Что такое тсж его плюсы и минусы в многоквартирном доме

Самое главное по теме: "Что такое тсж его плюсы и минусы в многоквартирном доме" актуальное в 2019 и 2020 годах понятным языком для непрофессионалов.

Прежде чем начинать разговор о ТСЖ нужно дать определение этому понятию. Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, которая объединяет собственников помещений многоквартирного дома для возможности совместного управления недвижимым имуществом, владением, пользованием и обеспечением его эксплуатации, а также распоряжением им в соответствии с действующим законодательством.

Основные документы, которые регулируют работу ТСЖ:

  • Закон Российской Федерации “О потребительской кооперации в Российской Федерации”;
  • Федеральный закон “О некоммерческих организациях” от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ;
  • Жилищный кодекс Российской Федерации.

Следующим стоит рассмотреть, как же осуществляется создание, работа и ликвидация ТСЖ? Учреждение ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников жилья конкретного многоквартирного дома. В данном случае необходимо, чтобы количество голосов за создание ТСЖ было в большинстве от общего числа голосов собственников помещений в конкретном доме. Голосование проходит по пропорциональному принципу, т.е. чем у собственника больше площадь квартиры, тем и голосов у него больше. Собственники сами решают – вступать им или не вступать в ТСЖ. В то же время число членов товарищества должно быть более 50 % от общего числа голосов собственников помещений. Если будущие собственники хотят создать ТСЖ для только возводимого дома, то они имеют на это право в соответствие со ст. 139 ЖК.

Работа товарищества заключается в осуществлении своей деятельности с максимальной эффективностью и именно это очень важно для жильцов дома. Это говорит о том, что процесс управления дома должен постоянно совершенствоваться. В первую очередь должно быть оборудовано комфортное рабочее место с оснащением его мощной справочной службой, сайтом в интернете, городским телефоном, а также рабочими высокой квалификации. Также важным моментом является наличие обратной связи с членами ТСЖ, а также жителями дома. Они будут поднимать существующие проблемы дома, а также предлагать, как улучшить деятельность товарищества.

Если рассматривать текущие проблемы, которые связаны с хозяйственной деятельностью дома, то, прежде всего, нужно стремиться наладить связи с теми организациями, которые работают в сфере оказания всевозможных услуг населению. К таковым организациям могут относиться фирмы, оказывающие как электромонтажные, строительные, услуги по озеленение территории около дома, так и предлагающие в аренду снегоочистительную технику. В том случае если работа с администраций муниципального образования будет слаженной, то это позволит получать дотации и субсидии от государства для улучшения инфраструктуры дома.

Те договора, которые заключены товариществом с коммунальными службами на выгодных условиях, дадут возможность сэкономить средства собственников жилья, а также что немаловажно предотвратить возникновение чрезвычайных ситуаций в деятельности дома. Очень важным моментом в работе ТСЖ является доверие членов товарищества к его управляющим органам. Периодически следует проводить собрания собственников жилья, решать возникающие вопросы, а также что немаловажно предоставлять отчетность для членов товарищества.

Стоило бы сказать о недостатках и достоинствах ТСЖ. К положительным моментам относится то, что такое товарищество представляет одну из форм самоуправления, проблемы дома решаются благодаря инициативе жильцов. Кроме этого в решении проблем функционирования дома могут принимать участие широкий круг заинтересованных лиц. Что же касается недостатков ТСЖ, то сводятся они к нежеланию жильцов дома платить членские взносы, а также решать различные проблемы.

Иногда может возникать необходимость ликвидации ТСЖ, которая представляет собой смену формы управляющей компании или выход из одного ТСЖ и вступление в другое. Данный вопрос решается на собраниях. Именно по принятию решения членов может быть принято легитимное и законное решение о избрании новой управляющей организации. Подобную практику можно наблюдать в случае неудовлетворительной работы действующего ТСЖ, качества предоставляемых услуг, а также несоответствующим обслуживанием дома. При желании членов ТСЖ расторгнуть договор товарищества в связи со сложившимися теми или иными обстоятельствами, то к этому моменту нужно подойти ответственно и внимательно. Среди различных причин расторжения договора с ТСЖ может являться окончание его срока действия.

Создавать ТСЖ актуально на стадии строительство многоквартирного дома. Новостью не будет, если сказать, что частный инвестор, агентства недвижимости либо строительная компания занимаются реализацией квартир, а дальнейшей судьбой данного дома они не особо интересуются. Очень часты такие ситуации, когда после покупки жилплощади в новом доме у жильцов-собственников возникает масса проблем связанных с отсутствием электроэнергии, тепла, водоснабжения, различными недоделанными работами и многим другим. Все эти проблемы можно решить путем создания товарищества.

В права и обязанности членов ТСЖ входит следующее:

  • заключение договора с управляющей организацией на управление многоквартирным домом, а также тех договоров, которые касаются оказания коммунальных услуг, ремонта общего имущества;
  • определение сметы доходов и расходов на год;
  • установка размеров платежей в соответствие с принятой сметой для каждого собственника помещения;
  • пользование кредитами предоставляемыми банками в том порядке и на таких условиях, которые предусмотрены законодательством;
  • выполнение работы и предоставление услуг собственникам помещений;
  • продажа и передача во временное пользование, а также обмен имущества, которое принадлежит товариществу.

Обязанности членов ТСЖ:

  • обеспечивать технический и санитарный порядок имущества в многоквартирном доме;
  • ремонтировать и содержать общее имущество;
  • соблюдать права собственников при установлении условий, распоряжения, порядка владения, а также пользования данной собственностью.

Обязанности председателя ТСЖ направлены на обеспечение выполнения правлением товарищества возложенных на них функций. Председатель обеспечивает исполнение решений, которые приняты правлением, совершает действия от имени ТСЖ без доверенности, отдает распоряжения лицам ТСЖ, может совершать сделки и подписывать платежные документы, которые не в компетенции правления или общего собрания.

Права управляющей компании:

  • требование внесения оплаты за коммунальные услуги и уплаты неустоек в соответствии с договором и федеральными законами;
  • требование допуска работников аварийных служб для проверки санитарного состояния оборудования внутри квартир, выполнять необходимые работы, ограничивать или приостанавливать подачу горячей воды, газа и электроэнергии, а также допуска своих представителей и работников.

Касаемо основных проблем, с которыми сталкиваются члены ТСЖ, то в основном они сводятся к неуплате взносов. Этому может быть несколько причин: безразличие, недоверие, проблемы материального характера. Есть и такие жильцы, которые занижают показания счетчиков умышленно. В результате задолженность жильцов гасится средствами компании.

Нередки ситуации с возникновением конфликтов между собственниками и правлением из-за размеров оплаты по ремонту общего имущества, его содержанию, управлению. Утверждение платы происходит на общих собраниях. Они могут не проводиться вовсе или проводиться с нарушениями. Если конфликтные ситуации в разных домах схожи, то это говорит о том, что необходимы изменения в жилищном и федеральном законодательстве. Многие конфликтные ситуации решаются благодаря окружным комиссиям.

Читайте так же:  Как получить имущественный вычет с процентов по кредиту

Видео о деятельности и проблемах ТСЖ

Контроль денежных трат в ТСЖ

Конфликт между руководством ТСЖ и собственниками жилья

ТСЖ или управляющая компания: что выбрать

На сегодня существуют два основных варианта правления домами в жилищной сфере: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). И перед собственниками жилья встает вопрос: какую форму выбрать? Ведь в каждом случае есть свои плюсы и минусы. Стоит разобраться в том, как устроены оба варианта правления, какие у них достоинствах и недостатках, разница в целях, чтобы суметь выбрать тот способ, который окажется наиболее эффективным. Давайте разберемся, ТСЖ или управляющая компания – что же лучше?

Функции и цели УК и ТСЖ

Прежде, чем выбирать ТСЖ или УК, разберемся с основными функциями каждой. Функции что у управляющей компании, что у ТСЖ одинаковые, но вот цели все-таки отличаются. Основное призвание обеих организаций:

  • содержать в должном порядке дома и придомовые территории;
  • обеспечивать своевременное погашение счетов за коммунальные услуги;
  • осуществлять текущий ремонт, собирать средства на капитальный ремонт дома.

ТСЖ является организацией по управлению жильем некоммерческого характера. В нее входят люди, что живут в доме или нескольких домах, которые большинством положительных голосов после проведенного общего собрания жильцов объединились в ТСЖ. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании:

  • содержание дома и прилегающих территорий в максимально хорошем состоянии;
  • совместная форма управления собственностью;
  • председателя выбирают на собрании большинством голосов;
  • организуется совет дома;
  • защита интересов жильцов.

Несмотря на то, что ТСЖ не относится к коммерческим организациям, ее при желании можно зарегистрировать как юридическое лицо.

Управляющая компания – сугубо коммерческая, сторонняя организация, которая сотрудничает с теми, кто поставляет коммунальные услуги. И ее учредители преследуют одну цель: получение прибыли, что открыто и подчеркнуто оговорено в уставе каждого УК.

Конечно, и ТСЖ в том числе может получать прибыль, например, от аренды помещений. Но в этом случае все доходы идут в копилку товарищества и расходуются на его нужды, тогда как УК стремится получать прибыль лишь в своих интересах, что порой приводит к откровенному злоупотреблению властью. Статистика показывает, что именно на управление УК приходится треть всех неплатежей по ЖКХ, которые чрезмерно завышают тарифы.

Различия в деятельности

Помимо отличия в организации между УК и ТСЖ, существуют еще другие особенности для каждой из форм управления. Управляющая компания:

  • способна обслуживать множество домов в разных кварталах города и целые предприятия;
  • возникающие вопросы решаются председателем и советом;
  • сотрудники управляющего органа– профессионалы в своей области;
  • имеет материальную и техническую базу;
  • не заинтересована в снижении тарифов;
  • при заключении договора не считает обязательным, чтобы собственники жилья вникали в детали и особенности обслуживания.

Товарищество собственников жилья работает следующим образом:

  • в управлении находятся один или несколько домов, ограничено количество квартир;
  • принятие всех решений товариществом осуществляется только на общем собрании, на котором обязаны присутствовать более половины собственников, образующих совет дома;
  • отсутствует собственная техническая база, инструменты, зачастую – навыки в ремонтных работах;
  • заинтересовано в понижении тарифной ставки на коммунальные платежи;
  • призывает участников товарищества быть внимательными и неравнодушными к тому, что происходит на территории, управляемой им, вникания в подробности обслуживания и ведения дел.

На основе этой информации можно в общих чертах понять, что из себя представляет каждая конкретная форма управления жилым домом. Несмотря на множество отличий между организациями, цель управляющей компании с ТСЖ одна. Но для того, чтобы принять решения, какая из них подойдет именно вам, стоит подробно рассмотреть все плюсы и минусы каждой.

Управляющая компания

Мы выяснили, что УК – это организация коммерческой направленности, которая является юридическим лицом. Она профессионально занимается управлением жильем и берет плату за свои услуги. Как правило, такие компании – это посредники между непосредственно жильцами и ресурсоснабжающими организациями (поставщиками коммунальных услуг).

На управляющую компанию возложена ответственность на все работы, которые проводятся в доме. Кроме того, она может сама их осуществлять или же заключать договоры с субподрядчиками, причем делать это самостоятельно. Плюсами такой формы управления можно назвать:

  • четкое планирование затрат и расходов;
  • выполнение согласно графику таких работ, как: ремонт, вывоз мусора, уборка двора;
  • наличие собственной финансовой базы, благодаря которой при возникновении задолженности по оплате услуг подрядчиков, выполняющих те или иные работы и услуги, от кого-то из жильцов управляющий орган может их покрыть за свои средства, благодаря чему их предоставление не останавливается;
  • знание норм, особенностей предоставляемых услуг ЖКХ, компетентность, что позволяет управленцам выигрывать споры с поставщиками в случае их возникновения;
  • фиксированная плата за деятельность УК.

Среди основных минусов:

  • мнение жильцов при выборе подрядчиков не учитывается, то есть повлиять на выбор того или иного поставщика слуг вы не сможете, УК принимает решение самостоятельно;
  • довольно большая плата за работу;
  • отсутствие отчетности о потраченных средствах перед жильцами;
  • длительность принятия решений по жалобам жильцов, например, на недостаточное отопление, так как придется постараться, чтобы доказать это УК.

При всех плюсах и минусах следует отметить, что согласно статистике на данный момент с УК сотрудничают практически 75% собственников квартир. Еще одно преимущество управляющей компании также тот факт, что отказаться от ее услуг можно в любой момент, если жильцам кажется, что выполняются они не качественно.

Товарищество собственников жилья

Некоторые эксперты в жилищной сфере полагают, что ТСЖ на данный момент является лучшей формой жилищного управления. И этому есть обоснованные и веские причины, так как товарищество имеет много плюсов. Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • возможность управления имуществом, находящимся в собственности, с целью получения дополнительных средств на расходы товарищества, а именно совет дома может: сдавать в аренду, использовать подвалы и технические этажи, размещенать рекламу на фасадах;
  • принятие решений по возникающим вопросам на общем собрании жильцов путем голосования в кратчайшие сроки;
  • прозрачность всех финансовых операций: каждый участник ТСЖ имеет право ознакомиться с расходованием средств, попросив предоставить ему соответствующий отчет;
  • экономичность: возможность платить только за те услуги, которые необходимы, а не те, что вам навяжет та же УК. Например, если дом новый, то нет необходимости в переплате за уборку территории и вывоз мусора, сбор средств на ремонт;
  • согласование выбора подрядчиков и поставщиков услуг с членами ТСЖ.
Читайте так же:  Составление коллективной жалобы правила и рассмотрение

Сказав о преимуществах, необходимо определить и недостатки:

  • некомпетентные люди в правлении и среди активистов ТСЖ. Эта проблема, пожалуй, является главной. Ведь председатель товарищества выбирается среди жильцов и участников организации, и зачастую помимо лидерских качеств никаких других необходимых навыков не имеет, что может осложнить ведение дел;
  • при возникновении задолженности у какого-либо из жильцов председателю необходимо ее распределить на остальных членов товарищества, так как собственного капитала ТСЖ нет, а значит, финансового кармана, из которого можно покрыть возникший долг во избежание приостановки услуг ЖКХ, нет;
  • существует вероятность повышенных цен на некоторые виды разовых работ в отличие от УК, так как у выполняющих ее подрядчиков нет заинтересованности в одиночном заказе;
  • ликвидация ТСЖ – длительный процесс, который также можно отнести к недостаткам.

Резюмируя, можно сказать, что ТСЖ – наиболее прозрачный способ управления домом для собственников квартир, что является основным плюсом. Ведь каждый из них понимает, куда именно и на что идут его деньги.

ТСЖ или Управляющая Компания: что выбрать?

Каждый вариант обладает преимуществами и недостатками. Но цифры говорят о том, что организовать ТСЖ предпочли лишь 25% собственников жилья. Ведь для создания товарищества собственников жилья нужны инициативные люди, у которых есть время и желание потратить его на обустройство дома и ведение сопутствующих дел.

По большей части, собственники квартир не имеют такой возможности, потому отдают голос в пользу управляющей компании. К тому же, сотрудничая с УК не нужно вникать во все моменты организации и обслуживания, а также принимать участие в регулярных и необходимых собраниях, без которых ТСЖ не может действовать и принимать решения.

Помимо выбора между ТСЖ и УК существует также еще один вариант: организовать товарищество собственников жилья и параллельно заключить договор с УК. Но в любом случае, какую бы форму управления вы ни выбрали, несмотря на их разницу, по-настоящему действенной она будет только тогда, когда каждый из жильцов станет активно участвовать в жизни дома, следить за порядком на придомовых территориях. А также контролировать деятельность как УК с ТСЖ с целью предотвращения ими злоупотреблений в жилищной сфере.

Что такое ТСЖ: его плюсы и минусы в многоквартирном доме

Последнее время среди жильцов «многоэтажек» стало популярно мнение, что если отказаться от услуг управляющей компании и перейти на новый способ управления жилым комплексом – ТСЖ, то получится сэкономить и самостоятельно благоустроить дом. С одной стороны, в этом есть доля истины, однако существуют и негативные стороны.

Так ли это на самом деле, что такое ТСЖ в многоквартирном доме и в чем заключаются его плюсы и минусы, мы расскажем в данной статье.

Что такое ТСЖ?

Любое решение должно быть взвешенным и обдуманным. Выбор формы управления МКД – это очень важный момент, поскольку от этого потом будет зависеть уровень комфорта проживания граждан. Для начала следует определиться с тем, что из себя представляет ТСЖ.

По сути, товарищество является некоммерческой организацией, созданной для осуществления управления жилым комплексом. В состав сообщества войдут все владельцы квартир, проживающие в «многоэтажке».

Иными словами, ТСЖ – это юридическое лицо, которое занимается обслуживанием дома и извлекает из этого некоторую прибыль. Организация ТСЖ – это мероприятие, которое инициируют жильцы на общем собрании. Чтобы зарегистрировать организацию, придется пройти через сложную процедуру всех основных документов – устава, протокола собрания.

В чем заключаются преимущества ТСЖ?

Выяснив, что ТСЖ – это такое же юридическое лицо, как и любое другое, можно обратить внимание на то, какими преимуществами обладает такая форма управления МКД.

Речь идет о следующих плюсах:

  1. Участники сообщества могут заниматься предпринимательской деятельностью, то есть иметь финансовые отношения с жильцами и сторонними компаниями для выполнения определенных работ.
  2. Все вопросы обсуждаются на общем собрании жильцов, и решение тоже принимается в ходе голосования.
  3. Каждый собственник может высказываться, и его мнение будет учтено при вынесении итогового решения.
  4. Подрядные фирмы, которые будут обслуживать дом, выбираются собственниками жилых помещений.
  5. Людям предоставляется возможность организовать некоторые работы и выполнить самостоятельно.
  6. Вся деятельность ведется максимально прозрачно. Каждый жилец вправе потребовать нужную информацию о деятельности ТСЖ, и его запрос обязаны удовлетворять.

В итоге, можно сказать, что при обращении к ТСЖ собственники могут не переживать о чистоте прилегающей территории, а также о полноценном функционировании всего жилого комплекса. Участники сообщества сами заинтересованы в обеспечении благоприятной обстановки.

Недостатки жилищного товарищества

Несмотря на различные негативные отзывы о такой форме управления МКД, минусов у нее намного меньше, чем у других вариантов. Вместе с тем, не стоит относиться к ним без внимания и перед принятием решения относительно выбора способа управления домом тщательно все обдумать.

Итак, речь идет о следующих недостатках:

  1. Система расчетов между жильцами и правлением не определена законодательно. То есть граждане передадут деньги назначенным лицам, а те не оплатят счета поставщикам ресурсов. В итоге может получиться так, что граждане вынуждены будут платить дважды по счетам, когда поставщики обратятся в суд.
  2. Регулярное возникновение конфликтов с людьми, имеющими право на получение льгот.
  3. Платежи за пользование общедомовым имуществом и его обслуживанием намного выше, чем при обслуживании УК.
  4. Достаточно высок риск ошибки в выборе подходящего лица на роль председателя, поскольку безответственных и недобросовестных людей очень много.
  5. Появляется немало нарушителей, которые проводят неразрешенные перепланировки или отказываются вносить плату за потребленные ресурсы.

Как можно отметить, недостатки достаточно существенны, и о них следует подумать в первую очередь, прежде чем созывать собрание владельцев жилья в доме для организации ТСЖ.

Как правильно сделать выбор?

Чтобы принять окончательное решение и выбрать именно ту форму управления, которая будет подходить по всем параметрам, стоит уделить внимание сразу нескольким моментам. Во-первых, попробовать оценить владельцев квартиры по их личностным качествам и материальной обеспеченности и понять, кто будет своевременно вносить обязательную плату, а кто, возможно, переедет в разряд должников. Если жильцов из второй категории больше, то не стоит выбирать ТСЖ, чтобы потом не оплачивать средства из кармана других граждан.

[1]

Во-вторых, необходимо обдумать, кто сможет взять на себя обязанности председателя ТСЖ и кто войдет в правление сообществом. Кандидатуры необходимо обсудить всесторонне, чтобы по ошибке не доверить ответственный пост недобросовестному гражданину.

И последнее, стоит быть готовыми к тому, что придется самостоятельно готовить определенную документацию, и лучше для этого привлекать опытного юриста. Если такой имеется в доме, то это будет удобно для всех граждан.

Заключение

ТСЖ – это форма правления «многоэтажкой», которую выбирают сами жильцы на общем собрании. У такого варианта есть много достоинств и некоторые недостатки. Для кого-то минусы могут показаться очень серьезными. Если это так, то обращаться к ТСЖ не стоит и лучше передать все полномочия по обслуживанию управляющей компании. Если таких сложностей нет, то при выборе товарищества дом очень быстро приобретет красивый, опрятный вид и жильцам будет проживать намного комфортнее.

Читайте так же:  Сколько платят алименты безработные — принятые нормы законодательства

Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом. Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ , жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

  • надлежащее содержание общего имущества;
  • благоприятные условия проживания;
  • предоставление коммунальных услуг;
  • техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

  • непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
  • управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

  • показатели финансово-хозяйственной деятельности;
  • перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
  • условия и порядок их предоставления;
  • цены и тарифы на ресурсы.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

    выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;

Но есть в работе УК и минусы:

  1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
  2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
  3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
  4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

  • важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
  • правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
  • все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
  • возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

  • некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
  • стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
  • объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

  • сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
  • назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
  • оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Читайте так же:  Можно ли вернуть подоходный налог с покупки автомобиля

Плюсы и минусы ТСЖ

Так что же — отказываться от Управляющей компании и всецело переходить к ТСЖ? Многие собственники недвижимости считают именно так.

Но не следует торопиться принимать решение — ведь у любого варианта есть как преимущества, так и недостатки. Что такое ТСЖ? Его плюсы и минусы в многоквартирном доме рассмотрим далее.

Преимущества

Для начала уясним — что это такое ТСЖ?

Это некоммерческая организация, созданная для управления тем или иным домом.

В его состав входят собственники квадратных метров, относящихся к данному дому.

В общем и целом это юридическое лицо со всеми вытекающими правами и обязанностями. И как всякое юридическое лицо, оно может заниматься получением прибыли.

Итак, каковы же преимущества такого способа управления?

Плюсы ТСЖ:

— все моменты решаются на собрании собственников;

— высказываться можно любому собственнику и его мнение гарантированно будет учтено;

— жильцы сами могут выбирать подрядные организации;

— есть возможность организовать работы своими силами;

— прозрачность ведения деятельности — любой гражданин, даже не живущий в этом доме, может запросить нужную информацию о деятельности ТСЖ и его просьбу удовлетворят.

Таким образом получается, что если есть товарищество собственников — можно не беспокоиться насчет чистоты газонов, наличия детских площадок, насчет паркингов. Все это будет, потому что ТСЖ ориентировано на благо владельцев квартир этого дома.

Недостатки

Минусов ТСЖ меньше, но от этого они не стали менее серьезными:

— несовершенства законодательства, не позволяющие отладить систему расчетов.

Если кто-то будет прятаться от платежей, то однажды поставщику услуг это надоест и он взыщет неполученное через суд.

А судье все равно, откуда поступят деньги, главное, чтобы поступили. И не исключено, что жителям придется платить по счетам дважды;

— постоянные столкновения с льготниками;

— платежи за эксплуатацию заметно выше;

— всегда есть риск ошибки в кандидате на пост председателя;

— закон в этом случае не предусматривает жестких мер для недобросовестных собственников — например неплательщиков, безынициативных, либо тех, кто осуществил нелегальную перепланировку.

Пути решения проблем

Одна из самых главных проблем — не факт, что вы доверитесь надежному, да что там — легитимному ТСЖ. Как так? Очень просто. Подделка документов в России уже никого не удивляет.

Чьи интересы поставит во главу угла такое с позволения сказать объединение — нетрудно догадаться. Почему? Потому что большинству безразлично.

Как не попасть в такую ситуацию? Соблюдать закон. Проявлять гражданскую активность. Посещать все собрания собственников — в этом случае подделать вашу подпись будет попросту невозможно.

Нужно также регулярно запрашивать отчетность товарищества. Данные об организации, кто туда входит, когда был избран, деятельность, данные о проверках, правонарушения, даже какое наказание понесло ТСЖ — все это должно быть открыто.

Такая информация содержится на инфостойках, стендах внутри помещений ТСЖ, сайтах Интернета. Или же должна быть предоставлена по запросу — как устному, так и письменному.

Необходим также контроль за председателем.

Обитатели дома должны с двойным вниманием отнестись к вопросу, кому они доверяют правление своим домом. Не нужно выбирать кандидатуру наобум.

Присмотритесь внимательно, что это за человек? Ведь именно он и есть то лицо, которое может от имени товарищества совершать сделки и подписывать документы.

Нужно также обеспечить работу ревизионной комиссии (ее составляют жильцы). Нужно рассматривать кандидатуры самых дотошных и грамотных жителей, заинтересованных в деле. По сути это аудиторы местного масштаба.

Получается , что как ни надейся на ТСЖ, но это как раз тот самый случай, когда вдвойне важно самому не плошать. Все-таки ничто не дает такую благодатную почву для злоупотреблений ТСЖ, как безучастность жильцов.

ТСЖ или УК: как не ошибиться при выборе

Выбрать способ управления многоквартирным домом достаточно сложно. Нельзя однозначно сказать, что лучше: ТСЖ или управляющая компания — у каждого есть свои достоинства и недостатки. Но ни один из способов не будет эффективным, если собственники жилья не будут контролировать процесс обслуживания дома и принимать решения.

Плюсы и минусы различных способов управления многоквартирным домом обсудили эксперты на круглом столе «Управляющие компании и ТСЖ — партнеры или враги».

Дети лейтенанта Шмидта

В настоящее время в Петербурге лишь в 19% жилого фонда сформированы ТСЖ или ЖСК, около 80% многоквартирных домов обслуживаются непосредственно управляющими компаниями. Жители еще 7 зданий выбрали такой способ, как непосредственное управление. По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Владимира Гайдея, сейчас в городе не сформирован ни один Совет многоквартирного дома, хотя последние изменения в Жилищном кодекс позволяют собственникам создавать этот новый орган управления многоквартирным домом.

«Как видите, статистика наглядно демонстрирует, что сейчас происходит в городе. Но хочу сразу отметить, это не свидетельствует о том, что УК лучше ТСЖ. И у того и у другого способа есть свои достоинства и недостатки. Что же касается непосредственного управления домом, то существующая законодательная база дает лишь минимальное описание данного способа, и полагаться на него, на мой взгляд, сумасшествие. Такая же ситуация складывается и с Советами домов. Пока это по существу лишь определение в законе, и не больше. Нет ни понимания того, какими документами регламентируется их деятельность, ни представления о том, как собственники могут контролировать их. Эти способы пока напоминают мне «сыновей лейтенанта Шмидта», — говорит Владимир Гайдей.

Информация закрыта

Одним из плюсов управляющих компаний генеральный директор «ЮИТ Сервис» Ольга Савельева называет то, что в своей работе они опираются на мнение всех жителей дома. «УК работают с каждым собственником напрямую, собирают информацию от каждого в отдельности», — уверена она.

[2]

Еще одним достоинством УК эксперты считают возможность быстрого отказа от услуг организации, качество работы которой жильцов не удовлетворяет. В то время как процедуру ликвидации старого и формирования нового ТСЖ эксперты называют более длительной по времени.

В свою очередь, Владимир Гайдей полагает, что главный недостаток УК — это сложность получения собственниками информации о самих организациях. По его словам, после появления Федерального закона N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» УК обязали предоставлять такие данные. В законодательстве также прописывается необходимость создания новой государственной структуры — Госжилнадзора. Этот орган должен осуществлять контроль за УК в части предоставления собственникам сведений о компаниях.

Читайте так же:  Список сроков давности на различные виды налогов

Однако пока Госжилнадзор не сформирован. По проекту постановления правительства, которое готовит Минрегион, он должен появиться в стране с 1 января 2012 года. Сами стандарты, указанные в ФЗ-731, достаточно расплывчаты, и ни в одном законе и нормативном акте не предусмотрена ответственность за непредставление таких сведений. По мнению Гайдея, нормативные пробелы приводят к тому, что сейчас раскрытия информации по частным УК в Петербург практически не происходит. Но с появлением Госжилнадзора и началом проверок такая проблема должна быть решена. В функции создаваемого федерального органа будет также входить проверка всех ТСЖ — такая ревизия должна быть проведена до 1 марта 2013 года. Это позволит выявить незаконно созданные ТСЖ и пресечь их деятельность.

Точку зрения чиновников поддерживает и председатель правления Ассоциации ЖСК и ТСЖ Петербурга Марина Акимова. «Нам часто приходится иметь дело с частными УК, когда ТСЖ заключают с ними договор на обслуживание дома. Но получить информацию по некоторым компаниям действительно проблематично, и мы отказываемся от работы с ними», — отмечает она.

По мнению Гайдея, согласно законодательству целью создания УК является получение прибыли, а ТСЖ и ЖСК — это некоммерческие организации. Это означает, что управляющие компании не заинтересованы в снижении затрат жильцов на обслуживание дома. «Их собственная экономическая деятельность не пострадает от того, экономятся ли в доме ресурсы, установлены ли приборы учета», — говорит он.

Двоевластие в ТСЖ

На сегодня наилучшим способом управления эксперты единогласно называют ТСЖ, которое заключает договор с УК на обслуживание дома. «Это наиболее надежный, прозрачный и удачный вариант для собственников. Здесь в теории не должно существовать проблем с прозрачностью информации. У всех жильцов должно быть четкое понимание о том, куда и как двигаются денежные средства. Жильцы вправе потребовать такие данные у председателя, и он обязан отчитаться», — говорит Владимир Гайдей. Поскольку решения в ТСЖ принимаются на общем собрании, то такой способ управления наиболее эффективен в случае, если в доме проживают люди с различным уровнем доходов. На собрании можно обсудить необходимость увеличения или снижения платежей, установки нового оборудования, введение дополнительных расходов и пр.

Кроме того, часть работ по дому может быть выполнено силами самого ТСЖ, что также снижает расходы. Товарищество собственников также вправе распоряжаться подвалами и верхними техническими этажами, размещать на фасаде здания рекламные щиты, что может помочь пополнять бюджет ТСЖ.

«Житейская логика показывает, что форма ТСЖ, которое нанимает УК, — это наиболее эффективный путь управления домом», — поддерживает его эксперт комитета по жилой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов Александр Погодин. Однако Погодин добавляет, что и у этого способа управления могут быть свои недостатки. Главным минусом эксперт счел ситуацию, при которой в ТСЖ мнение жильцов может подменяться мнением председателя.

«Бывает, что УК лучше понимает, какие работы надо провести в доме, но председатель ТСЖ называет их излишними и убеждает в том собственников. В итоге — ущерб интересов жильцов», — согласна с ним Ольга Савельева.

Чиновники не отрицают таких фактов. «Таких примеров много, иногда дело доходит даже до криминальных ситуаций», — отмечает Владимир Гайдей. Он напомнил о том, что недавно городским судом было принято решение о ликвидации скандального ТСЖ «Купчинское», которое обслуживало дом 42, корпус 3, по Будапештской улице и дома 18, 20 и 22 по проспекту Славы. Созданное незаконно ТСЖ более двух лет взимало с жильцов квартплату за услуги, при этом не перечисляя средств ресурсоснабжающим организациям. Суд признал ТСЖ незаконным, но его председатель продолжал высылать жителям квитанции об оплате. «И самое интересное, что многие, даже зная о решении суда, платили по фальшивым квитанциям. Жильцы мотивировали это тем, что счета от незаконного ТСЖ были меньше», — рассказал Гайдей.

Генеральный директор УК ООО «РЭС ТСВ» Сергей Тихонов отметил, что недостатком ТСЖ может также стать то, что его возглавят лица, недостаточно компетентные для такой работы. «Зачастую ТСЖ организуются инициативными группами, которые формируют случайные жильцы. Они просто хотят сесть на теплые места и не заинтересованы в серьезной работе. Поэтому жильцам перед принятием решения о выборе такого способа управления необходимо хотя бы просто поговорить с теми, кто войдет в руководство», — советует он.

Под личный контроль

Подводя итоги дискуссии, эксперты пришли к выводу, что ни ТСЖ, ни УК не будут эффективны, если сами собственники не будут контролировать их.

«Злоупотребления в жилищной сфере возможны при любом способе. И они проявляются тогда, когда жильцам все равно, что происходит с их домом. Или большая часть собственников не интересуется процессом управления. К сожалению, опять же по статистике, у нас в основном только треть собственников готова активно приходить на собрания, контролировать жилищников. Оставшимся двум третям все равно», — заметил Гайдей.

Председатель правления Ассоциации ЖСК и ТСЖ Петербурга Марина Акимова также подчеркнула, что все проблемы в управлении домом начинаются тогда, когда жильцы бездействуют. «Большинство людей даже не понимают, что они являются собственниками. Их ничего не интересует, они не ходят на собрания, а потом пеняют жилищникам, что те плохо организовали процесс обслуживания дома», — заключила она.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

По мнению экспертов, собственники должны учитывать целый ряд особенностей: уровень доходов жильцов дома, состояние здания, изменения в законодательной базе, профессиональный уровень обслуживающих организаций и прочие факторы, способные повлиять на выбор оптимального способа управления многоквартирным домом.

Источники


  1. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.

  2. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.

  3. Михайловская, Н.Г. Искусство судебного оратора / Н.Г. Михайловская, В.В. Одинцов. — М.: Юридическая литература, 2016. — 176 c.
Что такое тсж его плюсы и минусы в многоквартирном доме
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here