечная ссуда выплачивается более 6-7 лет, досрочно гасить долг экономически невыгодно. Здесь эффективнее обратиться за рефинансированием под меньший процент (исключительно при дифференцированной схеме).

    Вопросы и ответы по досрочному погашению

    Далее рассмотрим наиболее интересующие вопросы пользователей ипотечных займов.

    Почему при досрочке увеличивается процентная ставка?

    Играет роль срок внесения частичного платежа и установленный расчетный период. Если заемщик обязан вносить средства с 10 по 15 число (например), он платит проценты за предыдущий месяц до 10 числа текущего месяца. При внесении части долга после 15 числа рассчитываются проценты по следующему месяцу, которые еще не гасились частью от обязательной к оплате суммы.

    Читайте так же:  Порядок оформления дарственной на квартиру — необходимые документы

    Если досрочно гасить, то как начисляются проценты?

    Решив быстро погасить ипотеку, учитывайте действующую схему. В любом случае банки изначально закрывают собственный заработок (проценты), далее гасится тело займа. В обязательном порядке требуется пересчет годовых ставок на дату закрытия ипотеки с вычетом % за период, когда по факту клиент не пользуется кредитными средствами.

    Как быстро погасить? Схема на уменьшение срока и суммы

    В большинстве случаев выгоднее уменьшать срок, что позволит быстрее рассчитаться по жилищному займу и получить недвижимость в полное владение. Уменьшение суммы необходимо гражданам, попавшим в затруднительную ситуацию или в качестве страховки от подобных неприятностей. Или для снятия высокой финансовой нагрузки на семью.

    Когда лучше досрочно гасить – в начале месяца или в конце?

    Стараясь рассчитаться с долгом побыстрее, учитывайте назначенный расчетный период. Если желаете, чтобы переплата отнеслась к новому месяцу, оплачивайте после срока внесения ежемесячного взноса. В противном случае вносите текущим месяцем до даты обязательной оплаты.

    Можно ли погасить заранее потребительским кредитом?

    Эксперты не советуют обременять себя следующим кредитом при желании закрыть ипотеку. Схема доступна, но не имеет экономической выгоды ввиду повышенных ставок по потребительским займам.

    Есть ли смысл платить больше по ипотеке?

    Есть, если аннуитет гасится в первые годы пользования или предусмотрен дифференцированный способ выплаты.

    Вернут ли уплаченные проценты при преждевременном погашении ипотеки?

    Нет, аннуитетом банки страхуют собственный заработок, обязывая клиента выплачивать его в первую очередь. Во второй схеме годовые ставки пересматриваются на дату полного закрытия с вычетом начисленной суммы из размера ежемесячного взноса.

    Можно ли погасить досрочно, воспользовавшись услугами другого банка?

    Да, банковский продукт называется рефинансирование, подразумевающее более выгодные условия ипотечного займа.

    Если гасить ипотеку частично досрочно, то какая часть гасится?

    Изначально проценты, далее тело жилищного займа остатком перечисленных средств (за исключением аннуитетных схем). В зависимости от условий договора внесенная сумма может разноситься на несколько месяцев или лет.

    Отменят ли досрочное погашение ипотеки?

    Законодательно не разрешено ограничивать клиентов банков в желании досрочной оплаты ипотечных долгов, изменений в проекте не планируется. Однако банковские хитрости все же присутствуют – некоторые договора составлены со штрафами или комиссиями при досрочном закрытии кредита.

    Можно ли взять новую ипотеку на погашение предыдущей?

    Только в рамках процедуры рефинансирования. При этом учитываются сроки действия первичного договора и особенности банковской схемы – 5 из 6 банков рефинансируют только чужую ипотеку.

    Можно ли погасить ипотеку на 20 лет раньше положенного срока?

    Прием разрешен и регулируется законодательно. Если клиент погасил жилищный долг заранее, он вправе требовать возврата заложенной недвижимости в свою собственность.

    Реально ли погасить ипотеку через месяц?

    Обычно ипотечные договора предусматривают право досрочной выплаты минимум через год после заключения соглашения. Именно за этот период при аннуитетных платежах гасятся проценты. Если заемщик располагает необходимыми средствами, проще приобрести недвижимость без кредитования, т.к. платить проценты все равно придется.

    Как побыстрее выплатить военную ипотеку?

    Военнослужащие вправе добавлять собственные сбережения без ограничений в сумме к обязательным платежам, перечисляемых системой НИС.

    Как рассчитать платеж по ипотеке, если внести большую часть денежных средств?

    Обратиться к банковскому сотруднику за предварительным пересчетом графика. Если размер ежемесячного взноса по ипотеке не изменяется, у вас аннуитетные выплаты, а львиная доля средств ушла на проценты. Также важно, чтобы банк не засчитал частичный досрочный взнос в качестве ежемесячного платежа.

    Как лучше закрывать ипотеку – уменьшая ежемесячную выплату или сокращая срок?

    Отзывы заемщиков свидетельствуют в пользу сокращения сроков. Ипотека всегда считается тяжелым обременением с риском утраты жилья. Раньше рассчитаетесь – раньше получите недвижимость без закладной.

    Что лучше: досрочно погасить ипотеку или сделать ремонт?

    Эксперты советуют вкладывать дополнительные средства в направления с получением прибыли. Например, открыть депозит или приобрести другой вид недвижимости для последующей аренды. Ежемесячный дополнительный доход даст возможность быстрее справиться с жилищным займом. От вложений в ремонт экономического эффекта нет.

    Заключение

    На 2019 год нет ограничений в частичном или полном погашении жилищного займа. При этом клиент вправе выбирать – уменьшить срок кредитования или снизить сумму ежемесячного взноса, что привлекательно для семейного бюджета. При возникновении спорных ситуаций обращайтесь к юристам.

    Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке: условия и особенности

    Ипотечный кредит от Сбербанка оформляется на несколько лет, а то и десятилетий. Спрогнозировать свое материальное положение наперед очень сложно. Если благосостояние улучшилось, целесообразно погашать ссуду досрочно полностью или частично. Это позволит уменьшить совокупный объем уплаченных процентов и снизить стоимость кредита. Сбербанк относится к числу немногочисленных финансовых учреждений, которые не препятствуют преждевременному расчету.

    Что происходит при досрочном расчете?

    По способу погашения и типу ежемесячного платежа ипотечные кредиты делятся на два типа:

    Дифференцированный кредит предполагает ежемесячный возврат определенной части ссуды и процентов, начисленных за пользование фактическим остатком заемных средств. Если клиент исполняет обязательства должным образом, каждый следующий ежемесячный платеж будет меньше предыдущего за счет сокращения процентов. После внесения очередного платежа уменьшается тело кредита, а соответственно и сумма, с которой начисляются проценты. Даже частичное досрочное погашение дифференцированного кредита в любое время предполагает возможность существенно сэкономить на процентах.
    Аннуитетный кредит погашается одинаковыми ежемесячными платежами. Равномерное распределение долговой нагрузки на длительный период делает его доступным для граждан, хотя и дорогим в целом. Ежемесячный платеж распределяется по двум статьям:

    Читайте так же:  Штраф за остановку на автобусной остановке

    Львиная доля первого платежа расходуется на уплату процентов. Соотношение «процентов» и «тела кредита» в каждом следующем ежемесячном платеже меняется в пользу «тела». Даже частичное досрочное погашение аннуитетного кредита в начале действия договора очень выгодно, поскольку приведет к перерасчету процентов в грядущих месяцах.
    Частичное или полное досрочное погашение аннуитетного кредита ближе к концу срока действия ипотечного соглашения не влечет его принципиального удешевления. Причина в том, что основная часть процентов за пользование заемными средствами к этому времени уже уплачена. Ежемесячные аннуитетные платежи в этот период итак расходуются преимущественно на тело ссуды. По грубым подсчетам стоимость полного погашения аннуитетного ипотечного кредита в конце срока действия договора чуть меньше арифметической суммы оставшихся аннуитетных платежей.

    Выгода от досрочного погашения аннуитетного ипотечного кредита уменьшается с течением срока действия договора.

    Правила досрочного погашения ипотечного кредита в Сбербанке

    Условия внепланового внесения средств в Сбербанке достаточно лояльны. Важно их знать и учитывать. Рассмотрим некоторые нюансы.

    Ипотечные продукты Сбербанка для частных лиц

    По состоянию на начало 2018 года действует 7 программ. Средства предоставляются на приобретение строящегося и готового жилья, самостоятельное возведение жилой и дачной недвижимости. Доступны предложения «Ипотека + материнский капитал» и «Военная ипотека».
    Владельцев недвижимости может заинтересовать «обратная ипотека». Сбербанк выдает нецелевые ипотечные ссуды под ее залог. Воспользовавшись услугами финансвого учреждения можно рефинансировать одну или несколько ссуд, выданных другими банками.
    Все ипотечные кредиты Сбербанка для граждан являются аннуитетными и погашаются равновеликими суммами. Ежемесячный платеж в рамках программы «Военная ипотека» соотвествует 1/12 накопительного взноса заемщика. Размер последнего устанавливается ФЗ «О федеральном бюджете» на текущий год.

    Как и почему банки препятствуют досрочному погашению ссуд

    Разработка банковского продукта, реклама, проверка платежеспособности клиента и оформление ипотечного кредита, — все эти действия сопряжены с расходами. Финансовое учреждение компенсирует их за счет процентов, уплачиваемых заемщиком. Досрочное погашение кредита невыгодно банку, поскольку влечет сокращение его доходов от передачи денег в пользование. Особенно это касается случаев неанонсированного преждевременного возврата. Многие банки препятствуют досрочному погашению ссуд путем установления:

    • моратория на внеплановые выплаты;
    • минимального срока уведомления о грядущем внеплановом погашении;
    • штрафов, пеней за досрочные выплаты;
    • комиссий за разработку нового плана-графика погашения ссуды;
    • минимальной суммы досрочного погашения.

    Сбербанк предлагает жилищные ссуды под низкий процент и лоялен к заемщикам, погашающим его внепланово. Если сложности с досрочным рассчетом по кредиту другого финансового учреждения возникают регулярно, целесообразно рассмотреть возможность его рефинансирования. Для этого в Сбербанке разработана специальная ипотечная программа.

    Условия досрочного погашения ипотечных ссуд Сбербанка

    Погашение ипотеки в Сбербанке раньше срока производится заемщиками на определенных условиях:

    Организационные и технические вопросы досрочного погашения

    Чтобы провести досрочное погашение удачно, важно учесть ряд нюансов.

    Подача заявления о досрочном погашении кредита обязательна

    Сбербанк — огромный финансовый конгломерат. Все процессы в нем автоматизированы. Это касается и обработки платежей в рамках ипотченого договора. Чтобы система изменила уже установленный договором порядок распределения средств, необходимо вмешательство человека.
    Если дополнительные средства внесены без уведомления, они будут зачислены на кредитный счет, но зависнут там «мертвым грузом». Система произведет списание в рамках начисленных сумм в таком порядке:

    • пени, штрафы (при наличии);
    • неуплаченные в прошлых месяцах проценты (при наличии);
    • допущенная в предыдущих периодах просрочка по телу кредита (при наличии);
    • аннуитетный платеж текущего месяца.

    Остаток средств на кредитном счету не будет обработан Сбербанком и перейдет на следующий месяц. Предполагается, что клиент внес его в счет аннуитетных платежей будущих периодов. Сколько бы не сохранялся такой переходящий остаток, на тело кредита Сбербанк его не отнесет.
    Важно придерживаться процедуры: сначала писать заявление, а уже потом перечислять деньги. Если внеплановое зачисление средств на кредитный счет все-таки произошло без предупреждения, следует обратиться в офис банка пост-фактум. Кредитный эксперт инициирует зачисление излишне уплаченных денег на тело кредита.

    Частичное досрочное погашение лучше оформлять на день списания ежемесячного платежа

    Во избежание путаницы оформлять досрочное частичное погашение лучше на день списания ежемесячного платежа.

    Стоит ли погашать ипотеку Сбербанка досрочно?

    Чтобы дать однозначный ответ, следует учесть все нюансы конкретной ситуации. Рассмотрим преимущества и недостатки досрочного расчета со Сбербанком.
    Аргументы «за»:

    1. По совету кредитного менеджера при оформлении ипотеки клиенты подбирают аннуитетный платеж, который гарантировано осилят. Многие изначально рассматривают возможность досрочного погашения.
    2. После полного погашения ссуды с объекта ипотеки снимаются обременения. Бывший заемщик становится полноправным собственником недвижимости и может ею свободно распорядиться, — продать, обменять, подарить.
    3. Частичное досрочное погашение снижает стоимость ссуды. Внепланово уплаченные деньги зачисляются на тело кредита. При неизменной процентной ставке объем начисленных процентов уменьшается.
    4. Частичное досрочное погашение не обременительно. Минимальный внеплановый платеж Сбербанком не ограничен, оформление заявления занимает около 15 минут.

    [2]

    Аргументы «против»:

    1. Самоограничение дается с трудом. Если доходы стабильно растут, от преждевременного погашения долгосрочного обязательства можно отказаться в угоду сегодняшним потребностям.
    2. В условиях высокой инфляции реальная стоимость денег уменьшается, а стоимость активов в денежном эквиваленте растет. Свободные средства лучше вложить в недвижимость, ценные бумаги, корпоративные права. Ипотечная задолженность со временем сама обесценится.
    3. Все ипотечные кредиты Сбербанка аннуитетные. С течением времени целесообразность их погашения уменьшается. Если в составе ежемесячных платежей уже превалирует тело кредита, внеплановое погашение позволит сэкономить небольшую сумму.
    4. Досрочное погашение может негативно отразиться на кредитной истории. Кредитный отчет содержит поля «планируемая дата закрытия кредита» и «фактическая дата закрытия кредита». Если они отличаются, очевидно, что имело место полное досрочное погашение ссуды либо частичное погашение с сокращением срока действия договора. «Досрочники» не являются желанными клиентами финансовых учреждений, ведь ссуды последние рассматривают как источник долгосрочного дохода.
    Читайте так же:  Товарная экспертиза назначение, сроки и порядок процедуры

    Что лучше при частичном досрочном погашении: сокращение срока действия договора или уменьшение аннуитетного платежа?

    Если приоритетная цель — удешевлении ссуды, следует выбирать сокращение срока действия договора в условиях неизменного ежемесячного платежа. Этот вариант подходит:

    • людям с быстрорастущими доходами;
    • собственникам ликвидных активов, которые они готовы продать при необходимости;
    • заемщикам, могущим рассчитывать на помощь родных при возникновении финансовых затруднений.

    Если перестраховаться от проблем с погашением кредита важнее, чем уменьшить его стоимость, стоит прибегнуть к уменьшению ежемесячного платежа при неизменном сроке действия договора. Это отличный выбор для:

    • людей с непостоянным доходом: самозанятых граждан, предпринимателей;
    • молодых семей, планирующих завести детей;
    • людей, ожидающих крупных расходов в будущем.

    Заявление о досрочном погашении ипотеки от Сбербанка

    Заявление – единственно возможное основание для полного или частичного досрочного погашения ипотечной ссуды. Его составление обязательно, а форма установлена внутренними правилами Сбербанка.

    Организационные вопросы

    Документ следует писать в кредитующем отделении. Теоретически его можно оформить дистанционно, но это неудобно. В живом общении менеджер Сбербанка предоставляет клиенту бланк и помогает его заполнить. Он также согласовывает желаемый результат, — уменьшение аннуитетного платежа либо сокращение срока действия договора. Заемщику следует заранее определиться с:

    • датой досрочного погашения, которая может приходиться только на рабочий день и в идеале должна совпадать с датой списания ежемесячного платежа;
    • суммой полного или досрочного погашения;
    • банковским счетом, с которого будут зачислены средства.

    Заявление о досрочном погашении лучше писать заблаговременно, например, за неделю до планируемого списания. При себе следует иметь:

    • общегражданский паспорт или иной удостоверяющий личность документ;
    • оригинал или копию кредитного договора;
    • реквизиты счета, с которого будут перечислены деньги.

    Содержание заявления

    Документ составляется на имя начальника кредитующего отделения. В отведенные графы заемщику следует вписать:

    • свое ФИО;
    • номер и дату подписания ипотечного договора;
    • номер пункта договора, предполагающего возможность досрочного погашения;
    • номер счета.

    Заявление содержит просьбу о безакцептном (безусловном) списании обозначенной суммы на тело кредита с указанного банковского счета. Правильная формулировка уже зафиксирована в бланке машинописным шрифтом. Реквизиты счета важно вписать внимательно. Ошибки приведут к невозможности завершения процедуры.
    Стандартный бланк заявления о досрочном погашении содержит ряд заверений и оговорок. Заявитель:

    • берет на себя обязательство обеспечить наличие необходимой суммы на указанном банковском счете в день планируемого списания средств на досрочное погашение;
    • высказывает готовность внести аннуитетный платеж в текущем месяце обычным способом;
    • подтверждает, что составленное им заявление не отменяет ранее данного Сбербанку поручения о бесспорном списании в счет погашения кредита.

    Указанные заверения уже впечатаны в бланк. Факт подписания клиентом заявления свидетельствует о его согласии со всеми пунктами.

    В установленный день происходит списание денег с обозначенного счета на тело кредита. После этого банк пересчитывает аннуитетный платеж и, если об этом просил клиент, уменьшает срок действия договора. Клиенту под роспись предоставляется новый график погашения ипотеки.
    Если в установленный день денег на счету недостаточно для выполнения заявления, Сбербанк не производит списание. Ипотечный договор продолжает действовать на ранее согласованных условиях. Никакие санкции к заявителю не применяются. Неудавшееся досрочное погашение не мешает повторному обращению.

    Перевод денег с дебетового счета на кредитный может сопровождаться уплатой комиссии. Денег на указанном дебетовом счету должно хватать и на основную операцию, и на комиссию, иначе досрочное погашение не будет осуществлено.

    Заключение

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Ипотечные кредиты Сбербанка можно погашать досрочно полностью или частично без ограничений. Чтобы финансовое учреждение распознало платеж и зачислило его в погашение основной задолженности, заемщик должен заблаговременно уведомить о своих намерениях обслуживающее банковское отделение заявлением.

    Источники


    1. Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.

    2. Филиппова Е. С. Жилищное право России; Юркомпани — Москва, 2009. — 328 c.

    3. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.
    Досрочно и частично-досрочно особенности погашения ипотеки
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here